自现代融资租赁业在美国产生以来，经过了 60 年的快速发展，现今已成为 了世界上仅次于银行信贷的第二种融资方式，并与银行、证券、保险等共同成 为现代经济的支柱。对于中国来说，融资租赁业的发展虽然仍处于初级阶段， 但潜力巨大，从发达国家的经验来看，这对经济的转型升级和持续健康发展有 着重要的作用。房地产业是我国的支柱产业之一，房地产业的兴衰与我国经济 密切相关。结合近年来房地产业的市场现状和融资租赁的优势特点，将融资租 赁应用到房地产行业可能是保持房地产健康发展的一个重要方式。 房地产业首次引入融资租赁是 2004 年上海的“售后回租”案例，至此之后， 并没有得到广泛的应用，而法律层面至今为止也没有明确的界定房地产作为标 的物的融资租赁的合法性，甚至有的案例还被认为有法律缺陷，因此关于房地 产融资租赁在中国是否可行，现在仍然在讨论和摸索中。 本文在参考国内外研究成果的基础上，首先对房地产融资租赁的基本理论 做了介绍，为全文打下基础。接着分析了我国房地产业引入融资租赁的必要性 和重要意义，这些重要意义包括对消费者、房地产业和整个金融市场，它解释 了我们为什么要开展房地产融资租赁。之后从开展条件和如何开展两方面论证 了房地产融资租赁的可行性，解决了能不能开展和怎样开展的问题。最后详细 探讨了交易过程中各主体的利益分析和风险防范，并对如何发展我国的房地产 融资租赁提出了相关的政策建议。 关键词，房地产金融；融资租赁；可行性I Abstract Since modern financing leasing produced in the United States, after 60 years of rapid development, now it has become the second largest mode of financing, and with Banks, securities, insurance became the mainstay of the modern economy. For China, the development of financing leasing, though still in its infancy, but the potential is huge. From the experience of developed countries, it is important for transformation and healthy development of economy. The real estate industry is one of the pillar industries of our country, the rise and fall of the real estate industry is closely related to our country's economy. Combining with the market situation of real estate industry and the characteristics of financing lease in recent years, maybe, make the financing lease applied to the real estate industry is an important way to keep the healthy development of real estate. The financing lease in real estate is introduced in 2004 in Shanghai after-sales leaseback case. Since then, has not been widely used. So far there is no clear definition of real estate as the legitimacy of the financing lease of the subject matter, even in some cases are thought to have legal defects. So about the feasibility of real estate financing lease in China, now still in discussion and grope In this paper, on the basis of reference of research results at home and abroad, firstly, introduced the basic theory of financing lease in real estate, lays the foundation for the full paper. Then analyze the necessity and significance of financing lease in real estate our country and from two aspects to demonstrate the feasibility: conditions and how to develop. Lastly, discuss the business interests of each subject in the analysis and risk prevention, and on how to develop our country's financing lease in real estate provide relevant policy recommendations. Key words: real estate finance; financial lease; feasibilityI 目录 1.绪论.............................................................1 1.1 研究背景及意义 ................................................1 1.2 国内外文献综述 ................................................1 1.2.1 国外相关文献综述 ..........................................1 1.2.2 国内相关文献综述 ..........................................2 1.3 研究框架 ......................................................3 1.4 研究方法 ......................................................3 1.5 本文创新及不足之处 ............................................4 2.房地产融资租赁的理论基础.........................................5 2.1 房地产融资租赁的概念界定 ......................................5 2.2 房地产融资租赁的主要流程 ......................................6 2.3 我国房地产融资租赁业的发展历程 ................................7 3 我国房地产融资租赁的必要性分析...................................8 3.1 对于消费者更有吸引力 ..........................................8 3.1.1 融资门槛更低..............................................8 3.1.2 支付方式更灵活 ............................................8 3.1.3 租赁物的选择范围更广 ......................................9 3.2 有利于房地产市场的健康发展. ...................................8 3.2.1 