青岛桃李项目 七月考察报告 2019.07.15 濮塘桃李 地址位于花山区濮塘景区北侧，南至旅游大道， 西至凤凰湖大道，项目东西侧则为山体。该项 目原为凤凰湖度假区，整体规划名为濮塘·桃里 春风。 项目位于马鞍山与南京交界处，原址为马鞍山 濮塘4A级风景区内，地势平坦，三面环山，其 原有水系发达，森林覆盖率高。其中凤凰湖原 生态度假山庄以经营超过十年。 项目配套完整，其规划经过实践多次修改，最 终定出最复合项目实际情况的规划设计。其中 包括商业酒店民宿农场花田亲子营地等。 濮塘桃李  项目目前一期已经销售完毕，二期样板间抢工中。 销售房源中户型分为135㎡，155㎡，195㎡，其中 销售情况最好的是155㎡户型。 135㎡户型，无前庭院，入户走廊。客厅连接庭院， 三室设计，且每间卧室搭配厕所。庭院面积约为50㎡ 左右。  155㎡户型，前后庭院，入户走廊，一楼书房客厅皆 可以连接庭院，为四室设计。庭院面积大约80㎡左右。 195㎡户型总体量较少，采用一口价销售模式，前后左 侧庭院，庭院面积110㎡左右。 小院小品较为精致，绿化高低有序，样板间装修风格多 样交房时硬装交付。 濮塘桃李 项目规划有序，商业板块与住宅板块区分。酒店部 分作为返租出售，返租前三年一次性付清，后续返 租每年递增，每年签订合约，目前处于亏损状态。 项目保留部分原址建筑，稍加改造符合项目整体调 性，作为商业属性投入使用。 花海与亲子营地作为主要吸引上客属性。花海由于 投资较大，未达到预期效果，但周边超高的绿化环 境掩盖其未达效果。 亲子营地与当地亲子机构，夏令营机构等合作，收 取少量场地费用提高现场热度。农业部分目前有农 夫厨房、桃李农场、农业体验中心、特色果园等。 目前桃李农场只有少量业主使用，其余为项目种植。 农产品只有内部消化，网上预售等形式销售目前处 于亏损状态。 农业体验馆由于土地未变性，只能作为农业用地使 用目前还在建设，但从效果来看，主要发展绿植种 植，特色农业加工产品，休闲娱乐为一体的体验中 心。 濮塘桃李 学习启发 1.小镇项目娱乐、商业、农业及其他产业做到分区明确，商业可单独划区域，商业区域 不单单为住宅服务，而是为整个项目，整个小镇服务。 2.农业板块花费较高、收益慢，目前濮塘桃李农业板块亏损严重，但却不得不继续投资， 销售模式单一。我项目想要避免此问题两条出路：1.与专业农业加工企业合作，将土地 分包给农产品加工企业，由企业种植，只收取土地流转费用。2.邀请农业专家现场考察 并给出经济价值相对较高种植建议，并测算收益投入，初期只要求做到收支平衡。 如未达到以上两种条件，可少量种植试验田，慢慢摸索前进，切忌大规模种植。 3.一定要