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2020年A房地产公司B项目可行性研究报告DOC

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更新时间:2020/8/29(发布于湖北)

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文本描述
大部分房地产开发项目都包括多种不确定因素,而且项目周期较长,投资 金额巨大,较易受到政策、经济等多方面因素的影响,市场走向难预测。在理 论指导下,科学地开展项目可行性研究,是房地产开发项目重要环节,是开发 企业的决策依据,也是环保部门等进行环境与社会评估的重要依据,还是指导 土木工程项目顺利进行的纲领性文件。 本文深入分析了现阶段房地产项目普遍存在的可行性问题,总结归纳了可 行性研究的相关理论,以房地产领域内的标杆企业为研究对象研究可行性的评 价标准,结合了当地房地产市场展现状及趋势,对 B 项目进行了深入的项目可 行性分析和研究。本文的研究内容主要包括以下几点: 1、房地产可行性研究主要方法及理论依据; 2、房地产可行性研究评价体系及标杆企业评价标准; 3、当地房地产市场发展现状及未来发展趋势,项目所在地片区规划及发展前 景; 4、预计项目开发计划及建设计划,项目成本研究、项目销售收入研究及增长 分析; 5、地价变动下的项目效益敏感性分析,项目开发风险分析。 关键词:房地产 可行性研究 项目评价标准 敏感性分析 风险III Abstract Most real estate development projects have features like large investment, long project cycle, and uncertainties. They are very easy to be influenced by the policy, economic and other factors; it thus is difficult to predict the future market trend. Doing project feasibility study scientifically under the guidance of theory has become an important circle of real estate development projects. The project feasibility study provides decision making basis for the real estate development enterprises, and offer information for the environmental protection and other government departments to do the social and environmental assessment. It has become a guidance document for engineering project implementation. Basing on the analysis of the current problems existing in the real estate project feasibility study, we collect the major theories of real estate project feasibility studies. Combining with the evaluation criteria of the industrial benchmarking enterprise and the local real estate market situation and developing trend, we did an in-depth feasibility study of the project B. The major research work of this paper is summarized as follows: 1. The methods and theoretical basis of real estate project feasibility study. 2. The evaluation system of real estate project feasibility studies and evaluation criteria of benchmarking enterprises. 3. The status quo and future trend of development of the local real estate market; the planning and development prospects of the area the project locates. 4. The development and construction plans of the project, the cost and sales revenue research and growth analysis of the project. 