拓宽融资渠道，增加市场需求 ................................9 3.2.2 降低融资门槛，解决结构性矛盾 ..............................9 3.2.3 提升房地产业整体质量和服务 ...............................10 3.3 有助于分散金融市场风险 .......................................10 4 融资租赁在我国房地产业的可行性分析..............................11II 4.1 我国开展房地产融资租赁的条件分析 .............................11 4.1.1 市场条件分析 .............................................11 4.1.2 法律条件分析 .............................................11 4.1.3 资金条件分析 .............................................12 4.1.4 政策条件分析 .............................................13 4.2 我国房地产融资租赁如何开展 ...................................14 4.2.1 房地产融资租赁的主要模式 .................................14 4.2.2 我国房地产融资租赁案例的启示 .............................16 5 房地产融资租赁中的各主体利益分析与风险防范......................18 5.1 参与主体的利益分析 ...........................................18 5.1.1 出租人的利益分析 .........................................18 5.1.2 对承租人的利益分析 .......................................19 5.2 我国房地产融资租赁中的风险及其防范 ...........................25 5.2.1 房地产融资租赁各主体的风险分析 ...........................25 5.2.2 租赁期间风险如何防范 .....................................26 6 发展我国房地产融资租赁的政策建议 ................................28 6.1 健全法律法规，统一行业发展 ...................................28 6.1.1 完善法律法规，妥善解决争议................................29 6.1.2 统一的行业协会，引导式的监管..............................29 6.2 加大宣传推广力度，破除观念阻碍 ...............................29 6.3 出台优惠政策，扶持行业发展 ...................................29 6.3.1 多重优惠政策..............................................29 6.3.2 支持厂商系融资租赁公司的建立..............................30 6.4 拓宽融资租赁机构的融资渠道 ...................................30 后记..............................................................341 1.绪论 1.1 研究背景及意义 20 世纪 50 年代美国国际租赁公司的建立是现代融资租赁业开始的标志。二 战过后，美国的生产力得到了提高，产品生产过剩，厂商之间竞争激烈，基于 促销的目的，开始尝试为客户提供融资服务 [1] 。融资租赁因其 “融资”、“融物” 的特性受到许多企业的欢迎，并由此获得了快速的增长。1981 年 4 月，我国引 入了融资租赁业，经过了 30 几年的发展，现在已经成为促进经济发展的重要推 动力。 在经历了十几年的“黄金期”之后我国房地产业在近几年面临着越来越大 的下行压力，区域性矛盾和结构性矛盾凸显，纵然热点一、二线城市在去年迎 来了短暂的“升温”，但我国房地产业的基本状况并没有得到改变，大部分城市 仍然面临极大的库存压力，中低收入者的有效需求得不到满足，而高收入者“消 费过剩”，这些问题关系到房地产业乃至全国经济的健康发展 [2] 。融资租赁具有 融资与融物的特性，信用风险更小，并有促销的作用，若能够证明上述方式也 适合当前中国社会的发展，就有助于打破房地产业的困境 [3] 。本文主要通过对现 存问题和条件的分析来研究房地产作为标的物的融资租赁的可行性，并对业务 过程中的利益和风险防范进行探讨，提出政策建议，使其能够在维护房地产市 场平稳健康发展、释放宏观经济金融风险、引导形成理性的住房消费习惯等方 面发挥重要作用。 1.2 国内外文献综述 1.2.1 国外相关文献综述 从世界范围来看，西方的融资租赁业发展的较早，关于融资租赁的理论研 究比较丰富，但在房地产融资租赁领域的研究并不多见，且没有形成较为完整 的体系。 Myron B. Slovin，John A. Polonchek 等 (1990 ) [4] 研究了市场对于售后租回 这一形式的反应，特别是对于承租企业和出租企业股票价格的反应，研究结果 显示，当企业公布售后租回交易行为时，承租企业会获得一个高于预期的正回 报。他们认为，融资租赁方式下带来的税收减免是这种超额正回报产生的原因。2 资料还显示，对于承租企业来说，售后租回业务会带来利益的提升。Dennis R. Gapozza，Gordon A. Sick (1991) [5] 利用财务分析方法里的现金流模型，通过计算 购买费用和租金费用的现值得出两者没有本质区别，同时，根据对加拿大 20 世 纪房地产市场的研究，得出房屋租赁价格较房屋简单交易费低了 20%-40%的研 究成果。Marcus T. Allen, Ronald C. Rutherford 等(2001) [6] 研究了企业是否出租房 产这一决策带来的价值变化。通过一种估值模型，该研究估算出了当企业作为 出租人出租房产时在股票市场上给承租人带来的收益。Frederick Pretorius, Anthony Walker 等 ( 2003) [7] 研究表明，对融资租赁租赁这一形式而言，违约风 险是很常见的，债务是交易的替代品。与赊购交易相比，融资租赁带来的风险 更小。这两种不同的借贷形式产生不同的交易费用和代理成本以及不同的价值。 Gil Sandier ( 2005) [8] 这篇文章再次分析了房地产融资租赁这一交易形式，在会计 报告中的重要意义。 1.2.2 国内相关文献综述 国内融资租赁业发展缓慢，仍处于初步发展中，在学术界，对于融资租赁 的研究基本还处于早期阶段，对于房地产融资租赁的研究则是更晚，加之法律 法规层面也没有明确房地产融资租赁的合法性，所以这一方面只有一些零散的 文章发表，没有成型的理论。 屈永山（2005） [9] 对房地产项目中的“售后回租”模式进行探讨，分析其优 势与可行性，并就如何定价阐述看法。乔仲忱（2006） [10] 研究了融资租赁这一 交易形式对社会的重要意义，提出引入房地产融资租赁的可行性，并在业务流 程、租赁合同、租金的确定、租赁物的归属等方面进行论述。杨海辉（2006） [11] 全面介绍房地产融资租赁的理论和存在的问题，说明我国应用房地产融资租赁 是有必要的，并提出政策建议。刘辉（2009） [12] 研究了房地产市场存在的问题 和房地产融资租赁引入的意义，并提出与此相关的对策建议。罗燕霞（2010） [13] 从房地产融资租赁的操作流程入手，分析交易过程中各方获得的利益，并探讨 房地产融资租赁业的发展前景。卓孔亮（2011） [14] 对融资租赁的基本理论进行 全面介绍，研究了房地产融资租赁的应用性与适用性，着重进行利益分析和风 险分析，并从宏观层面提出发展房地产融资租赁的政策建议。詹淮赫（2012） [15] 介绍了融资租赁的背景，分析房地产融资租赁存在的风险，并通过对运作流程 的分析引出现实交易中的风险并加以分析，提出对防范风险的法律建议。