银川绿地·国际花都 营销工作汇报 银川公司营销部银川绿地·国际花都作为银川西夏区首个高端大盘， 核心四段论 一、投资思考 二、定位分析 三、运营思路 四、营销布局重定位！ 凡战者，以正合，以奇胜！ ——《孙子兵法》第一阶段：深入客户调研，做透区域分析 第二阶段：广告布位形成品牌阵地 第三阶段：架构购房逻辑线条 第四阶段：全面出街，迅速造势根据项目无任何证件情况下，一期清盘整体目标分割四个阶段：一、赢在定位、精准客户深挖产品 寻找绝对差异化！1、多层强排2、砖混结构&短支简力墙3、降成本、提利润4、快速回流资金第一阶段：深入客户调研，做透区域分析现状无证！ 无售楼部、无样板间！ 占到市场份额22%！1. 区域－粗暴价格战1、区域价格3800元/平 2、低起起，低总价！ 3、高折扣，高优惠！ 4、特价房，天天促销！客户？ = 三低！ 1、收入低！ 2、消费低！ 3、置业标准低！大数法则，锁定客户2. 调研18个楼盘客户来电来访跟踪踩盘， 300人的访量，跟踪12个重点社区中心。 实现客户精准定位。潜在客户购房年龄结构：结论：超过80%的潜力购买客户年龄介于26－42岁之间，这符合我们一贯遵循估测方法“二八原则”。 消费者购房需求：结论：交通、教育、商业是潜在购房客户最为关心的因素。 客户来源分析：结论：西夏区楼盘购房客户区域非常集中，主要是西夏区城市居民为主，企事业单位占比高，客户集中，所以客户带动客户明显。竞品分析：坚冰因何而破？！ 客户对什么是好品质的房子没有概念； 客户性格敏感度相当高； 客户集中性非常明显，区域内无领导品牌。第二阶段：广告排布，围合阵地反思传统：广告拒绝大炮打蚊子、反思营销方式西夏区中心区西夏区主出口广告分布形成品牌一条街：广告公司派专人维护 西夏区客户区域性明显，而且较落后，居住区集中的特点，以品牌街和专人形象制造话题效应，并辐射区域内85%以上客户，达到知名度！ 西夏区中心条街，占据85%车辆人流动线配合品牌一条街：完成广告立体架构！ 品牌一条街公交站亭品牌一条街东西两个出口拦截配合品牌一条街，围档实现阵地拦截，显示区域中心，视觉冲击。二、策略先行、逻辑王道6月23日盛大开盘4月21日收取诚意金6月15日全面释放价格，升卡国际花都时间节点计划：交纳诚意金客户670组 共升卡认筹417组4月15日实战演模拟， 全面采盘，全面掌握区域竞品第三阶段：塑造标准、架构购房逻辑2013【绿地·国际花都】 品牌定位 [ 引领 ]做板块价值的创造者、做区域品牌的引领者绿地·国际花都营销思路1.产品定位2.营销方式差异性教育消费