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2018绿城肇庆市高要区金利镇地块调研报告PDF

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更新时间:2020/6/24(发布于广东)

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文本描述
肇庆高要金利镇39号地块 调研报告 肇庆·敏捷城营销部 2018/08/01 敏捷城项目策划:杨有瑞、冯钰婷 2018/08/01 项目编号 【JT-04-41-01】 保证金截止时间 【该地块为转让用地】 Page 1 地块总结 项目信息概况 区域市场及销售去化 项目价格预估 项目按19年年初入市估算,综合地块位置及配套等条件,预计地块毛坯洋房整体售价6500元/㎡,商铺首层 13000元/㎡,车位8万/个,开盘首月预计销售150套,约1亿,高层平销期月均约45套,约3000万/月。 综合建议 块处于金利镇中心区的边缘地区,属工业园板块,虽然金利镇规划利好,具有发展潜力,但地块周边是工厂民 房村庄居多,生活氛围较差,配套少且等级低,目前较为落后。另外,转让附加条件不明朗,片区板块为新规 划改造板块,非重点发展区,重点发展区域在新城中心板块,地价较贵,投资风险高,暂不建议公司考虑此地。 城市政策环境 ?不限购不限价:在粤港澳大灣区9市中,肇庆的楼市政策相对宽松,不限购不限价为其带来无可比拟的优势; 作为全国担试点城市之一,政府不断积极雄进租赁住房建设,完善租赁体系; ?预售条件:预售条件为满足建筑2/3可取证销售。 ?银行贷款:1、首套首付3成;2、二套首付4-5成(具体要看银行类别) 投资测算分析 块处于金利镇镇中心边缘地区,属工业园板块,虽然金利镇规划利好,具有发展潜力,但地块周边是工厂民房村庄居多, 生活及商业氛围较落后,配套少且等级低,销售速度需16个月资金回正,但利润率为-4.18%,暂不建议公司考虑地块。 高要金利镇,在售项目少,仅镇中心区有厚福花苑及金南豪庭2个项目作参考,其中金南豪庭及厚福花苑一二期 已售罄,根据已售罄的金南豪庭销售情况,月均去化约42套/月,厚福花苑1-2期,在2013年9月到2017年9月, 月均去化约57套;三期未售,正在认筹中,吹风带装修均价约7800-8500元/㎡,预计开售带装修均价约8000 元/㎡。 按转让总价3.2亿元(折合楼面价约2933元/m2,金利镇2018年2月J20-08地块拍卖楼面价513元/㎡,6月 JT-07-15地块拍卖楼面价1616元/㎡,本项目比年度拍卖的两商住地块高出约1400-2787元/㎡的楼面价), 以6500元/㎡(毛坯)的住宅定价,商铺13000元/㎡,车位8万/个,地块的利润率为-4.18%。 地块占地面积65545.7㎡,约98亩,其中净用地面积60606㎡,附征道路面积4939.7㎡,容积率1.8(其中兼 容商业容积率不超过0.144),建筑密度≤25%,建筑高度≤40米,地块转让总价3.2亿元。 按转让总价3.2亿元(楼面价3300元/m2,金利镇2018年2月J20-08地块拍卖楼面价513元/㎡,6月JT- 07-15地块拍卖楼面价1616元/㎡,本项目比年度拍卖的两商住地块高出约1400-2787元/㎡的楼面价), 以6500元(毛坯)的住宅定价,地块的利润率为-4.18%,不满足投资原则,暂不建议公司考虑此地。 预测住宅均价(元/m2)土地楼面价(元/m2)土地成交价(万元)土地溢价率利润率 65002933360000%-4.18% 按转让价,销售速度需16个月首期资金回正,项目利润率为-4.18%, 不满足投资原则,暂不建议考虑此地。 投资测算分析 项目投资利润快速分析表 项目名称:高要区金利镇总建筑面积(㎡)152727.12总计容面积(㎡)109090.8总可售面积(㎡) 序号科目名称工程量单价(元/㎡,个)金额(万元)建筑单方(元/㎡)可售单方(元/㎡) 一收入销售收入84,610.82 5540.00 6956.05 1.1住宅100364 650065,236.30 4271.43 5363.23 1.2公寓-0.00 0.00 1.3别墅-0.00 0.00 1.4商铺8727 1300011,345.44 742.86 932.74 1.5车位1004 800008,029.08 525.71 660.09 1.6分配物业-0.00 0.00 二成本75,310.36 4931.04 6191.44 2.1原始土地成本32,000.00 2095.24 2630.79 2.2毛坯开发成本(住宅、别墅类)152727.12245037,418.14 2450.00 3076.23 2.3装修成本0-0.00 0.00 2.4营销费84,610.82 2%1,692.22 110.80 139.12 2.5管理费152727.122754,200.00 275.00 345.29 三毛利润率10.99% 四税费84,610.82 9.50%8038.028326526.30 660.83 五其他支出-0.00 0.00 六利息32,000.00 164800.00 314.29 394.62 七利润收入-总支出(3537.56) 7.1利润率-4.18% 转让地块39号地块处于金利镇北区,占地面积65545.7㎡,约98亩,其中净用地面积60606㎡,附征 道路面积4939.7㎡,容积率1.8(其中兼容商业容积率不超过0.144),建筑密度≤25%,建筑高度≤40米, 绿地率≥35%,住宅70年,商业40年。 1、地块基本信息 地块位 置土地证号 目前 土地 使用 权人 用地性质宗地面积(㎡) 净用地 面积 (㎡) 附征道路 面积(㎡ ) 土地 面积 (亩) 容积 率 建筑密 度 建筑高 度(m) 建筑面 积(㎡ ) 备注 肇庆 市高 要区 金利 镇北 区 JT-04- 41-01 肇庆 品格 置业 发展 有限 公司 二类居 住用地, 可兼商 业用地, 城镇住 宅用地 65545.7606064939.798≤1.8≤25%≤40109090.8 本项目建筑退用地边界线距离:不小于 自身建筑高度应退建筑间距的二分之一, 并满足与相邻建筑间距和通道的要求; 建筑间距:建筑间距(商业):高层建 筑平行布置时,建筑间距不宜小于较高 建筑高度的0.3倍,且其最小值不应小于 18米;高层建筑与多层建筑平行布置时 的间距不小于13米;多层建筑平行布置 时的间距不小于10米,低层建筑与高层、 多层、低层建筑平行布置的间距按消防 间距的规定控制,且不小于6米;以他形 式布置的建筑的间距,按消防间距的规 定控制;(居住):低层1.0H、多层及 中高层0.8H日、高层25+0.2(H-25): 侧间距:低层0.4H、多层04H、中高层 0.4H、高层0.25H且不小于13米。并须 满足相邻建筑间距要求。在物业管理区 域内按照不少于物业管理区域总建筑面 积2%的比例配置,最低不少于50平方米, 最高不超过300平方米;全民健身设施: 严格落实按室内人均建筑面积不低于0.1 平方米或室外人均用地不低于0.3平方米 标准配建全民健身设施;所有公用设施 需与住宅主体工程同步设计、同步工, 同步验数,同步投入使用; 2、地块区位 地块位于金利镇北区西江边,是金利镇的边缘,在金利镇工业园里,距离新城中心约2.5公里,距离广昆高 速入口直线距离约2.6公里,距离高要区中心约22公里,距离佛山三水直线距离约3公里,距离较近,通往广佛城 市便捷,地块区位劣势明显。 金利收费站 距离约2.5公里 新城中心 旧城中心 佛山三水 工业园 广佛 高要市区 地块