3 纵观国内学者的观点，大多数都对于房地产作为标的物的融资租赁持肯定 和支持的态度，认为房地产融资租赁的应用有利于解决当前房地产业的问题和 促进经济发展，但大多局限于应用模式的研究和理论本身的分析，本文将从必 要性和可行性入手，全面论述房地产融资租赁开展的各种条件和重要意义，探 讨房地产融资租赁在中国是否可行，如何开展。 1.3 研究框架 本文主要研究框架及思路如下图所示， 1.4 研究方法 本文利用了经济学、会计学和法学的相关知识，理论联系实际，宏观分析与 微观分析相结合。利用文献综述法，梳理了国内外对于房地产融资租赁的理论 研究成果，并对此进行总结和分析，提出国内外观点的主要内容和可能存在的 提出问题 研究问题 全 文 框 架 研究背景及意义 解决问题 文献综述 概念界定 必要性分析 可行性分析 利益分析和风险防范 政策建议4 不足之处。在利益分析中，定量分析和定性分析相结，运用财务分析方法，用 现金流的现值计算结果，比较按揭贷款和融资租赁的区别。， 1.5 本文创新及不足之处 本文可能的创新之处在于，在房地产融资租赁尚未明确合法性的现状下，结 合我国的现状，系统全面地分析了我国目前发展房地产融资租赁的条件和模式， 并在对各方利益分析时利用现金流计算详细地分析了按揭贷款和融资租赁的区 别。不足之处在于，在报告的深度和广度上还有待进一步加深，对已有理论和 数据的收集有待进一步完善。5 2.房地产融资租赁的理论基础 2.1 房地产融资租赁的概念界定 国外对于融资租赁的界定最具有代表性的是国际会计准则委员会的定义， 其规定，融资租赁是指出租人将与资产所有权相关的所有风险和收益实质上转 移给了承租人的一种租赁方式。形式上，所有权可能转移也可能不转移。 国内对这一概念的界定比较权威的是合同法和会计准则的定义。《中华人民 共和国合同法》 [16] 规定:“融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物 的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同 ① ”。 《企业会计准则第 21 号》指出:“融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关 的全部风险和报酬的租赁。所有权最终可能转移，也可能不转移 ② ”。 综合国内外权威机构对融资租赁概念的界定，本文对房地产融资租赁的定义 [17] 为，当租赁的标的物为房地产商品时的融资租赁，具体来说就是出租人按照 承租人对租赁物（房产）的规格、标准的要求和对房地产供应商的选择，向供 应商购买房产，并出租给承租人，并在租赁期间按合同约定收取资金的行为。 租赁过程中，出租人保留房产的所有权，承租人拥有房产的使用权，租赁期结 束后，根据出租人和承租人的协商结果确定房产归属，未协商约定的，房产所 有权归出租人。 依据上述定义，总结出房地产融资租赁的基本特征， （1）实质上是以“融物”为表现形式的融资行为，是一种信用创造的活动； （2）融资租赁业务涉及三个主体，出租人、承租人和供应商。涉及两个合同， 购买合同和融资合同 [18] ； （3）融资租赁中租赁物（即房产）的选择由承租人来完成，出租人根据承租 人对租赁物型号、规格和供应商的选择来购买； （4）在租赁业务持续期间，出租人保留房产所有权，承租人获得房产使用权， 租赁物出现问题时，由承租人履行维修、退换的义务； （5）租赁期结束后，双方可协商房产的所有权归属，没有约定的，租赁物所 ① 《中华人民共和国合同法》，中国法制出版社，1999 ② 《企业会计准则第 21 号——租赁》，中华人民共和国财政部会计司,20066 有权归出租人。 2.2 房地产融资租赁的主要流程 第一步，承租人依据自己的标准选择房地产供应商，并在供应商处挑选自 己满意的房产，之后可以以个人名义与房产的供应商，初步商定房产的价格、 交付期限。 第二步，承租人根据市场上融资租赁公司的表现和业绩选取合适的融资租 赁公司，并告知对方自己选取的房产供应商和具体房产的位置、规格等特征。 融资租赁公司收到承租人的申请后，即开始审核承租人的信用状况和还款能力， 审核完毕后，双方商定租金的支付方式、支付期限等内容。 第三步，承租人与融资租赁机构以协商好的条件签订融资租赁合同，出租 人及承租人共同与房产供应商签订房屋买卖合同。 第四步，融资租赁合同和房屋买卖合同生效，融资租赁公司向房产供应商 支付价款，承租人向出租人支付租金。 第五步，租赁期结束，若无约定，承租人归还房产；若有约定，房产所有 权转移给承租人，承租人继续使用 [19] 。 房地产融资租赁的流程图如下图 1 所示， 图 1 房地产融资租赁流程图 ②挑选出租人并协商 ③签订融资租赁合同 ④支付购房价款 ①选择供应商 ⑤支付租金，给付租 赁物 供应商 承租人 出租人7 2.3 我国房地产融资租赁业的发展历程 房地产融资租赁的首次尝试是在 2004 年。2004 年 4 月，在沪上金融租赁公 司和新世纪金融租赁公司的联合运作下，全国首个房地产“售后回租+保理”融 资项目正式签约。上海一家房地产企业将其拥有所有权的一个位于海南省的大 酒店出卖给了融资租赁机构，并与此融资租赁机构签订了一份为期五年的“售 后回租”合同；该融资租赁公司又与一家股份制银行签订了“保理合同”，将此 “售后回租”项目带来的租金应收款项整体卖给了银行，并提前获得了资金。 自央行宏观调控政策出台，收紧银根，各大商业银行收缩信贷，提高融资的门 槛规模以来，这是房地产企业对于拓宽融资渠道的全新尝试，也标志着中国房 地产融资租赁业的开端。 自 2004 年之后，全国各地陆续有一些房地产融资项目启动，如 2010 年天 津渤海租赁公司与天保公司关于天津保税区空港物流加工区大楼的“售后回租”； 2014 年中房地产与中国富康国际租赁公司的“售后回租”加“回购协议”的案 例 [20] 。但总体规模很小，发展也极为缓慢，该行业并没有乘着房地产业大放异 彩的“东风”而迅猛发展，反而逐渐淡出了人们的视线并没有再被广泛提及。《融 资租赁法》至今未出台，业内对融资租赁中的租赁物界定尚未统一，房地产融 资租赁也一直处于法律的模糊地带 [21] 。而作为房地产融资租赁这一理论本身， 也只是在学界被少数学者关注和讨论，全国范围内也未得到广泛的认知。对普 通民众来说，并不清楚传统租赁和融资租赁的区别，自然也不了解其“双融” 特性带来的优势。究其原因，一方面可能是全社会对于房地产融资租赁这一方 式带来的融资优势宣传不足，造成大多数民众不知其特性；另一方面，房地产 业经历了十几年的黄金期，在黄金期中整个行业的销售压力较小，融资租赁业 务也就少有应用。8 3.我国房地产融资租赁的必要性分析 经过十几年的快速发展之后，房地产业的一些矛盾逐渐显现了出来，整体市 场的有效需求正在减弱，房地产业的发展面临着很多的矛盾和压力，同时，由 于融资渠道的单一，房地产市场的风险在银行系统汇聚，一旦房地产市场矛盾 堆积恶化，银行系统也将面临极大风险 [22] 。根据国内外学者的研究，融资租赁 业有融通资金、拉动消费、增加需求、分散风险等相关功能 [23] ，若能将其全面 应用到房地产市场中，对我国经济发展将有重大意义。 3.1 对于消费者更有吸引力 3.1.1 融资门槛更低 银行信贷是传统融资方式中最为重要的融资渠道，我国是间接融资占主导 的国家，银行的地位至关重要，在整个融资体系中银行信贷融资占到了绝大部 分，但银行信贷也有一个很重要的弊端，就是非常看重借款企业的规模、资质 和抵押品，这就使得大部分的房产消费者因为资金有限、抵押品不足等各方面 原因无法获得足额贷款 [24] 。而融资租赁则不同，在融资租赁中所有权和使用权 是分离的，这就意味着出租人在整个租赁期间是拥有出租物的所有权的，这样 就可以在很大程度上降低风险，租赁的风险更小，那么相应的门槛也就更低， 对于中低收入者来说自然更有吸引。 3.1.2 支付方式更灵活 对于传统的银行信贷来说，资金支付方式单一，且手续繁琐，灵活性很差。 消费者在交易过程中只能被动接受，不能根据自身状况进行协商，带来了诸多 的不便和限制。在融资租赁的交易中，融资租赁机构和承租人可以通过合同协 商确定付款的方式和手续是否简化，对租金的支付时间、支付形式进行个性化 的制定，这就给了消费者更加灵活的选择空间。消费者根据自身的收入情况和 对未来消费的预期来商定租金的支付形式和支付时间，更易满足自身的融资需 求，消费者也就更愿意用融资租赁的方式获得房产 [25] 。