Part 1 土地市场研究 Part 2 1、土地市场 2、住宅用地市场 3、分区市场特点 襄阳土地市场整体供应呈下滑趋势，供求差距逐渐减小，成交量近几年开始升温，土地市场呈良性发展势头 2.1 土地市场/供求走势 数据来源：中指数据库（主城区、除去了工业性质用地） 2.1 土地市场/量价表现 整体楼面地价持续上涨，截至2018年11月，楼面地价达2302元/㎡，创历史新高 2017年襄阳土地成交建面420.59万㎡，同比下降16.9%。2018年1—11月成交土地可筹建面525万㎡，为近四年来最高。 2018年1—11月成交土地楼面价2302元/㎡，为近7年以来最高。 数据来源：中指数据库（主城区、除去了工业性质用地） 2016年，襄阳世纪城投、襄阳建投和襄阳樊城区城投作为政府收储平台，以较低价格大量屯地，然后融资拆迁，进行城市基建，土地成交量大幅增加，同时成交楼面价也大幅降低。 2.1 土地市场/成交结构 数据来源：中指数据库（主城区），数据为未计容面积计算比例 2018年1-11月，襄阳市住宅用地成交占比仍居高位，成交占比83%。 近年来，住宅用地是绝对的成交主力，且成交结构比例整体呈上升趋势。截至2018年11月，住宅、商办用地成交比与2017年基本持平 2.2 住宅用地市场/供求量价 襄阳住宅用地供应和成交量自2013年达到峰值后开始下滑， 近三年土地市场开始回暖，成交量逐年增长 数据来源：中指数据库 2.2 住宅土地市场/量价表现 数据来源：中指数据库 住宅用地成交楼面地价整体呈上涨态势，2018年11月，成交土地可筹建面437万㎡，楼面地价为2142元/㎡，达到历史最高点 2016年，襄阳世纪城投、襄阳建投和襄阳樊城区城投作为政府收储平台，以较低价格大量屯地，然后融资拆迁，进行城市基建，住宅用地成交量大幅增加，同时成交楼面价也大幅降低。 2.2 住宅用地市场/土地存量 截至2018年11月，住宅用地存量1334万㎡，以近一年商品住宅去化量为基准，预计土地存量去化周期4.64年 数据来源：中指数据库（主城区、除去了工业性质用地） 数据来源：中指数据库 襄阳平台公司拿地约占全市土地可筹建面量的41%，且平台公司释放土地较缓慢，未来土地去库存周期风险可控 2.2 住宅用地市场/存量 2.2住宅用地市场/分片表现 传统的主城区中，樊城供应成交均明显缩减，襄城区表现不稳定， 新区中东津新区近两年供应、成交大幅增长，表现突出 数据来源：中指数据库 2018年1-11月，樊城区供地较少，土地集中成交在东津新区，占全市住宅用地成交面积41%。 小结 襄阳土地价值持续升高，房企拿地意愿强烈，未来开发空间大 供求趋势 近3年襄阳土地供求量整体呈增加趋势，供求差距逐步缩小 楼面地价 楼面地价快速上涨，2018年1-11月住宅楼面均价2142元/㎡，襄阳土地价值正逐渐被认可。 土地库存 截止到2018年11月住宅土地存量1334万㎡ ，去化周期4.64年，平台公司收储地块初步统计占比达到4成以上，整体库存风险尚在可控范围内。 板块土地 2018年板块表现：东津新区为最热门板块：住宅土地成交量最多，达到194万㎡ 襄城区是成交楼面价最高的区域，达到3546元/㎡；樊城区内今年无高溢价地块产生。