今年以来，政府从土地、金融、政策等方面大力支持租赁市场发展，支持力度前所未有， 截至11月底，全国已有12个城市推出自持用地（含租赁用地）160余宗，租赁面积约550万 平方米，同时，十九大报告中继续强调“租购并举”，租赁市场未来在房地产市场中扮演的角色 可见一斑。面对租赁市场这个万亿蓝海，各方资本争相进入，不少房企已经推出自己的长租公 寓品牌，尚未布局长租领域的房企也在紧锣密鼓，以期把握本次机遇，分食租赁红利。 对于房企来说，长租公寓业务的布局与发展，归根结底是要达到公寓项目收益的最大化， 而这种收益最大化需要通过租金和出租率的最优组合来实现。因此，在市场上，需要充分了解 求租者的租赁需求和资金实力才可能实现租金和出租率的最优组合。目前市场上的长租公寓项 目面向的客群、产品、服务到底如何，房企又是如何做长租公寓的？基于对北京多个长租公寓 项目的调研，我们选取几个品牌房企具有代表性的长租项目进行分析对比，并在文末形成我们 的几点思考。 ? 泊寓上清店：地段优越、产品性价比较高 项目概况：项目位于海淀区北五环外，西邻上地信息产业基地，北向西二旗、西三旗，东 南面朝奥林匹克森林公园，周边被地铁8号线、13号线、京藏高速等包围，距离最近地铁站1 公里，住在这里的租客，上班通行时间多数可控制在开车半小时（不堵车的情况下）、公交地铁 1小时之内。项目1公里范围内，覆盖了物美、永辉等大型超市以及不同的购物中心和百货商 场，餐饮小吃店也不少，生活配套较为齐全。 客群定位：项目定位青年群体（老人、小孩不可入住），结合该项目所处的位置，项目面向 的客群多为工作在上地、西二旗、中关村等板块内的上班族，这些板块的公司基本为高科技企 业，员工的工资水平和消费能力相对较高。 产品特点：项目分属在一栋6层楼的3-6层，入门和电梯处均需刷卡进入。该项目仅有两 种户型35平方米和42平方米，面积不同，户型结构相同。房间是一个大开间，有独立卫生间 和一个外延式飘窗，同时配有电视、沙发、洗衣机、小型办公桌、冰箱、空调等，屋内配套很 齐全。值得一提的是，该项目充分发挥了企业在存储空间设计上的优势，在房间内设置了不少 储物空间。每个房间的门锁为密码锁，且门前设计了向内伸展部分，对租客输入密码起到一定 的遮挡作用，另外这部分还可作为放鞋区域，较为方便。 中国指数研究院 中国房地产指数系统 电话：010-56319252 邮箱：baiyanjun@fang 长租公寓到底怎么做？看看北京这几个品牌项目就知道了 公共服务：公共区域包括公共厨房、阅览室、健身房、会客厅等，其中公共厨房相对干净， 健身房免费，这些区域均有专门的保洁。项目入门处有快递柜可以随时收取快递，大件快递可 由服务台代收。另外，该项目在某些节假日会组织小型聚会，丰富租客的业余生活。 租金水平：该项目半年起租，35平方米的标准间每月租金4200元，加上10%服务管理 费，每月4620元；42平方米的双人间每月租金加服务管理费6600元，服务管理费主要为公 共区域保洁和管理费用、WIFI费用等。另外，每月还需缴纳个人房间的水电费。 目前，周边可租房源数量较少，某三室一厅合租房源中的15平方米卧室，无独立卫生间， 厨房、客厅等共用，月租金3000元，中介费为一个月租金，月度合计费用3300元左右，水电 费另算；整租某一居室40平方米，月租金5400元，另需缴纳8%的服务费，合计费用接近 5900元。与之对比，虽然该项目租金水平略高，但从居住舒适度、公共区域使用等方面来看， 其性价比较高，项目基本处在满租状态，特别是35平方米户型，目前仍有多个排队租客。 总体来看，泊寓上清店位于好的地段，拥有较大的人流量，在这种优势下，产品面向工薪 阶层青年群体，租房需求较为充足，再加上项目配套、相关服务等因素给产品带来的高性价比， 项目出租率高。 ? 泊寓旧宫店：依托自身商办配套和优越地段，产品多样带来需求集聚 项目概况：项目毗邻亦庄开发区，项目所属地块为开发企业在2011年通过招拍挂方式竞 得，地块性质为住宅商业综合用地，也就是说在原本没有要求自持的地块中，企业设计了泊寓 项目运营。目前该地块的住宅、商业、办公均已入市。项目距地铁口不足200米，亦庄线可在 宋家庄站换乘5号线和10号线，坐地铁至国贸站通行时间在半小时内。该项目拥有自身的商 业配套，大型超市、时尚百货、品牌餐饮等聚合一起，给租客的生活带来了极大便利。 飘窗 客群定位：项目定位青年群体，面向的客群除了在国贸、亦庄开发区的上班族之外，该 项目配套的商业、办公从业人员也成为租房需求的重要来源。 产品及租金水平：该项目针对不同的客群设计了三种户型，面积从11-39平方米不等， 租客可选的空间较大，租金水平在1900-4000元之间。周边一室一厅月租金3700元，三居 室中15平方米的主卧月租金约2500元，可见项目租金水平与周边相当。 另外，根据调研，该项目的增值服务较少，没有单独的阅览室、游戏室等公共区域；进 入楼内和电梯均要刷卡，有保安，安全性有一定保障。 