目录 艘 I Abstract II 胃一胃绪论 1 1.1研究的背景及意义 1 1.2 国内外研究现状 3 1.3研究内容、方法及创新 8 第二章房地产投资可行性分析理论框架 12 2.1房地产项目可行性研究综述 12 2.2房地产项目可行性研究的基本内容 14 2.3房地产投资可行性的研究方法 17 第三章房地产投资项目财务分析 23 3.1房地产投资财务分析的目标 23 3.2房地产企业投资财务分析方法 23 3.3房地产投资财务分析的指标分析 26 第四章房地产投资项目风险评价 38 4.1房地产投资风险的定义和特征 38 4.2房地产投资风险类型和影响因素 40 4.3房地产投资风险的识别 44 4.4房地产投资风险的估计 45 4.5房地产投资风险的评价 46 第五章绍兴县柯桥镇房地产项目可行性分析 51 5.1 概况 51 5.2项目SWOT分析 58 MM 5.3项目(产品)初步定位 59 5.4项目的财务分析 62 5.5项目投资风险分析 74 5.6 总结 78 第六章研究结论和建议 80 81 攻读学位期间发表的学术报告 85 V 二- ^ 第一章绪论…:一 _= : = 第一章绪论 1.1研究的背景及意义 随着我国国民经济的高速发展,城镇居民收入水平和生活水平都逐渐提高,而且随着 房改政策改革,我国的房地产业发展蒸蒸日上,现有建筑的总面积达400多亿平方米,从 上个世纪90年代开始,每年新增的房屋建筑面积大幅度上升,具体数据如图1-1所示。 从图中我们可以看出,从2002年开始,我国每年新增建筑的施工面积超过30亿平方米, 而且每年新增面积都在增加,到2007年,增幅达到54亿平方米,2009年到75亿平方米。 房地产投资从2000年占GDP的5.57%发展到2010年占GDP的7.24%,可以看出房地产 行业带动经济增长、促进投资增长、带动相关产业消费、有效创造财政税收,已成为国民 经济的重要组成部分,房地产业也已经成为重要行业和国民经济的支柱产业,对我国社会 经济新一轮的发展发挥着举足轻重的作用。 1000000 …1 -—— 900000 ...jut--. 800000 - - - - ....... 700000 __ -——- -——........- 500000 400000 - - 300000 “ I 麵 痛‘ ^ 200000 ..... - 100000 - 0 # III!I'l'iiI. J I 'I I 5 ^%%%%% 注:数据来自《中国统计年鉴》 图1-1房地产建筑面积递增趋势图 表1-丨房地产P业投资占GDP比例 时间 I 2003 年 I 2004 年 I 2005 年 | 2006 年 | 2007 年 | 2008 年 | 2009 年 | 2010 年 房地产业投 W;5.52% 5.44% 5.61% 5.74% 5.75% 5.97% 6.58% 7.24% 资贝献比例 I ^^^^^ 1 胃靈 450000 400000 m 350000 -.- 300000 1—II— 250000 1I.I 200000 1. ....I III _GDP (亿元) 150圆 ■ I. I I |—I—I.. _建筑投资贡献(亿元) ::FITO :勸 ^%%. 义、、^ ^ :^、》:、》'於 注:数据来自《中国统计年鉴》 图1-2 2000-2010年建筑业对于GDP拉动情况 房地产业高速发展使得房地产投资研究成为应用经济学的一个重要分支,从20世纪 90年代后期就一直是经济理论界研究的热点问题。2006年我国房地产投资已达19382亿 元,同比增长21.8%,投资总额占国内固定资产总投资的17.6%。2007年投资总额占国内 固定资产总投资的18.42%,创下近十年最高线。2009年房地产投资达到36242亿元,投 资总额占国内固定资产总投资的17.6%,2010年房地产投资到达48364亿元,依旧是一 个很大的比例。具体数据如图1-3所示。 