文本描述
【中国铭信行·陕西项目·澳林国际商贸城】 产品定价分析策略 前 言Introduction 本案定价策略要从客户与市场两个方面来权衡,充分参照市 场的价格规律和客户的心理认同。 对于客户而言,物业价格是最敏感的买受参照,客户都有自 己的心理价位,过高的价格会使客户丧失投资的欲望。 对于市场而言,价格始终是核心,价格优势才是最实效的市 场竞争优势。 因此,项目的定价思考要充分分析市场现状、客户需求、项 目素质,小心求证、谨慎定价,力求以最适合的价格策略既 保证销售又实现商业物业价值最大化。 定价综合维度 01 市场比准法定价 02 租金收益反算法定价 03住宅价格反推法定价 定价思路 市场比准法定价 01 定价 维度 02 03 租金收益反算法定价 住宅价格反推法定价 定价维度分析 ◆ 市场比准法定价 对比周边专业市场权重打分【静态价格】 专业市场 大唐秦东 老城建材市场 本案 参考系数 分值 权重 产品设计 10 40% 6 5 8 物业形态 10 25% 7 5 6 项目配套 10 5% 8 8 7 交通路网1010%857 投资门槛1015%548 商铺规模 10 5% 7 4 5 合计(加权) 6.45 4.95 7.20 参考权重 80% 20% —— 参考系数 0.883561644 0.9 1.052631579 参考均价 7300.00 3600.00 5450.00 根据市场比准法定价,以大唐秦东、老城建材市场比准,建议商铺整体均价为5450.00元/㎡。 定价维度分析 ◆租金收益反算法定价 租金投资回报率返算法(动态价格) 租金(元/㎡) 投资回报率 反算均价 折中均价 193.0%7600.00 7600.00 根据租金收益反算法定价,综合本案一、二层平均租金,以19元/㎡平均租金为基准, 考虑后期市场变动以及区域发展,建议商铺整体均价为7600.00元/㎡。 定价维度分析 ◆住宅价格反推法定价 住宅价格反推法 住宅均价 商住均价比值 反推均价 4200 1.6 6720 根据住宅均价反推法定价,以周边区域住宅综合比对:4200元/㎡平均价格为基准,商住价格比值一般在 1.6-2,以保值计算为基底,考虑本项目是家居建材专业市场,商住价格比值以1.6倍计算,建议商铺整体 均价为6720.00元/㎡。 定价维度分析 ◆市场客户价格接受度 8000-10000 10000左右 3500左右 3% 1% 17% 5000- 7000 50% 3500左右 3500-4500 5000-7000