2018中国商业地产发展白皮书 1、前言 ..... 1 2、市场：新开工、投资回落显著，土地市场加速分化 .. 2 2.1 商办市场表现：投资、新开工下降，销售面积维持稳定 .. 2 2.2 商办土地市场：二线、三四线土地市场升温，整体供应过剩 ....... 6 2.3 趋势：多指标背离折射行业新变局，结构性机遇待启 .... 9 3、消费与零售：新商业形态重塑商业地产发展逻辑 ... 15 3.1 消费升级：变化中的客群，引领品质消费新趋势 ........ 15 3.2 模式变革：新零售重塑价值链，商业地产形态蝶变 ...... 18 4、企业：大变局时代的商业地产扩张法则 .. 26 4.1 全产业链加速迭代升级，产品创新持续突破 ... 26 4.2 加速周转成主流，“商业去化”和“去商业化”并举 .... 29 4.3 联合拓展深化布局，“商业+地产”方兴未艾 .. 30 4.4 轻资产扩张、金融创新提速，共筑企业竞争护城河 ...... 32 结语 ....... 36 专题：商业地产运营标杆企业及项目发展分析 ........ 37 研究主持 中国指数研究院 中国商业地产指数系统 研究组主要人员 莫天全：中国指数研究院院长 黄 瑜：中国指数研究院常务副院长 中国指数研究院：莫天全 黄瑜 葛海峰 白彦军 刘德炳 尹建英 祝梓杰 高梦琴 仵世友 陈文静 程威 李雪娇 吴季亮 方肖 龙昊辰 吴建钦 杜语轩 辛芸娜 周巍 李璠璠 杜咏咏 魏云静 姚卓 曹晶晶 黄圣 李云鹤 胡国华 战雪 王雅涵 张瑞 赵丽一 高静 张曼 吴珊 蒋云峰 陈茜 张丽丽 汪勇 黄秀青 李力 张志杰 张化学 林建晖 丁晓 胡超 赵玉国 杨红侠 薛建行 薛琳 黄雪 曹旭东 钱慧群 王玲 袁彬彬 黄艳 张伟 高院生 童晓玲 谢俊云 田文刚 李益峰 戴小红 1 2018中国商业地产发展白皮书 1 2018GDP6.8% 2017 2 2018中国商业地产发展白皮书 2 2.1 2018 96889.9% 968811956 7206 7.5%0.1% -9.9% -1.3%-7.3% -8.1% 20.3%20.2% -0.04% -20% 0% 20% 40% 0 10000 20000 30000 40000 201320142015201620172018 1-6 201320142015201620172018 1-6 201320142015201620172018 1-6 开发投资额新开工面积销售面积 亿元 或万 平方 米 开发投资额或面积同比 5.4%5.9%6.5%6.4%6.2%5.1%3.4%4.1%4.3%3.8%3.4%2.9%2.2%2.1%2.3%2.4%2.8%2.8% 13.9%15.1%15.2%15.4%14.2%12.3% 12.9%13.9%14.6%13.4%11.5% 9.6% 6.5%7.5%7.2%6.9%7.6%6.9% -5% 5% 15% 25% 201320142015201620172018 1-6 201320142015201620172018 1-6 201320142015201620172018 1-6 开发投资额占比新开工面积占比销售面积占比 办公楼占比商业营业用房占比 3 2018中国商业地产发展白皮书 201721.2%3.817.4% 2.711956 8.1%12.5%2016 20187206 ? 20181-6 92188.4%2017 3.8 ()20181-5 20% 66.0% 2073122007 2590225048 225302231720484 9218 18.6% 6.2% 17.7% -3.3% -10.1% -0.9% -8.2%-8.4% -20% 0% 20% 40% 0 6000 12000 18000 24000 30000 2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1-6月 万平 方米 商业营业用房新开工面积（左）同比（右） 4 2018中国商业地产发展白皮书 20181-6 52572.4%201730.1 () 19010% 20%50-190 20% 103.4%50 63.2%68.4%58.1% 20181-6 921852572017 1.961.75 786977598469 90779252 10812 12838 5257 12.5% -1.4% 9.1%7.2% 1.9% 16.9% 18.7% 2.4% -20% 0% 20% 40% -2000 1000 4000 7000 10000 13000 2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1-6月 万平 方米 商业营业用房销售面积（左）同比（右）