益田科技中心营销策略总纲 Department of Metropolitan & LuxuriousProperty 深圳中原2018年11月 目录contents报告思路 01 壹 宏 观 市 场 分 析 02 贰 区 域 市 场 分 析 03 叁 项 目 定 位 04 肆 客 户 定 位 与 分 析 05 伍 营 销 策 略 与 执 行 06 陆 附 件 中 原 团 队 介 绍 POLICY & MARKETING 政策市场 START 51.9 51.1 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 官方制造PMI财新PMI 1.8 4.1 0.0 1.0 3.0 2.0 4.0 6.0 5.0 7.0 9.0 8.0 10.0CPI同比PPI同比 8.3 6 7 8 9 10 11 12M2同比增速（%） ?贸易冲突影响，财新PMI指数增长承压 从财新PMI看，财新PMI自今年3月份下滑至 51.1后保持稳定，显示贸易争端对中国出口造 成一定影响，财新PMI样本以轻工业为主，东 部贸易类企业较多，受国际贸易周期和形势影 响较大。在目前国际贸易争端不断扩大的情形 下，下半年出口将逐步承压。 ?PPI触底反弹通胀持续增长 今年上半年消费品零售价格指数CPI增速在2月份春 节假期影响达到2.9%的峰值后，逐步回落，主要受 猪肉、蛋类、鲜果等食品价格下滑影响。但上半年整 体CPI增速比上年同期有所上升，基本与去年四季度 持平，显示2018年CPI总体将继续上涨。 生产价格指数PPI增速从去年10月开始一路下滑，受 国际原油和天然气价格上涨压力，今年3月触底开始 回升，受中美贸易争端影响，PPI增速下半年或继续 上升。 美联储持续加息，市场流动性减弱。 ?M2同比增速持续下滑市场流动性减弱 2018年中国将继续维持稳健中性的货币政策，加快 推进结构性去杠杆。M2同比增速继续平稳下滑，在 美国多次加息和国内金融监管趋严的背景下，市场资 金略显紧张。上半年央行三次定向降准，逐步释放流 动性，缓解市场资金不足的困境，下半年流动性更多 向实体经济投放。 宏观：经济增长承压，下行压力加大 受中美贸易争端影响，下半年经济下行压力增大。 PPI指数反弹CPI指数同比上升，通胀持续增加，市场经济面临考验；M2同比增速持续下滑，市场流动性减弱。 数据来源：克而瑞研究中心、Wind、同策研究院等 房企资产负债率创新高 今年一季度末，我国房企资产负债率上升至79.42%，创下13年新高；资产负债率超 过80%的A股上市房企近40家 房企融资各方面渠道收紧 今年5月，108家房企新增融资额为579.69亿元，同比下跌45.3%。融资结构中，银 行贷款环比下降29.67%；受债市波动影响，房企的票据、债券发行额缩量明显，环 比下降49.9%。业内机构还指出，随着4月资管新规的出台，大部分投向房地产行业 的非标融资也将在2020年底前无法续发或存续。同时，由于企业外债的重大改革， 限制了境外投资境内房地产，房企寻求境外融资难度系数持续攀升 融资成本暴增 目前中小型房企的平均融资成本已经高达12%–15%，而大型房企的融资成本基本在 8%–10%之间 债务承压，还债高峰期到来 在2015年下半年及2016年借着低利率公司债大规模“积草囤粮”的房企，从今年下 半年开始的两年内，将面临高达数千亿的债务偿还压力 房企平均融资成本上升 融资门槛和结构变化 房地产行业融资更加合规 金融监管和防风险已提升至国家战略高度 宏观：房企融资难度加大 规模化竞争加大房企融资需求，楼市多轮调控持续导致房企融资渠道进一步收紧，境外发债难、监管趋严， 2018年将是房企近四年资金压力最大的一年。