300GGG--r 250QOO - 200090 I—— 1 I 固定投资总额(亿元) 1500% I—I—I ■房地产投资总额(亿元> 100GOG I.................III ...... ■比例 TduOt冊 I T*^ %%%% ^ %%%%%% 义-^ cP^ ‘ 注:数据来自《中国统计年鉴》 图1-3房地产投资于固定资产投资比例 房地产投资规模在固定资产投资规模中占有比重越来越大,房地产投资既关系着经济 发展和城市建设,又关系着居民的基本需要和生活质量的提高;同时房地产项目具有投资 2 额大、回收期长、不确定因素多、风险大等特征,使得企业在进行房地产投资时必须重视 房地产投资项目系统科学、投资决策的可行性。在房地产业发展如火如荼的同时,呈现出 地区房产投资“过热”、“烂尾”工程此起彼伏的态势,给房地产业发展带来诸多的隐患和阻 力。这也越来越体现进行房地产投资可行性研究的重要性。而目前宏观政策调控持续,货 币信贷紧缩,土地成本太高,市场越来越成熟,竞争越来越激烈,很多房地产幵发商纷纷 抢占中国二三线城市市场。然而许多开发商在远赴异地投资时,呈现出严重“水土不服” 现象。如何更有效的做好异地项目的进入策略、投资风险分析、前期策划、产品定位研究 等可行性工作,因此投资时需要进行详细的可行性研究来化解投资风险。房地产投资决策 的可行性研究科学水平直接表明了一国或一个地区房地产业和房地产市场发育的成熟程 度。可行性研究主要包含对房地产的投资环境、房地产市场、项目定位、经济评价等方面 进行系统的分析和论证。 本文所研究的房地产项目地处浙江省绍兴市下辖绍兴县柯桥镇,属于招拍挂项目。项 目位于金柯桥路以东、迎驾桥路以南、湖中路以西、华齐路以北区域。项目规划用地面积 约51057 nf。该幅地块的规划容积率政府暂定为3.5,土地已平整,土地取得成本约300 万元/亩,启动资金约2.4亿元。作者在此项目中承担的任务是项目市场分析、可行性分 析和投资结论建议部分工作。本文的意义在于运用项目可行性研究的各种理论,对该房地 产开发项目进行实际研究,得出全面的科学的合理的可行性结论,为该项目投资决策提供 了基础,对其他房地产开发项目的可行性研究提供参考依据。 1.2国内外研究现状 1.2.1国外研究现状 1.2.1.1可行性研究历史发展现状 可行性研究的目的是使决策科学化、程序化,提高决策的可靠性,并为项目的实施和 控制提供依据或参考。可行性研究始于20世纪30年代,当时的世界经济大萧条使得各西 方国家的经济形势发生了重大变化。随着自由放任经济体系的崩淸,一些西方国家开始实 施新经济政策,大量投资公共工程项目,于是出现了公共工程项目分析方法1936 年美国在制订田纳西州流域开发计划时最早采用了这种方法。此后,项目可行性研究逐步 为人们所接受。50年代,新技术不断涌现,企业开始将可行性研究用于技术的成功可行 性研究[4〗。60年代,随着宏观、微观经济理论的逐步完善,经济数学和计算技术的进一 步发展,人们也越来越重视可行性研究的作用,可行性研究成为在投资决策前必须认真完 成的工作。随着可行性研究的应用和推广,可行性研究已经具有了一套完整的方法体系。 3 目前,不但西方国家把可行性研究作为工程项目投资决策的重要手段。中东地区、亚洲一 些发展中国家也都开展了可行性研究[5]。世界银行等国际金融组织,已把可行性研究作为 申请工程项目贷款的依据。为了指导发展中国家开展可行性研究,1978年联合国工业发 展组织编写了《工业可行性研究手册》,1980年又编写了《工业项目评价手册》,这就为 世界各国,特别是发展中国家开展工程建设可行性研究,提供了较为完备的参考资料,同 时也为在国际上推行可行性研究工作创造了条件[6]。 20世纪30年代 20世纪50年代 20世纪60年代 80年代 出现公共工程 将可行性研究 可行性研究已 编写了《工业可 项目分析方法 用于技术的成 经具有了一套 行性研究手 功可行性研究 完整的方法体 册》、《工业项目 系 评价手册》 I 发腳 图1-4国外可行性研究发展历程 1.2.1.2国外房地产投资分析方法 房地产投资分析方法经历了一个由最初的定性分析发展到定性与定量相结合的过程。 最初的国外投资分析方法属于定性的“How to”法,随后有学者研究了财务决策方法,它通 过建立投资分析模型,测算财务量并提供定量的数据进行分析[34]。Richard N.Ratcliff (1961) 提出的投资价值分析模型:若投资价值大于或等于投资成本,则投资;反之则不投资[7]。 