报告对房地产开发项目的可行性进行了探讨性研究，提出了当前存在的具体 问题和相应对策。并且综合应用了市场营销学、项目管理学、工程经济学、房地 产经济学、财务管理学等多种学科的理论和方法，对天津 A 集团 S 住宅项目进 行了可行性研究。 在市场分析中，通过对房地产市场宏观环境、天津市及河东区房地产市场供 求关系、S 项目周边区域等具体情况进行系统分析，掌握了该项目的客观情况。 根据目前房地产前期策划存在的调研不充分等问题，通过抽取样本的市场调研方 式，详细了解该区域市场的需求情况。通过这两方面的分析，确定了项目定位、 目标客户群、建筑形态、销售价格等前期基础策略。 在项目成本估算中，通过对项目成本的分析，借助房地产行业常用的估算手 段，对该项目进行了成本估算。 在项目经济评价中，根据项目总体投资计划，编制现金流量表，计算相关的 经济评价指标，并在项目不确定性分析中，采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概 率分析，对项目的不确定性进行了综合的评述。最后对该项目进行了国民经济评 价。 在报告的结论部分，根据全文分析对项目进行了总体评价，并提出项目实际 运作中应注意的一些问题。 关键词，S 住宅项目 市场分析 成本估算 经济评价ABSTRACT This thesis is the study for real estate project feasibility analysis, and analyzes concrete question about feasibility analysis and provides some means to solve these question，and conducts a comprehensive feasibility study on the project of S residence zone of Tianjin A Group by using some theories and methods in Marketing; Project management; Economic of Engineering; Economic of the real estate; Finance management and so on. In the process of market analysis, the thesis analyse the real estate environment of macro-regulation of the whole nation and Tianjin; Hedong district of Tianjin; area around S residence zone. we grasp the basic objective facts of this area, and because the market research in the real estate is not enough at present, so by the market research, we master the real estate market supply and demand in this area. by all these analyses, the author build the market position of this project; point the aimed-customer; type and price of the project; first-phase tactics and so on. In the process of cost estimate of this project, the author details the cost by using the commonly and experienced method in the real estate trades. In the process of economic evaluation, according to the investment plan, the author draw up cash-flow form; calculate related economic index. In the process of the uncertainty analyse, the author apply the methods of balance between profit and loss analysis; sensitivity analysis and the possibility analysis. Finally, the author conducts national economic evaluation on the project. In the process of conclusion，according to the above mentioned analysis , the article make an objective and overall evaluation, and put forward some proposal on the project in the practice. Key words: Project of S residence zone Market Analysis Cost Estimate Economic Evaluation目 录 第一章 绪论1 1.1 问题的提出…1 1.2 研究目的与意义…2 1.3 国内外研究现状…2 1.4 研究方法3 1.5 报告构架4 第二章 房地产开发项目可行性研究理论基础5 2.1 房地产开发项目可行性研究的内容…5 2.2 房地产开发项目可行性研究的理论基础…5 2.2.1 市场环境分析理论…5 2.2.2 市场需求预测理论…6 2.2.3 资金的时间价值理论6 第三章 当前我国房地产开发项目可行性研究存在问题的分析…8 3.1 当前我国房地产开发项目可行性研究存在的问题…8 3.2 提高房地产开发项目可行性研究质量的对策…9 第四章 天津A集团S住宅项目市场调研分析11 4.1 项目概况…11 4.2 我国房地产发展概况11 4.3 天津市住宅市场分析与 S 住宅项目周边市场分析13 4.3.1 天津市住宅市场分析…13 4.3.2 S 住宅项目区域分析20 4.3.3 S 住宅项目价格预测23 4.4 S 住宅项目抽取样本市场调研…28 4.4.1 市场调研样本背景技术说明284.4.2 项目周边现状的样本调研分析 …29 4.4.3 市场研究的主要结论及建议 45 第五章 天津A集团S住宅项目成本估算47 5.1 房地产开发项目成本估算存在的问题与解决方法 47 5.1.1 目前房地产开发项目成本估算存在的问题 47 5.1.2 针对房地产开发项目成本估算中存在问题的解决方法 …48 5.2 S 住宅项目成本构成…48 5.3 S 住宅项目成本估算…49 第六章 天津A集团S住宅项目财务评价与国民经济评价…60 6.1 房地产开发项目财务评价 60 6.2 S 住宅项目经济指标分析…60 6.2.1 项目现金流量表 …60 6.2.2 项目的财务评价 …66 6.3 S 住宅项目不确定性分析…70 6.3.1 盈亏平衡分析 70 6.3.2 敏感性分析 …72 6.3.3 概率分析 74 6.4 S 住宅项目国民经济评价…78 第七章 结论79