招商蛇口武汉公司江夏地块物业发展建议 2017 2017.3 可研定位回顾 【拿地指标回顾】A地块建面约13.33万方，B地块建面约25.62万方，地块为3适中容积率的纯住宅项目， 后期开发面临建筑密度不大于20%以及限高100米的规划限制要求。 原计划 A地块 总占地面积43759.93平方米 容积率3 容积率建面133332.17平方米 用地性质居住 建筑密度≤20% 绿化率≥35% 建筑限高＜100米 备注：1、小区配建停车场，按照停车们20%的比例规划配置新能源汽车充电设施。 B地块 总占地面积87060.17 容积率3 容积率建面256160平方米 用地性质居住 建筑密度≤20% 绿化率≥35% 建筑限高＜100米 备注：1、小区配建停车场，按照停车们20%的比例规划配置新能源汽车充电设施。2、需设置幼儿园（9班、270人） 用地面积3780平方米，建筑面积2730平方米。建成后其用地及产权无偿移交给江夏区相关部门。3、竞得人需配建建 筑面积10000平方米的临街配套商业建筑（不超过三层），须在24个月内完工（自土地成交之日起算），并按6000元 /平方米的价格定向销售给江夏区藏龙办事处梁山头村村民委员会。 【板块市场预测回顾】版块存量持续降低，去化周期稳定在3-4个月之间，项目入市阶段，版块内基本无 存量。 10.13 8.5 5.7 000 4.3 3.63.6 0000 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5 0 2 4 6 8 10 12 2016.122017.062017.122018.062018.122019.06 存量去化周期（月） 备注：（假设本项目2016年12月获得地块，出让后一年即2017.09开始销售，销售时间为3年） 本项目开盘时市场 存量为5.7万平米 本项目住宅部分去化 完毕 可研定位回顾 【客户定位回顾】项目主要针对刚需及首次改善客户为主 偶得客户： 1、湖北省其他县市及外地客户 核心客户 重要客户 偶得客户 重要客户： 1、金融港、软件园客户 2、光谷中心区域外溢客户 置业关注点：交通、品质、价格等 核心客户： 1、项目周边光谷流芳地缘性客户 置业关注点：总价、配套、地段、升值潜力 可研定位回顾 【产品定位回顾】项目抓市场主流，以市场80-100㎡紧凑三房、100-110㎡实用三房以及120-130㎡舒 适三房为主，130-140㎡功能改善型3+1房作为补充。 物业类型户型面积（㎡）套数占比针对客群 高层 3-2-180-10030%紧凑三房，主要针对首次置业刚需客户，主要针对流芳周边地缘性首置客户的 3-2-2100-11035%实用三房，主要针对品质刚需和首次改善客户，对产品品质有一定追求，主要来源于金融港软件园等客户 3-2-2120-13020% 舒适三房，主要针对品质型改善客户，对产品面积有 一定改善需求，来源于周边地缘性客户及光谷中心区 域，并具备一定经济实力 （3+1）-2-2130-14015%改善型3+1房，主要针对功能、品质环境等改善型客户，区域周边及大光谷区域客户 备注：建议100-110㎡产品打造三房两厅两卫房型，满足三房需求的同时满足两个卫生间多功能需求 可研定位回顾