5. The benefit sensitivity analysis project and risk analysis of the project under the circumstances of land price changing. Keywords: real estate, feasibility study, project evaluation criteria, Sensitivity Analysis, RiskV 目 录 第 1 章 绪论 .1 1.1 问题的提出 .....1 1.2 研究目的与意义 ...1 1.2.1 作为项目最终决策前的依据 ....2 1.2.2 作为资金筹措和银行贷款的依据 ..2 1.2.3 作为与各有关单位签署合作或有关协助的依据 ..3 1.2.4 作为开展设计工作的依据 ..3 1.2.5 作为安排项目计划和实施方案,进行项目所需的设备材料订货等 工作的依据.....3 1.3 国内外可行性研究现状与当前房地产开发项目可行性研究存在的问题 .4 1.3.1 项目可行性研究的起源 4 1.3.2 项目可行性研究的发展 4 1.3.3 我国可行性研究主要规范性文献 ..4 1.3.4 我国房地产行业可行性研究主要规范性文献 4 1.3.5 我国房地产行业可行性研究现状 ..5 1.3.6 我国房地产行业可行性研究存在问题分析 ....5 1.4 研究方法 ....6 1.4.1 理论与实证相结合 ..6 1.4.2 定性分析与定量分析相结合 ....6 1.4.3 动态与静态分析相结合 7 1.5 研究内容与框架安排 ..7 第 2 章 房地产开发项目可行性研究理论基础 ...8 2.1 房地产开发项目可行性研究基本内容 ....8 2.1.1 项目概况分析 ....8 2.1.2 项目市场调查分析 ..8 2.1.3 项目规划建设选择与建议 ..9 2.1.4 开发进度安排 ....9VI 2.1.5 项目费用估算 ....9 2.1.6 项目经济、社会效益分析 10 2.1.7 项目风险分析 ..10 2.1.8 结论和建议 10 2.2 房地产开发项目可行性研究基本理论 ..10 2.2.1 假设开发法定义 ....10 2.2.2 假设开发法理论依据 ..10 2.2.3 假设开发法假设开发法的特点、适用条件与对象 ..11 2.2.4 假设开发法的计算公式 5 2.2.5 假设开发法评估的程序 ....12 第 3 章 房地产开发项目可行性评价及评价标准 .....16 3.1 评价指标体系的建立原则 ....16 3.1.1 可行性 ..16 3.1.2 可比性 .16 3.1.3 规范化 .16 3.1.4 时间性 .16 3.2 房地产项目可行性研究评价指标体系的构建 ..17 3.2.1 定性评价指标体系的构建 17 3.3 定量评价指标体系的构建 ....17 3.3.1 静态指标及其计算 18 3.3.2 投资利润率 18 3.3.3 净现值 ..19 3.3.4 内部收益率 19 3.4 万科地产经济评价体系及指标 ..20 3.4.1 万科地产部分经济评价指标 ..21 第 4 章 B 项目市场调研及定位分析.....22 4.1 B 项目概况.....22 4.1.1 项目位置 ...22 4.1.2 B 项目现状及周边配套及交通情况...24 4.1.3 B 项目主要经济指标...25VII 4.1.4 土地价格 ....25 4.2 C 市住宅市场分析与项目周边市场分析.....26 4.2.1 2014 年 C 市房地产市场运行情况.....26 4.2.2 2014 年 C 市土地市场成交情况...30 4.2.3 区域规划前景 .....31 4.3 未来房地产市场展望 32 4.3.1 政策环境走向 ..32 4.3.2 银行房贷业务的支持力度,决定市场走向 ..32 4.3.3 改善型需求将是支撑后市的重要力量 ....33 4.3.4 高端产品或将面临更严峻挑战 ....33 4.3.5 市场供给量预判 ....33 4.3.6 C 市楼市量价走势预判.....33 4.4 市场研究的主要结论及建议 .....34 4.5 项目定位 ..34 4.5.1 客户群定位 34 4.5.2 档次定位 ....35 4.5.3 区域标杆形象在物业中的关键表现 ..35 4.5.4 项目产品建议与要求 ..36 4.5.5 具体设计原则规划布局 ...36 4.6 项目开发进度 38 4.6.1 项目开发计划 ..38 4.6.2 项目一期建设计划 39 4.6.3 销售场所建设计划 39 第 5 章 B 项目经济可行性分析...41 5.1 项目成本分析 41 5.2 项目销售预测 41 5.3 总销售金额 ....42 5.4 项目起拍价条件下经济效益分析 ....42 5.4.1 起拍价条件下的项目毛利率 ..42 5.4.2 起拍价条件下项目税后净利分析 43 5.4.3 起拍价条件下竞得土地项目现金流(详见表 5.6) 43VIII 5.4.4 起拍价条件下项目净现值 43 5.4.5 起拍价条件下项目内部收益率 ....47 5.4.6 起拍价条件下经济效益综述 ..50 第 6 章 B 项目开发风险分析.....49 6.1 敏感性分析 ...49 6.1.1 土地成本变动敏感性分析 .....49 6.1.2 项目销售收入敏感性分析 .....50 6.2 项目主要风险及防范 .....50 6.2.1 项目用地取得土地使用权的法律及政策性风险分析 ...51 6.2.2 经济风险评估 ..52 6.2.3 工程风险评估 ..52 第 7 章 B 项目房地产开发可行性结论...53 7.1 项目法律可行性 .53 7.1.1 A 公司已建立完善的项目运作体系。.....53 7.1.2 A 公司已建立以合同为中心的内部管理体系。.53 7.1.3 A 公司充分发挥律师在合同管理体系中的重要作用,让律师参与 房地产开发项目的全过程。.....53 7.2 项目社会效益可行性 .....54 7.3 项目投资可行性结论 12