9 3.1.3 租赁物的选择范围更广 传统的租赁方式是租赁双方简单的“一对一”匹配交易，租赁物仅限于出 租人自身拥有的物品，承租人也只能在此范围内选择租赁物，在信息不对称的 社会中，因为传统租赁点对点的简单匹配，承租人的选择往往非常有限，且最 终很难获得令人满意的结果。融资租赁则并非如此，它会带来消费行为，出租 人根据承租人的要求和标准购买特定的物品，再出租给承租人，这就给予了承 租人更加自由的选择空间，不局限于传统租赁的限制。 3.2 有利于房地产市场的健康发展. 3.2.1 拓宽融资渠道，增加市场需求 房地产融资租赁相对于传统的租赁来说，形式上租入了房产，实际上却是 一种融资行为，这种行为不同于金融机构的信贷资金，是以支付租金为代价获 取房产使用权的融资方式。随着经济层面的回稳，银行对于信贷的审批更加严 格，申请贷款的流程也越来越复杂，信贷收紧趋势越来越明显，购房者获取银 行资金更为困难。融资租赁本质上是一种信用创造的活动，在这种现状下，其 引入可以满足市场上更多的融通资金的需求，这对于金融市场的融资环境来说 是一个有益的补充。融资渠道拓宽了，为市场带来了更多的资金量，整体的购 买能力得到了增强，市场上的需求也就随之提高。 3.2.2 降低融资门槛，解决结构性矛盾 我国现在存在着普遍的结构性矛盾，中低收入者有潜在需求但没有消费能 力，高收入者又消费过度，造成房产空置。相较于传统的融资方式，融资租赁 对于融资门槛的要求并不严格，一方面，融资租赁没有普通房地产贷款所规定 的 20%首付的最低要求，许多消费者由于无法支付首付而常年租房，这一方式对 于中低收入者的有效需求会有所提高；另一方面来说，融资租赁的租赁期间和 租金利率可以由租赁双方协商订立，并没有银行贷款的层层限制，这对于“消 费不足”的中低收入者来说，无疑降低了门槛 [26] 。融资租赁提高了原本“消费 不足”的这一群消费者的消费量，对于“消费过剩”的这一类购房者来说，同 样可以通过融资租赁在房产不好变卖的时候将房子卖给融资租赁公司，达到回 笼资金、获取收益的目的，既减少了房屋的空置率又提高了社会的有效需求。10 通过融资租赁在房地产业的适用，结构性矛盾将得到很大程度上的缓解。 3.2.3 提升房地产业整体质量和服务 对于传统的购房行为来说，消费者购买房产后，就基本不再与房地产商进 行后续往来，由物业部门负责对房产进行后续维修和服务。但现实的情况是， 消费者购房时无法分清房产质量的好坏，等入住一段时间后出现问题又很难得 到保障，而物业公司也很少从住户的角度考虑真正为住户服务，究其根本原因 就是房产的购买环节和服务环节脱节，在信息不对称和消费者普遍弱势的情形 下，很难获得满意的房屋质量和物业服务。房地产融资租赁的引入将改变这一 现状。当房地产商作为出租人时，为了后续租赁合同的顺利履行，房地产商会 保证商品房的质量和后续的物业服务，使得房屋更加坚固，装修更加美观，服 务更加亲民；当独立的金融租赁机构和银行系的租赁公司作为出租人时，由于 不同于弱势群众的机构实力和信息获取能力，房地产商也会更加约束自身行为。 因此，融资租赁的引入会使得房地产业的整体质量和服务得到有效的提升。 3.3 房地产融资租赁有助于分散金融市场风险 我国的股票和债券市场不发达，直接融资占比小，金融市场的资金来源大多 以银行为主，在房地产行业尤其如此，这就造成了金融风险在银行聚集的现状。 根据中国人民银行 2016 年前三季度的数据显示，1-9 月，全国新增住房按揭贷 款 4.72 万亿，占到人民币总贷款增加额的 46.5%。在这种银行风险集中程度较 高的现状下，金融市场需要新的方式来分散风险。融资租赁业因其业务的特殊 性，在分散风险方面有着天然的优势。在融资租赁业务中，一方面银行可以作 为出资人设立融资租赁机构，作为租赁机构，在业务开展过程中只让渡房屋的 使用权而保留房屋的所有权，这就极大地减少了自身风险，且租赁过程中始终 有租金的支付作为保障，资金的回收较为安全。在这笔业务中，一般有出租人 和出租人持有所有权的房产共同作为担保，可以将损失降到最低。这样银行通 过给予融资租赁机构信贷资金的方式将贷款流向的集中度降低，进行不同的行 业，分散风险 [27] 。另一方面，更多的非银行融资机构也参与到了房地产行业中 来，房产供应商和消费者不会再过度依靠银行的信贷资金，资金来源增多，整 体风险的集中程度就得到降低。这样，金融市场的风险更为分散，银行承担风 险的压力减小，金融业会得到更稳定的发展。11 4.融资租赁在我国房地产业的可行性分析 4.1 我国开展房地产融资租赁的条件分析 4.1.1 市场条件分析 我国房地产市场目前存在着普遍的结构性矛盾，“消费不足”和“消费过剩” 并存，所谓“消费不足”是指部分中低收入消费者需要住房，有购买住房的需 求，但却没有能力解决住房问题；所谓“消费过剩”是指高收入消费者普遍拥 有多套住房，且多数空置，存在“滥占”的情形。这种现象的存在就使得缺少 住房的那一部分消费者无法获得住房，不能满足基本的住房需求；而拥有大量 住房，甚至空置、滥用的那一部分购房者又大量囤积住房，以待未来的升值 [28] 。 住房空置率越高，房屋使用率就越低，房产泡沫越大。我国统计局并没有关于 住宅空置率的官方数据，根据西南财经大学 2014 的调查显示，“2013 年我国城 镇住宅市场的整体空置率达 22.4%” ③ 。这在空置率的判断标准中属于库存严重 积压，在经济学上意味的是，没有带来新的消费和就业人口的空壳资产。并且 空置房占用的银行贷款属于社会资产的闲置，没有有效的利用到经济的发展中， 降低了整个金融市场的效率。根据当前结构性矛盾突出的市场状况，低收入群 有强烈的消费需求，但是由于收入低、财富积累不够，加之低价的经济适用房 供给不足，往往很难形成有效的消费。 我国是发展中国家，社会的贫富差距较大，中低收入的人群占到了社会人 群总量的绝大部分，这一部分人消费需求所带来的消费量是很庞大的，而银行 信贷近年来在住房按揭贷款方面的收缩更加剧了这一类人群“消费困难”的问 题，庞大的中低收入者的房地产消费市场还未完全打开，这种市场状况对房地 产融资租赁业务的应用是十分有利的，房地产融资租赁不需要传统信贷方式的 首付，且租金支付方式灵活、限制少，这对于无法满足银行信贷要求的那一部 分购房者无疑是一个更好的选择。 4.1.2 法律条件分析 融资租赁业自上世纪 80 年代传入我国以来，经过了 30 年的发展已经初具 ③ 《中国城镇住房空置率调研报告》，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心，201412 规模，且发展迅速，但从法律层面来说，至今仍没有一部针对融资租赁行业的 法律出台。《中华人民共和国融资租赁法（草案）》自 2006 年向社会公布，公开 征求意见以来，至今仍未颁布。我国目前的融资租赁纠纷主要由两部法律来调 整，涉及到交易层面的，主要依据《合同法》的第 14 章，融资租赁合同和《物 权法》的“物权变动规则”部分，这些主要涉及到合同的有效性、撤销性和所 有权归属等部分；调整监管层面的主要是《金融租赁公司管理办法》和《外商 投资租赁业》等部门规章和规范性文件，涉及到的主要是关于准入规则、监管 要求等方面 [29] 。 对于房地产为标的物的融资租赁，涉及到的法律规定则更少，甚至连房地 产作为标的物的合法性也没有得到明确的确认，但未确认却并不代表违法。2014 年 3 月 1 日，《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解 释》正式开始施行，法律的第一条对合同的有效性做了规定，“人民法院应当根 据合同法第二百三十七条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及 当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系进行认定。对名为融 资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应该按照其实即构 成的法律关系来处理 ④ ”。从以上规定可以看出，司法解释并未明确规定房地产 作为标的物的融资租赁的合法性，但根据法无禁止即可为原则，房地产作为标 的物的融资租赁在其他方面符合规定的前提下其实是合法有效的。 2009 年和 2012 年，财政部先后发布了通知，对于房地产融资租赁中房产 税问题和售后回租的税收问题做了细化规定，舟山市人民政府也曾在 2015 年发 文鼓励融资租赁机构按照相关规定开展房产、土地所有权等房地产融资租赁业 务。