不确定性下的确定性选择 2018年2月9日 六个问题 1，房地产还能干多少年？ 2，未来房地产市场是什么格局？ 3，这轮调控后续将如何发展？ 4，如何把握城市分化的投资机会？ 5，如何把握城市板块分化的投资机会？ 6，三四线的机会如何把握？ 问题： 房地产还能干多少年？ 市场现状城镇化总量预测存量改造小结商品房成交现状 全国商品房成交累计同比走势（2011.02—2017.12） 全国商品房销售面积累计值 ?2017年全国商品房成交16.94亿方，同比增长7.66%，商品房成交额13.4万亿，成交单价 7892元/㎡，创历史新高。 ?商品房成交累计同比增幅不断下滑。 -40 -20 0 20 40 60 80 100 20 11 02 20 11 05 20 11 08 20 11 11 20 12 03 20 12 06 20 12 09 20 12 12 20 13 04 20 13 07 20 13 10 20 14 02 20 14 05 20 14 08 20 14 11 20 15 03 20 15 06 20 15 09 20 15 12 20 16 04 20 16 07 20 16 10 20 17 02 20 17 05 20 17 08 20 17 11 % 商品房销售面积累计同比商品房销售额累计同比 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17 亿方 市场现状城镇化总量预测存量改造小结商品住宅成交现状 全国商品住宅成交累计同比走势（2011.02—2017.12）全国商品住宅销售面积累计值 ?2017年全国商品住宅成交14.48亿方，同比增长5.27%，成交金额7600元/㎡，商品住宅成交 额11.02万亿，同比增长11.28%，达到历史巅峰。 ?商品住宅成交累计同比走势不断下滑。 -40 -20 0 20 40 60 80 100 20 11 02 20 11 05 20 11 08 20 11 11 20 12 03 20 12 06 20 12 09 20 12 12 20 13 04 20 13 07 20 13 10 20 14 02 20 14 05 20 14 08 20 14 11 20 15 03 20 15 06 20 15 09 20 15 12 20 16 04 20 16 07 20 16 10 20 17 02 20 17 05 20 17 08 20 17 11 % 商品住宅销售面积累计同比商品住宅销售额累计同比 0 2 4 6 8 10 12 14 16 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17 亿方