表：泊寓旧宫项目产品类型及租金水平 类型 面积 租金 服务管理费 MINI户型 11m2 1900元/月 租金的10% 标准间 12-22 m2 2600元/月左右 租金的10% 复式 19-39 m2 3450元/月左右 租金的10% 数据来源：中国指数研究院综合整理 该项目依托自身的商业、办公配套以及所处的优越地段，再加上产品的多样性，项目出 租情况非常好，电话预约看房总会得到“我们这里满租了，排队的人也很多”这样的答复， 满租在这里是常态。 ? 冠寓酒仙桥店：提升服务质量，赢得市场口碑 项目概况：该项目是今年下半年新开业的长租公寓项目，位于东北四五环之间，周边分布 众多电子科技企业。项目邻近公交站点及地铁14号线，通过地铁14号线、北京的环路及放射 国贸 亦庄开发区 B项目 地铁半小时内 性道路，可实现与全市无缝连接。周边大型超市、购物商场、餐饮等分布众多，能够满足租客 的基本衣食住行。 产品和租金水平：项目设有两种户型，面积在20-25平方米之间，租金约6000-7000元/ 月，房间配有独立卫生间、沙发、电视、冰箱、洗衣机等。项目由于新开业，折扣力度较大， 起租半年即可享受八折入住优惠，且无额外服务费。通过对周边长租公寓竞品项目进行走访发 现，一居整租租金在5100-6500元/月不等，服务费为月房租的8%-10%不等，租金加上服务 费与冠寓项目租金相差无几。 公共服务：公共区域有健身房、厨房、书吧、电影院、会议室等，为租客打造了一个24小 时全方位的大型租住生活服务空间，并且该项目所属企业借助以往积累的产品、物业服务等全 生态资源，通过定期举办一些聚会活动，如观影、读书会、节日聚餐等交际活动，真正的从租 客角度出发，为城市精英人群带来他们喜欢的活动。同时，项目夜间安保服务为租客提供一个 安全舒适的居住环境。项目以较高质量的服务水平着力构建全天候的贴心管家服务，为租客提 供了一个家的环境，同时为租客搭建一个较好的社交平台，为租户的生活品质保驾护航。这有 助于实现客流的稳定及导入，为项目未来长期发展提供了较好的保障。 调研发现，该项目虽然开业不到半年，但目前已有较高的出租率。这主要是因为其前期通 过合理的价格策略，实现客流的导入。同时，后期通过较高的增值服务来增强租客对其的认可 度及粘聚性，为其赢得市场口碑。 ? 泊寓稻田店：户型多样满足不同租住需求，且租金存较大优势 项目概况：该项目位于西南五环外，其周边挨着房山线、京港澳高速等，距离最近的地铁 站大概十分钟路程。项目所属地块是企业几年前通过招拍挂方式获得，土地性质为综合用地， 配有小型商业。由于稻田项目刚启动一年，在1公里范围内，仅有一个生活菜市场，周边有少 量餐馆，可基本满足租客生活需求。另外，值得一提的是，因周边配套尚不完善，项目到地铁 的路上略显荒凉。 客群定位：项目周边最近的大型工作区当属丰台科技园，所以面向的客群多数为丰台科技 园的上班族，部分客群北延和东延。 产品和租金水平：该项目共设有四种户型，面积在13-36平方米不等，租金水平在1500- 2600元/月之间，通过走访发现，其周边租金与其相差无几，而该项目内部设置了免费的公共 厨房、小型健身房、电脑、投影室、书吧等休闲娱乐配套，产品性价比更高，所以该项目一直 处于满租状态，且吸引了更多租客前来排队候租。 整体来看，项目所在区位生活配套还不完善，在这种情况下，项目凭借自身的休闲娱乐配 套、户型的多样以及合理的租金水平，实现了项目的满租。 ? 泊寓劲松店：区位较好，服务尚可，周边竞品太多、竞争压力大 项目概况：该项目位于东三环与东四环之间，距离国贸5公里，人流量较大，周边有地铁 10号线、14号线、7号线、京哈高速、京沪高速等，到最近地铁站距离不到1公里，最近的 公交站点200米，区位优势明显。另外，生活配套方面，周边大型超市、商场、餐饮店数量也 较多，也就是说从地段、配套来说，该项目均有一定优势。 产品特点：该项目受层高限制，户型均设计为复式，一楼层高高一些，面积有23平方米 和30平方米两种。房间内有独立卫生间，但没有阳台，室内是二层结构，二层仅放置床。 公共服务：该项目公共区域的配置与泊寓上清店的大体相同，但空间上略大一些，不同的 地方在于，健身房是与商家合作，办卡优惠，健身器材较多；公共区域内有吧台、影院和游戏 设备。另外，晚上项目有保安，安全性上有一定保障。 租金水平：23平方米户型租金加上10%的服务费，每月费用在4600元左右，30平方米 的在6600元左右。周边整租一居室51平方米，月租金加上中介费，每月费用在5800元左右； 合租三室一厅的10平方米次卧，无独立卫生间，月租金加上中介费约2500元。与之相比，泊 寓劲松项目租金水平略显高一些。 值得注意的是，该项目所在板块公寓竞品数量较多，方圆1公里内有长租公寓、酒店式公 寓、民宿等数十家，租赁房源供应量较大。由此可见，该项目虽然选址在交通通达处，但其周 边竞品较多，再加上本身户型结构较为单一、租金上无太大优势，出租率尚处在中等水平。 ? 总结 表：各