虽然法律并没有明文规定房地产为标的物的融资租赁业务是否合法，但根 据司法解释、以往的判例和这些监管层面的规定，从侧面证明了房地产融资租 赁业务在中国的开展在法律层面上实际是可行的。 4.1.3 资金条件分析 中国的房地产市场规模巨大，开展房地产融资租赁业务，资金条件将是一 个很重要的因素，如若没有强大的资金支持，融资租赁公司很难带动房地产业 的发展。根据监管层面对我国融资租赁公司的分类，一共分为三类，金融租赁 ④ 《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》，最高人民法院， 201413 公司、内资试点租赁公司和外资租赁公司，这三类公司在监管机构、准入限制 和最低资本金要求都有区别 [30] 。 表 1 我国融资租赁公司的分类 名称 监管部门 注册资本金要求 2016 年业务规模 股东资格 金融租赁公司 银监会 1 亿人民币 20400 亿人民币 商业银行 内资试点租赁公司 商务部 1.7 亿人民币 16200 亿人民币 倾向于大型制造 业企业 外资租赁公司 商务部 1000 万美元 16700 亿人民币 外资不少于 25% 数据来源，中国租赁联盟 从这三类融资租赁公司的各自特点来看，金融租赁公司是银行系的融资租 赁公司，背靠商业银行的实力支撑，融资渠道丰富，资金来源充足；内资试点 租赁公司多数是由大型厂商出资设立，对于这些大型厂商来说，由于拥有大量 的固定资产和雄厚的资金实力，往往较容易从银行处获取大规模的信贷资金， 但对于非厂商的内资试点单位来说，由于缺乏足够的资质和固定资产，获取信 贷资金往往较为困难；外资租赁公司在中国有税收优惠，承胆较轻的税负，且 引进的外资企业多为大企业，本身拥有强大实力，资金方面也较为充裕。因此， 我国的融资租赁公司大多数拥有强大的实力和背景，资金丰富，但对于一些没 有厂商和银行背景的独立的内资试点单位来说，资金来源往往较少，需要更多 的支持。总体来说，融资租赁行业的资金情况对于发展房地产融资租赁是有力 的。 4.1.4 政策条件分析 政策条件是制约房地产融资租赁发展的一个重要因素，扶持政策的出台可 以引导社会资金的流向，促进产业的发展。纵观欧美发达国家融资租赁业的发 展历程，其一步步的发展壮大离不开国家给予的政策扶持，尤其是在经营的早 期，优惠政策能够最大程度上释放行业活力，加速行业发展。 （1）税收优惠政策 [31] 。我国目前并没有专门针对于融资租赁行业的税法，14 对于融资租赁中房地产作为标的物的特殊规定也没有涉及，虽然一些税收法规 和条例对融资租赁中的税收问题有所列示，但关于税收方面的优惠主要集中在 税率上，在加速折旧、投资抵免和计提坏账准备金等方面都没有强有力的支持， 税收优惠政策非常有限。在加速折旧方面，会计制度和税法上并没有形成统一， 实际操作起来较为困难，且需要经过层层的审批，有很多人为因素的影响；投 资抵免政策是出租人享受的一项优惠政策，通过对投资固定资产的减税优惠， 可以促进融资租赁业的发展，尤其在经营初期，可以使出租人拥有更多的流动 资金，开展更多的业务，我国现在并没有针对于房地产融资租赁的投资抵免政 策；在计提坏账准备金上，因为我国税收制度没有允许融资租赁的承租人计提 坏账准备，造成在计税基础上的多缴税，所以很多人更倾向于购买固定资产。 （2）政策性贷款或补贴。在日本融资租赁业的发展历程中，日本开发银行 曾经给予符合产业投向要求和符合政策扶持要求的承租人给予 40%-50%的政策 性贷款或一定的租金补贴，这种方式对相关行业的发展起到了极大的促进作用 [32] 。我国目前并没有这类的政策性贷款和补贴。 在政策支持上，虽然我国目前的市场环境下缺少针对于融资租赁行业强有 力的税收优惠和政策性补贴，这对发展房地产融资租赁是一个不利的条件，但 这并不是一个无法克服的障碍，融资租赁业的发展前景是巨大的，随着发展的 深入和国家层面的重视，相信优惠政策的出台只是时间问题。 4.2 我国房地产融资租赁如何开展 4.2.1 房地产融资租赁的主要模式 4.2.1.1 直接租赁 直接租赁是最简单的一种融资租赁方式，简单来说就是融资租赁公司（出 租人）根据承租居民或企业的要求（承租人）从房产供应商处（供应商）购买 需要的房产，再直接出租给承租居民或企业，再由双方协商订立租金的支付方 式和周期。租赁期内，房产所有权归出租人，使用权归承租人，当租赁期满后， 有约定的按双方约定，无约定的按交易习惯，交易习惯也没有的，房产所有权 仍归出租人所有。 4.2.1.2 杠杆租赁 在房地产融资租赁中有些项目往往规模较大，依靠融资租赁公司自身的实15 力无法满足资金的需求，杠杆租赁则可以解决这一问题。出租人利用杠杆的作 用，在购买房产时只支付原价款的 20%-40%，剩下的资金由银行等金融机构和非 金融机构提供的贷款支付，并且以收取承租人的租金作为贷款的还本付息保证， 租赁物在租赁期间归出租人所有，但一般要设立抵押权。 4.2.1.3 售后回租 售后回租是一种巧妙的融资行为，承租人基于改善自身的财务状况或盘活 存量资产的目的，将自己的房产出售给出租人（融资租赁公司），当房产的所有 权转移之后，出租人再将房产重新出租给承租人使用，这就相当于将传统直接 租赁中的供应商与承租人结合为一个角色。这种方式除了获得直接租赁的好处 之外，还可以通过整个融资租赁的过程来享受减税和优惠政策带来的利益 [33] 。 售后回租是房地产融资租赁中最常见的一种方式，他往往与“保理业务” 结合起来，对于承租企业来说，既处理了流动性较差的资产，又获得了房产的 使用权；对于融资租赁公司来说，拓展业务的同时，通过“保理业务”出卖应 收账款，提前回笼资金，提高了经营效率；对于商业银行，通过风险较低的“保 理业务”获得了稳定的收益，也拓宽了业务的发展范围。 图 2 “售后回租+保理”模式流程图 融资租赁公司 商业银行 ①一次性获得大额 资金，并且继续保持 房产使用权 ②获得房产的所有 权，并通过开展业务 获得租金收益 ④给付资金，帮助融通 资金，自己也获得收益 ③通过保理，出卖应 收款，提高经营效率。 售 后 返 租 保 理 房地产企业16 4.2.1.4 转租赁 转租赁是一种比较特殊的融资租赁方式，在转租赁过程中多了一个转租人 的角色，牵扯到四方之间的交易。出租人 A 从房产供应商那里购买了房产，然 后出租给了承租人 A，承租人 A 又充当了出租人 B，将房产出租给了承租人 B。 整个流程涉及到两个出租人，两个承租人和一个供应商，且出租人 B 和承租人 A 为同一角色。房地产转租赁融资主要当融资租赁公司资金缺乏却没有融资来源 时所采用的一种方式，利用其它融资租赁公司的优惠条件租入房地产，再出租 给承租人，以此开展业务。 4.2.2 我国房地产融资租赁案例的启示 何种模式更适合我国的国情，这是发展房地产融资租赁所需要解决的一个 重要问题。目前我国并没有成熟的运营模式提供参考，市场上的案例多以个案 为主，数量极少，没有形成统一的商业模式，但从过往案例的分析中，笔者发 现这些案例中存在一些业务开展上的共性，通过对这部分共性的分析，或许可 以找到最适合我国的应用模式。 4.2.2.1 租金订立要符合市场价值的规律 在以往法院判定无效的融资租赁合同中，绝大多数是因为融资租赁合同不 符合基本的市场价值规律，房屋的购买价格或者租金远远超过了同期的市场价 值，这被法院认为是以融资租赁业务为掩盖下的借款合同，凡是成功的案例都 是以真实的融资租赁为目的进行的交易。这就要求我国开展房地产融资租赁中 租金和房屋购买价格的确定必须符合当时的市场价值规律，虽然合同规定租金 可由融资双方自由协定，但如若远远超出了同期的市场平均水平，就会存在法 律缺陷，有被认定合同无效的风险。 4.2.2.2 售后回租是最受欢迎的方式 我国已开展的房地产融资租赁案例中，多数是采用售后回租的模式，企业 将自己拥有所有权的房产卖给融资租赁公司，再从融资租赁公司处租回房产， 获得使用权。售后回租是一种特殊的融资租赁方式，在售后回租中，承租人和 供应商实际上是一个角色，对于承租人来说，仅融通了资金，又提高了资产的 流动性，相比较直接租赁的方式，优势更多。考虑到房地产作为标的物的特殊 性，房产对于大多数企业来说都时必需品，但房产流动性极差，变现困难，且 占用大量的资金，在资金困难时，如果利用房产抵押贷款，获得的资金价值将17 远远小于房产本身的价值，但在售后回租中，直接将房产卖给租赁公司，融通 资金的损失更小，这对于名下有房产的企业来说，是一种更为优越的融资方式。 