1 降速趋稳成主调，刚需行情将延续 ——2018年湖北省房地产市场年报 Website：www.ehconsulting 本报告仅供企业内部使用，未经上海亿翰商务咨询有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制 2 目录 目 录 PART 1 宏观环境 PART 2 政策环境 PART 3 市场运行 PART 4 房企动态 PART 5 市场预判 3 Part 1 经济：国内外宏观形势严峻，经济下行压力加大 行业：“助推器”变“压舱石”，“稳” 字当头 区域：经济持续高增长，规划利好，机会仍存 宏观环境 4 国际环境：全球经济变化长期性和反复性，给中国经济增长带来了巨大的外 围压力，1-2年间国际环境依旧形势严峻 宏观环境 时间事件 7月26日美国和欧盟达成贸易协议，双方同意欧洲扩大对美国的进口，并且降低工业品关税 8月3日印度成为继日本和韩国之后第3个获得战略贸易许可（STA-1）地位的亚洲国家。美国将加大对印度的科技支持 8月25日美国欧盟达成零关税协议，针对非汽车类产品建立零关税框架，欧盟也同意从美国进口更多产品，其中包含主要的出口产品大豆 8月27日美国与墨西哥就更新《北美自由贸易协定》（NAFTA）达成初步原则性协议。目前公开的信息显示，两国的磋商聚焦于汽车行业的新规则 近期与日本就零关税、一体化进行开始接触和谈判，未来韩国、澳大利亚加拿大等国也准备加入 表：2018年美国与多方国家签署贸易协议详细 国际形势依然严峻—— ü中美贸易在G20达成暂时协议，获得90天窗口期，为中国处理内部问 题赢得更多时间，但考虑中美贸易战的长期性和反复性，中美在细分 领域冲突和博弈的加剧仍将不可避免，且美国已与多个国家达成贸易 协议，进一步孤立中国，国际形势依然严峻 全球经济复苏受阻，周期呈缓慢绵长趋势美国与多个国家达成贸易协议，寻找中国替代国 p处于经济周期中弱势复苏阶段：全球经济正处于通胀率底部回升的同 时，GDP增速也在低位抬头的弱势复苏周期中，全球商品贸易指数也 保持回升之势 p复苏受阻，经济转好缓慢：2018年以来全球经济三大指标全球消费 者信心指数、全球制造业PMI指数和MSCI全球市场指数走弱，复苏 周期呈缓慢绵长趋势 数据来源：亿翰监测 5 国内经济：国内经济深化改革尚未完成，经济下行压力加大 宏观环境 GDP增速回落幅度扩大，制造业景气度持续回落国内经济将持续深化改革，经济下行压力加大 数据来源：国家统计局、中国人民银行 （万亿元）（%） 图：2007-2018年第三季度GDP总值及其增速 pGDP增速回落：第3季度GDP同比增速6.5%，相较2季度回落0.2个百分点， 是2015年以来单季同比增速最大回落幅度 p制造业景气度持续回落：11月制造业PMI为50.0%，环比小幅回落0.2个百 分点，处于临界点，创2016年8月以来新低，内外需放缓，经济略显疲态 ?其中，大型企业PMI为50.6%，比上月回落1.0个百分点，扩张速度持续 放缓；中、小型企业PMI为49.1%和49.2%，分别比上月回落1.4和0.6 个百分点，低于临界点且持续回落 图：2015-2018年11月PMI走势（%） p防范金融风险 p供给侧结构性改革 p生态文明改革 ?为治理金融乱象，市场流动性收紧：为防范金融风险，国家仍将保持紧缩 的货币政策，市场流动性持续收紧将波及实体经济，导致投资增速持续回 落，经济发展动力不足 ?持续去杠杆势必引起经济下行：去杠杆会导致一些负债高的企业资金链断 裂，进而影响其他关联企业；去杆杆要求去产能，而去产能就意味着经济 下行 深化改革不可避免地产生“速度换质量”的阵痛，加大国内经济下行压力 ?结构调整导致增速回落压力较大：传统制造业严重产能过剩，经济增长正 在向高技术含量、高附加值的产业发展；传统产业增速大幅下降，而新产 业尚未发展成规模，出现结构调整的空档期导致增长速度回落 ?新旧动能转换增加经济下行压力：国内经济增长原依靠成本优势，但成本 优势消失后，国内经济增长优势未能形成技术优势的有力递补 ?提高企业排放标准，企业生存压力变大：解决工业化、城市化过程中废水、 废气、固体垃圾的处理要求提高企业排放标准，造成企业成本提升甚至搬 迁、倒闭，必然造成增速回落