投资收益率分析法、最适宜法(Best nt Approach)和投资回收期法均属于财务分析方法,它 们不考虑资金的时间价值,更不考虑风险,属于确定性投资的静态分析方法。 七十年代,随着对资金时间价值认识的深刻,发展了动态分析方法,即现代资金预算 方法,它不仅计入资金的时间价值,而且考察了整个寿命期内收入与支出的全部数据,因 此,它们比静态分析法更全面,也更科学[8]。Stephen A.Pyhrr (1973)指出,房地产投资 分析的输入变量是不确定的,应视为具有一定概率分布的随机变量,而非单点估计值,投 资分析中要计算不同收益率的可能性[9]。其后的Kapplin和Pdzer也表明了同样的看法。 Haley和Schal[iG]则在其《财务决策理论》一书中进一步指出,当我们放弃了确定性和理 想资本市场假设条件进入不确定性领域的时候,会发现两种偏差:(1)实际现金流系列与 预测值的偏差,即现金流效应(Stream Effect); (2)现金流的折现率发生变化所引起的 4 第一童绪论 偏差,即利率效应(Rate Effect)。这些观点为房地产投资分析方法的发展奠定了基础[11]。 目前国外的房地产投资分析强调定性与定量分析相结合。Austin JJaffe (2002)提出 的房地产投资分析五原则为:(1)房地产投资分析为系统性经济分析;(2)风险与回报紧 密相联;(3)最优投资应以财富最大化为目标;(4)房地产环境分析必不可少;(5)房地 产投资分析是一种风险分析。这五项原则对绝大多数的房地产投资分析都具有重要的指导 章問 在房地产投资决策方面,90年代后出现了很多著作,并为很多国内学者翻印和引用[13], 其代表作主要有:龙胜平等人翻译的美国学者Glaylori’E.Creer和Miehael D.Farrell的专著 ((Investment Analysis For Real Estate Desision(房地产投资决策分析)[丨4],该译著从房地产市 场分析入手,以贴现现金流量分析为基础,着重介绍了美国房地产的投资决策指标和投资 风险的定量表达方法,对国内房地产投资决策研究具有一定的参考价值。类似的译著还有 葛孕光译的《房地产投资盈利技巧》一书[15],该书介绍了投资、经营房地产实物和金融 的一些技巧和方法。另外,途艳若、张令东、任国军还翻译了美国南方卫理公会大学房地 产教授威廉姆-B布鲁格曼和印第安纳大学房地产教授杰夫瑞陆D费雪在房地产领域的 著作《Real Estate Finance And Investment(房地产融资与投资)》书[16],涵盖了住宅房地产 融资、收益型房地产融资、项目融资投资以及房地产资本市场和证券等方面的内容,进一 步加深了潜在经济因素对房地产风险与价值重要性的探讨。可行性研究这种方法最早出现 于美国。20世纪30年代初期美国为开发田纳西河流域开始采用这种方法,把可行性研究 列入流域幵发程序,作为规划的重要阶段,使工程得以顺利进行,取得了很好的经济效益 [17],后来人们便把这种方法引申到其他领域,第二次世界大战以后,这种方法发展迅速, 通过几十年的不断充实和完善,扩大到很多领域,范围十分广泛,不但用来研究工程建设 问题,还用于研究工业企业的生产管理、国家技术经济政策制定等,目前已形成一整套系 统而科学的研究方法。在国外,不论是发展中国家还是发达国家,可行性研究己非常普遍。 不管是新建企业还是老企业的改扩建,都要先做可行性研究,然后再作决策。尽管各国对 可行性研究的内容、作用、阶段的划分不完全相同,但作为一门科学,己被各国所公认[18]。 各国赋予这门科学的名称各不相同。西方国家叫可行性研究,原苏联和东欧叫技术经济论 证,日本叫投资前研究,印度、巴基斯坦、科威特、阿拉伯等国家也有各自的名称,有叫 投资研究的,有叫费效分析的,但基本要求大同小异,联合国工业发展组织还编制了《工 业可行性研究手册》,为有关国家,特别是为发展中国家幵展工程建设可行性研究提供了 参考依据。 5 1.2.2国内研究现状 1.2.2.1国内可行性研究发展现状 20世纪70年代开始,可行性研究的概念内容和方法被逐步介绍到我国,并运用于工 业项目建设前期的技术经济分析。主要