4.2.2.3 利用“保理业务”提高效率 房产的价值一般较大，因此项目中需要的资金量也比较多，一些租赁公司 在进行融资租赁的交易中将租金的应收款卖给了商业银行，并从商业银行处提 前获得了资金，这种“保理业务”让融资租赁公司提前回笼了资金，并利用这 部分资金开拓新的业务，大大提高了资金的运用效率和业务扩张的速度。同时， 商业银行通过“保理”深入地参与到融资租赁的业务中来，为此行业的发展提 供了大量的资金支持，资金的周转速度更快，效率也随之提高。 房地产融资租赁业务到底如何开展，这是一个需要探讨和在实务中逐渐摸 索的话题，目前无法得出定论，但通过对过往有限案例的分析和总结，这些经 验将为以后业务的开展打下夯实的基础。18 5.房地产融资租赁中的各主体利益分析与风险防范 5.1 参与主体的利益分析 5.1.1 出租人的利益分析 5.1.1.1 外资租赁公司 对于外资租赁公司来说，它进入中国房地产融资租赁市场主要就是为了赚 取利益，独立经营、自负盈亏。作为出租人的租赁机构根据承租人的要求和选 择在供应商处购买房产再出租给出租人，在租赁期间收取租金，此租金比一般 的银行利息要高，租赁期结束后所有权无约定的话一般归出租人所有，此时还 可以将房产变卖获取一定收益。并且因为在整个租赁期内房产的所有权是归出 租人所有，因此当出现租金违约的情况时，出租人可通过收回房产的方法弥补 损失，最大程度的降低了风险。 对于外资租赁公司来说，房地产融资租赁是一种收益稳定、风险小的模式。 5.1.1.2 金融租赁公司 金融租赁公司即是商业银行出资设立的融资租赁机构，这类银行系金融租 赁机构一般具有强大的资金和背景，销售网络遍布全国，品牌知名度高，容易 获得稳定的客源，赚取收益，银行系金融租赁机构因其特殊性，除了获得稳定 的利润外还有其他收益， 一是对银行整体风险的分散。对于银行来说，开展一般的信贷业务时，虽 然贷款人也有房产进行抵押，但当违约事件发生时，一方面抵押品往往很难变 卖，另一方面，因为市场行情的变化，抵押品也有变得不足值的风险，所以伴 随着不良贷款的发生，银行往往有大量的固定资产进行沉淀，这些固定资产又 缺乏流动性，处置起来非常困难 [34] 。但融资租赁引进之后，银行可以将这些房 产通过融资租赁的形式进行业务的开展，既处理了不良贷款带来的损失，又降 低了银行的信贷风险。 二是拓展了银行的业务范围。首先在融资租赁的业务过程中，银行可以参 与租金代扣、保理等一系列的相关业务；其次，由于中小企业缺乏一定的信用 资质和抵押品，银行很少与中小企业开展信贷业务，但融资租赁引入后，融资 门槛的降低使得中小企业也成为了银行的客户，并随着其信用的累积，日后也 可以与其开展信贷业务。19 5.1.1.3 内资试点租赁单位 内资试点租赁单位大部分是由厂商系出租人。因其特有的厂商背景，一般 拥有强大的专业能力，稳定的客户资源和得天独厚的房源优势，其对于后续服 务的开展也更为专业。其除具有稳定的利润外，还兼有以下收益， 一是拓宽了销售渠道。融资租赁在美国产生的一个重要原因就是生产过剩 过后的商品促销，对于厂商系出租人来说，融资租赁业务的开展可以抓住那些 传统销售方式之外的客户群，他们可能资质更差，购买力更低但往往符合融资 租赁的标准，这就使得厂商能够获得更高的销售量并迅速提高市场占有率。 二是扩大知名度。传统厂商一般都有固定的客户群，想要获得更高的知名 度，往往成本很高。融资租赁业务的开展使得厂商获得了全新的客户群，随着 客户群的增加，厂商本身的知名度也就随之上升，这部分客户群可能又会增加 厂商传统业务上的销售量，形成良性循环。 5.1.2 对承租人的利益分析 作为居民的承租人和作为企业的承租人参与融资租赁业务的目的有所不同， 所以在此区别分析。 5.1.2.1 作为承租居民的利益分析 对于承租居民来说，采用融资租赁方式获取房产的利益主要取决于与按揭 贷款方式相比较的区别。因为两种方式都是未来现金流的流出，因此通过计算 未来现金流流出的现值来进行比较。 方法 1，按揭贷款。 现在普遍采用的方法是等额本息法，即将未来需要支付的本息加总，并除 以还款的期数，得出每期需要指出的价格，这也就是每年需要流出的现金流。 每年流出的现金流=（房产总价-首付金额）/复利现值系数 公式（1） 通过对每年流出的现金流再进行现值计算，即可以得出按揭贷款下，付出 现金流的总现值。 方法 2，融资租赁 融资租赁中租金的支付是居民的现金流流出，市场上所有的融资租赁租金 的计算都是固定利率下的定额年金法，此处也采用这种方法，定额年金法就是 根据总的价格和租赁期数先确定每期要收回的本金，再根据上期本金和租赁机 构的要求报酬率确定每期的利息，本金和利息的综合就是每期的租金。20 每期流出的现金流=本金+利息 公式（2） 本金=房产总价格/租赁期数 公式（3） 利息=上一期末剩余本金*租赁公司的要求报酬率 公式（4） 同样的也是按照每期的现金流出计算总的现值。 下面通过一个实际的案例，进行两种方法的利益分析。 重庆江北区北滨路楼盘“万科悦湾”的均价为 1.1 万元/平方米，某居民需 要在此购买一套 80 平米的住房用作结婚，此时的首付比例要求是 30%，银行同 期贷款利率假设为 5%，贷款年数为 6 年。 （1）采用按揭贷款的方式 根据按揭贷款的要求，首付比例 30%，房产总价为 80*1.1 万=88 万，首付 金额为26.4万元，根据利率5%和还款期数6年，计算出复利现值系数为5.0756， 利用公式（1）可得出， 每期现金流出=（88-26.4）/5.0756=12136 12.14 万是每年的现金流出，还要结合每年的折现因子，由于贷款的利率为 5%，这个 5%也就是市场上的折现率，结果如下表所示， 表 2 现金流量表——按揭贷款方式 年数 每年现金流出 折现因子（5%） 现金流出现值 0 264000 1 264000 1 121365 0.9523 115575 2 121365 0.9070 110078 3 121365 0.8638 104835 4 121365 0.8227 99847 5 121365 0.7835 95090 6 121365 0.7462 90562 合计 879987 所以总的现金流出现值为 879987。 （2）融资租赁方式 融资租赁的交易过程中有租赁公司的参与，租赁公司的要求报酬率也是其 中的影响因素，所以考虑要求报酬率和市场折现率不同的情况。 ①当要求报酬率为 6%，高于银行贷款利率时 因为不存在首付，根据公式（3），每次本期的流出为，21 880000/6=146667 由于每期利息的计算是由上一期的本金和租赁公司要求报酬率决定的，根 据公式（2）和公式（4）计算，结果过如下表所示， 表 3 现金流量表——融资租赁方式（要求报酬率 6%） 年数 每期现金流出 每期本金流出 剩余本金 利息（6%） 0 0 880000 1 199467 146667 733333 52800 2 190667 146667 586666 44000 3 181866 146667 440000 35199 4 173067 146667 293333 26400 5 164266 146667 146667 17599 6 155468 146667 0 8801 合计 880000 根据上表的每期现金流出量，因为市场折现率仍为 5%，再通过折现因子， 算出总的现金流出现值结果如下表所示， 表 4 现金流量表——融资租赁方式（要求报酬率 6%） 年数 每期现金总流出 折现因子（5%） 每期流出现值 0 0 1 0 1 199467 0.9523 189952 2 190667 0.9070 172935 3 181866 0.8638 157096 4 173067 0.8227 142383 5 164266 0.7835 128702 6 155468 0.7462 116010 合计 907078 由结果可知，当租赁公司要求报酬率大于银行贷款利率时，融资租赁方式 带来的现金流流出现值高于按揭贷款方式的现值。22 ②当租赁公司要求报酬率为 5%，等于银行贷款利率时，每期的本金流出不 变，仍为 146667，但利率不同，结果为下表所示， 表 5 现金流量表——融资租赁方式（要求报酬率 5%） 年数 每期现金流出 每期本金流出 剩余本金 利息（5%） 0 0 880000 1 190667 146667 733333 44000 2 183334 146667 586666 36667 3 176000 146667 440000 29333 4 168667 146667 293333 22000 5 161333 146667 146667 14666 6 154000 146667 0 7333 合计 880000 根据上表的现金流每期流出结果，市场折现率为 5%，所以得出现金流出总 现值结果， 表 6 现金流量表——融资租赁方式（要求报酬率 5%） 年数 每期现金总流出 折现因子（5%） 每期流出现值 0 0 1 0 1 190667 0.9523 181572 2 183334 0.9070 166284 3 176000 0.8638 152029 4 168667 0.8227 138762 5 161333 0.7835 126404 6 154000 0.7462 114915 合计 879966 由表结果可知，当租赁公司的要求报酬率等于银行贷款利率时，按揭贷款 和融资租赁方式所带来的现金流出的现值基本相同。 ③当租赁公司的要求报酬率为 4%，小于银行的贷款利率时，每期的本金流 出仍为 146667，利率变为 4%，每期总流出如下所示，23 表 7 现金流量表——融资租赁方式（要求报酬率 4%） 年数 每期现金流出 每期本金流出 剩余本金 利息（4%） 0 0 880000 1 181867 146667 733333 35200 2 176000 146667 586666 29333 3 170134 146667 440000 23467 4 164267 146667 293333 17600 5 158400 146667 146667 11733 6 152534 146667 0 5867 合计 880000 由上表结果，市场折现率为 5%，计算出折现因子，得出现金流出总现值的 结果， 表 8 现金流量表——融资租赁方式（要求报酬率 4%） 年数 每期现金总流出 折现因子（5%） 每期流出现值 0 0 1 0 1 181867 0.9523 173192 2 176000 0.9070 159632 3 170134 0.8638 139969 4 164267 0.8227 135142 5 158400 0.7835 124106 6 152534 0.7462 113821 合计 845862 当租赁公司要求报酬率小于银行贷款利率时，融资租赁方式比按揭贷款方 式的现金流出总现值更小。 根据上述分析可以得出，在现金流流出的现值的计算上，按揭贷款方式和 融资租赁方式谁更划算在于租赁公司的要求报酬率和银行贷款的利率之间的关 系。24 租赁公司要求报酬率＞银行贷款利率 按揭贷款更划算 租赁公司要求报酬率＝银行贷款利率 基本相同 租赁公司要求报酬率＜银行贷款利率 融资租赁更划算 此外，对于很多中低收入家庭来说，首付是购买房产的一个重要限制，尤 其在一些热点城市，首付所需的资金量有时远远超出了普通家庭的承受能力。 当选则融资租赁方式获得房产时，首付的这一部分资金就可以节省下来，用作 购买家具，装修房子，生活水平得到了实际的提高。同时，融资租赁方式的租 金支付更加灵活，限制更小，对于中低收入者更加便利。所以综合来看，融资 租赁方式对于承租居民来说是优于按揭付款方式的。 5.1.2.2 对承租企业的利益分析 作为承租企业来说，采用融资租赁方式获得房产主要是出于经营上的考虑， 在融通资金的同时，也提高了经营的效益。 首先，融资租赁丰富了企业的融资方式，提高资金运用效率。对企业来说， 购买房产时往往需要大量的资金，在间接融资占主导的我国经济体系重，多数 企业尤其是中小企业很难通过发债和发行股票的方式筹措资金，大多依赖于银 行贷款。但银行贷款往往有很严格的审核标准，大多数中小企业由于资质的原 因较难获得足额的贷款，即使获得，一般也要承担较高的财务压力，影响企业 后续的发展 [35] 。融资租赁在满足企业融资需求的同时，让企业用较少的资金占 用获得房产的使用权，提高了资金的运用效率。 其次，融资租赁的承租人相较于传统租赁有会计核算上的优势。相较于传 统租赁来说，在会计核算上，融资租赁的承租人的费用包括两部分，一部分是 房产的折旧，一部分是利息费用，而传统租赁只包括一部分，即租金支出。由 于总费用相同，利息费用是递减的，所以在租赁期间的前几年，融资租赁的总 费用高于传统租赁，因为利息费用是可以抵税的，这样它的净利润也就少于传 统租赁，这样有助于减少税费支出，虽然这种减税优势在租赁期间的后期会被 抵消，但在前期，也为企业提供了减税的优势，增加了资金的使用。 最后，融资租赁的手续简便，租金支付的灵活性更高 [36] 。因为融资租赁中 租赁物所有权并没有变更，只变更使用权，所有整体风险相较于银行贷款要小， 所以并没有非常严格和标准化的审批手续，往往比较容易办理，这对于提升企 业的经营效率是一个很大的优势。另一方面，因为融资租赁中支付多少租金， 如何支付都是由承租人和出租人双方共同协定，所以双方可以根据自身的企业25 现金流状况和后续的发展经营情况来订立更利于自身的支付方式，此方法更为 灵活，且更适用于双方的最大利益诉求。 5.1.2.3 对供应商的利益分析 供应商就是房地产开发商，对于他们来说，融资租赁是一种可以扩大房产 销售的好方法。传统的销售方法就是房产开发商利用普通的销售渠道，将房子 卖给相应的客户，这些客户大多数是个人用户，企业用户占少部分，所以销售 的周期较长，回笼资金的速度也比较慢。对于房地产融资租赁来说，其本身就 是一种促销手段，是金融方式与销售方式的结合，这种方式下不仅可以将房子 卖给传统的客户，还可以卖给大型的融资租赁公司，而这种公司购买时往往会 一次购买多套，对于房地产企业来说，不仅扩大了销售量，减小库存压力，更 大意义在于，资金的周转速度更快，是打开新市场的有益补充。房地产融资租 赁的兴起也会倒逼房产企业进行市场竞争，在融资租赁的交易中搜集更多的市 场信息，研究潜力客户的分布，为开发新的项目提供决策的信息支撑，形成更 为科学、准确的经营方式。 5.2 我国房地产融资租赁中的风险及其防范 5.2.1 房地产融资租赁各主体的风险分析 房地产融资租赁虽然相比较于传统的银行信贷来说风险更小，但由于融资 租赁行业设计的是资金密集的金融行业，金融行业所普遍存在风险是不能完全 分散的，这其中不光有传统的信用风险、租赁物价值波动风险，由于房地产融 资租赁业务与承租人的财务状况和选择行为挂钩，当承租人作为企业时由于经 营不善带来的风险也是无法避免的一个因素，而承租人对于房产的选择风险也 无法完全规避 [37] 。 5.2.1.1 出租人的风险分析 对于出租人来说，由于租赁物在租赁期间完成了事实上的相关风险和收益 的转移，因此在租赁期间出租人实质上接管了业务持续过程中可能存在的所有 风险，其中最重要的是租赁物价值波动的风险。在中国的国情下，房产价格的 波动是不可预测的，尤其是热点的一、二线城市，短期内就会出现大幅的涨跌， 损失和收益在理论上说都是不可控制的。对于出租人来说虽然在租赁期间拥有 房产的所有权，但受融资租赁合同的限制，房产升值时无法变卖房产获得收益，26 只能等待租赁期间的结束，但结束后的房产价格又是不可预测的，升值带来的 收益稍纵即逝，不可长久保留；而如若贬值，租赁期间内承租人仍在使用，出 租人无法处置，到期后房产所有权归属出租人时，损失便会发生。因此租赁期 内，出租人面对房产价格变化，无法及时处置，只有任由市场涨跌，这种波动 带来的风险是很难规避的。 融资租赁交易中包含租金的给付，若租金无法按约定支付，就存在信用风 险。信用风险的出现源于违约行为的发生，当这种违约行为发生时，出租人一 般是将房产使用权收回并催促对方缴纳租金。信用风险的发生难以从根本上避 免，承租人自身经营不善导致现金流不足、承租人恶意拖欠租金、房产有质量 问题承租人拒绝支付租金等等，这些都会使得承租人违约而导致信用风险。市 场上风云变化，出租人难以很好地控制承租人的行为，唯有在选择交易对手上 谨慎对待。 5.2.1.2 承租人的风险分析 若承租人是一个企业，那么其参与房地产融资租赁业务并获取房产主要是 为了经营的目的，其偿还租金的来源也多数是经营利润。但市场上瞬息万变， 任何企业都面临着经营风险，不论是由于决策的错误、操作的失误还是市场行 情的变化，经营过程中风险无处不在，且难以完全规避。当承租企业出现经营 风险时，本身财务状况将会恶化，经营利润下降，债务增加，将很难再满足融 资租赁中约定的支付租金的条件，那么承租人违约的情况即将出现，出租人也 将因此遭受损失。 在房地产融资租赁中，承租人是给付租金的一方，获得房产，而此房产是 由出租人根据承租人的标准和要求购买的，所以承租人的风险也包括对于房产 的选择风险。这种选择包括对于供应商的选择和对于房产具体价格、位置、质 量的选择，这种选择是一次性的并且无法撤销的，由于信息不对称和房地产行 业的专业性，承租人在选择之时往往无法看出房产存在的问题，但租赁期间开 始后，各种问题可能就会逐暴露出来，而房产作为大型不动产，很多问题只能 请专业的人士来解决，这将给后续承租人的使用带来很多麻烦。 5.2.2 租赁期间风险如何防范 第一，对于各主体来说，自身要提高专业能力，增强自身的判断能力。房 地产融资租赁不仅有金融行业普遍的风险，还包含着房地产行业特殊的风险，27 对于这样两个高风险行业，如若没有对财务、法律、行业知识的理解和掌握， 是很难从根本上防范风险的。不论是出租人的信用风险还是承租人的经营风险， 这其中都包含有参与人自身的决策和判断，既然是判断就要求主体对客体有着 清晰的理解和深入的分析。出租人选择交易对手时，需要财务知识全面了解对 方的经营效率、资本结构、各种财务指标，在承租人资格审查和租金偿付能力 审核后，判断对手是否是一个值得信赖的交易方；承租人选择房产时，同样需 要对房地产行业的了解来支撑自己的选择。风险当前，提高自身的判断能力， 将是防范风险的重要方式。 第二，信用风险是融资租赁业务中最普遍的风险，因此建立起完善的信用 评级体系是风险防范的重要一环。信用评级是市场对于一个企业信用状况的概 括评价，根据企业的资质、过往的信用状况和自身的实力进行评级。将房地产 融资租赁市场的参与企业纳入信用评级的体系中，有助于规范整个行业的信用 活动。同时，因为信用评级是一个定期更新的动态指标，这样有助于约束企业 更加重视自己的信用，信用好的企业会保持自己的良好信用状况，信用较差的 企业会在以后的交易中避免违约行为，逐步提高自己的信用。当整个行业的信 用状况提高了上去，风险自然就得到了防范。 第三，利用更多的利益相关方，共同承担风险。日本融资租赁业很快发展 起来的一个重要原因就是对于中小企业的优惠政策和保护，其中租赁信用保险 方案就是其中一个方式。通过保险的方式让出租人在承租人违约的情况也可获 得大部分的租金收入，租赁保险的存在使得中小融资租赁企业的发展得到了最 大程度的保护。我国在风险防范方面也可借鉴此经验，利用保险、担保等方式 分散业务过程中的信用风险。此外，针对融资租赁业务中租赁物的价值风险， 成立专门的房地产融资租赁保险机构，通过收取保费，提供价值保险，锁定出 租人在租赁期间的租赁物价值波动的风险。专业的保险机构拥有强大的专业分 析能力和预测能力，对风险的把控更强，由他们承担风险，风险的防范会更有 效率。28 6.发展我国房地产融资租赁的政策建议 6.1 健全法律法规，统一行业发展 6.1.1 完善法律法规，妥善解决争议 近几年，随着我国融资租赁业务的发展，有关融资租赁的业务纠纷越来越 多，然而全国范围内却没有一部专门的、统一的融资租赁的法律，发生法律纠 纷时，通常按《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》和《最高 人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》中所涉及的有 关法律规定来处理，但这些法律并不是专门针对融资租赁而产生的，对于融资 租赁中的租金支付、租赁物管理维修、违约发生时的保障等问题都没有明确的 权力义务规定，致使实务过程中很多纠纷无法得到妥善解决，争议较大，这也 严重影响了司法过程中的操作性和后续执行过程 [38] 。融资租赁业的发展迈开了 步子，但法律法规的滞后和不完善却成为了制约其发展的重要障碍。 在房地产租赁部分，涉及到的法律法规则更少，甚至连房地产是否可以作 为融资租赁业务的标的物也没有统一的观点。自 2004 年以来，房地产融资业务 确实开展了起来，也有法可依，但当业务产生纠纷需要法律解决时，能否获得 法律法规的保护，这仍是一个疑问。对于任何行业来说，法律法规都是其健康、 良好发展的重要保障。房地产融资租赁业的健康发展，离不开一部完整法律的 支撑，也需要健全法律法规来处理纠纷，解决争议。 6.1.2 统一的行业协会，引导式的监管 我国目前的融资租赁公司分为三类，分别为金融租赁公司（银行系）、内资 试点租赁公司（厂商系）和外资租赁公司，前者由银监会监管，后两者由商务 部监管，不同的监管使得不同租赁机构使用法律的标准不同，也很难形成统一 的行业协会 [39] 。 作为世界上除银行信贷外的第二大融资渠道，融资租赁在我国有着广阔的 发展前景，因此建立起一个类似于银行业协会的统一行业协会组织（比如融资 租赁业协会）是势在必行的，全国性的行业协会可以形成国家层面的规划和指 导，增强行业的话语权，行业内部的不同公司还可以实现协同合作，在行业自 律和发展中相互借鉴，这对于房地产融资租赁业的发展是非常有利。同时设立29 类似于银监会的租赁监督委员会，对行业实行监管，但此监管应是引导式的而 非强制性的，否则易产生寻租和腐败的行为，尤其是房地产业这种高利润的行 业，更应该防止腐败的发生。 6.2 加大宣传推广力度，破除观念阻碍 在中国群众的普遍观念中，只有传统的租赁和银行贷款，并不了解融资租 赁这一融资方式，一方面是因为融资租赁业务在我国开展较少，另一方面则是 由于社会上的宣传不到位，造成普通群众了解甚少，这就需要增强宣传力度， 为更多人普及融资租赁的相关知识 [40] 。例如，对企业讲解融资租赁的减税抵税 优势，对普通民众讲解融资租赁相较于按揭贷款的零首付、支付灵活的优点等。 房地产行业的融资租赁在我国开展缓慢还有一个原因就是中国传统的“买 房”观念，即结婚所用房产必须是购买而不能是租赁，这一观念是融资租赁应 用在房地产行业的一个重要障碍。针对这一观念，可以让出租人和承租人协议 约定租赁期后所有权归承租人，这样就形成了一个实质上的“先租后买”的形 式，易于被人接受。群众观念的更新将有助于业务的广泛开展。 6.3 出台优惠政策，扶持行业发展 6.3.1 多重优惠政策 目前我国融资租赁业进入了一个上升期，但国家层面并没有出台助于行业 发展的政策 [41] 。纵观西方国家的发展历程，融资租赁业的快速发展都离不开优 惠政策的扶持，尤其是对于我国房地产业，本身就存在着融资难、高风险、库 存压力大、结构性矛盾突出等一系列矛盾，如果能给予一定的政策扶持，一定 可以带动房地产行业更加健康的发展，这对于我国经济也是一个利好的因素。 对于融资租赁业的优惠政策，主要分为补贴类和税收类，补贴类主要就是给予 租金上的补贴和优惠，税收类就是给予投资减税优惠和加速折旧处理优惠 [42] 。 （1）租金补贴。对于房地产业的融资租赁交易业务，给予承租人相应的租 金补贴，直接在租金支付时免除相应部分。 （2）投资减税。对于房地产行业融资租赁的出租人进行相应的投资减税， 鼓励出租人进行房地产业的融资租赁业务。 （3）加速折旧。允许出租人和承租人使用加速折旧的方法，在会计处理上 减少当期净利润，这样可以减少当期的税费支出。30 6.3.2 支持厂商系融资租赁公司的建立 我国很多房产企业都面临着去库存的压力，尤其是三四线城市的房企，若 房地产企业自己成立融资租赁公司，就可以将积压的房产以融资租赁的形式进 行销售，这样库存压力随之减轻，群众也能以更优惠的价格获得房产的使用权。 并且房地产行业是一个专业性非常强的行业，由房企自己出资建立融资租赁机 构更能将购买和租赁的环节密切联系起来，形成协同效应，带动整个房地产业 的健康发展。但我国关于厂商系融资租赁机构的审批尚在试点阶段，支持此类 融资租赁机构的建立，是带动房地产业融资租赁发展的重点一环。 6.4 拓宽融资租赁机构的融资渠道 对于银行系的融资租赁机构来说，因为背靠银行这一强大背景，不缺乏资 金，发展较快，但对于厂商系和外资系、独立的金融租赁机构来说，大部分的 资金来源也是银行，融资渠道的单一使得他们的规模很难扩大，资金普遍不足。 国家层面应该制定专属于房地产业融资租赁的信贷优惠政策，给予专项的贷款 支持。同时，融资租赁企业的现金流与一般的企业不同，因为租金支付方式和 时间可由双方协商订立，现金流而十分灵活，很容易在同业拆借市场获得资金 的短期匹配，所以监管部门也应尽快允许融资租赁企业进入同业拆借市场获取 资金 [43] 。尽管我国的资产证券化进程比较缓慢，尚在起步阶段，但融资租赁企 业固定资产较多，且现金流稳定的特点，很适合开展资产证券化的业务，将流 动性较差的资产转化为流动性很强的证券来筹措资金，这也是拓宽融资渠道的 一个方式。31