地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678631/16 【研究视点】 年末供应激增而成交平平，预计此局面仍将维持数月 11月，企业推案热情高涨，供应有所放量，成都、武汉、重庆等迎供应 高峰期。成交量略有回升，提升幅度着实有限，且有合肥、青岛集中网签备 案的因素，多数城市市场明显降温，在售项目去化难言乐观。 展望未来，近期合肥、青岛等集中网签备案，但前期积压的已售未网签 房源毕竟有限，实难跨越更长时间周期。我们认为年底销售行情依旧不容乐 观，预计成交量将持续低位运行。虽然现阶段降价仅限于少数城市、个别项 目，但市场量变到质变乃是一个缓释的过程，不排除明年降价向更多城市、 更多项目蔓延。 【纵深解读】 ?经济：经济下行压力凸显，短期房地产业或将迎来政策调整 ?政策：中央“真空”地方“维稳”，短期内该基调仍将延续 ?楼市：供应激增而成交平平，近五成城市库存同比增20%以上 ?土地：继续保持两跌价升，年末一线城市迎供求高峰 【图说楼市】 ?供应：同、环比皆涨20%以上，年末抢收使供应继续稳步放量 ?成交：环比再增3%、同比增幅收窄至8%，热度分化持续加剧 ?库存：近五成城市库存同比增20%以上，超六成城市消化周期环比拉长 ?成交结构：高档产品成交悉数回落，北京200平以上户型占比上升 2018.11 出品单位：易居企业集团·克而瑞研究中心 总编：丁祖昱张燕 主编：孟音林波 责任编辑：杨科伟马千里柏品慧 俞倩倩邱娟吴嘉茗 李思潼姚郑康 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678632/16 11月，企业集中推案，供应显著放量，然而成交量提升幅度着实有限，且有合肥、青岛集中网签备案 的因素，多数城市市场明显降温，在售项目去化率普遍降低。 本月房地产政策层面出现以下3点新变化：其一，深圳严格限定项目售价涨跌幅，要求控制在15%以 内，否则重新备案。结合我们近期在嘉兴、绍兴等调研实际情况来看，限价政策已由原先的抑制房价单边 上涨调整为抑制房价双向波动。其二，多个城市首套房贷利率上浮比例有所下调，不乏北京、深圳、杭州、 佛山这类热点城市，下调幅度基本在5个百分点左右。其三，长春着力加强商品房预售资金监管，防止因 项目销售不畅导致延缓工期、工程质量不达标甚至烂尾等问题，似有未雨绸缪之深意。我们认为2019年 房地产市场将进入调整期，成交量步入下降通道已是大概率事件。鉴于经济犹存较大下行压力，房地产仍 是中国经济的“压舱石”，更是稳增长的重要抓手，预计2019年上半年之前调控政策仍将“维稳”。 从市场供求来看，重点城市供应同、环比涨幅皆超20%。一线城市中广州、深圳供应放量，环比倍增。 二三线城市涨多跌少，徐州、郑州等环比涨幅均超50%，成都同样环比倍增。然而，成交同、环比涨幅均 不足10%，较年内月均值微增8%。一线城市市场持续低迷，市场观望情绪愈加浓重。二、三线城市明显 分化，合肥、青岛等集中网签备案，数据大幅激增但在售项目去化普遍困难，多数城市降温特征显著。 土地市场持续转冷，并出现众多预警信号：其一，成交规模不增反跌，一线城市略有回升，二、三线 城市有所收窄。其二，优质地块市场份额减少，溢价率持续走低，底价成交渐成常态，部分城市国企开始 兜底拿地。其三，土地流拍现象频出，不乏北京、合肥这类核心一二线城市，企业拿地态度愈加谨慎。今 年以来各城市供地计划完成情况不甚理想，北京、深圳、厦门不足三成，天津、南京完成率略高，仅在七 成左右。年末北京、广州、南京等大量供地，预计下月成交规模将低位回升，但供地计划完成率依旧堪忧。 展望未来，近期合肥、青岛等集中网签备案，但前期积压的已售未网签房源毕竟有限，实难跨越更长 时间周期。我们认为年底销售行情依旧不容乐观，预计成交量将持续低位运行。虽然现阶段降价仅限于少 数城市、个别项目，但市场量变到质变乃是一个缓释的过程，不排除明年降价向更多城市、更多项目蔓延。 年末供应激增而成交平平，预计此局面仍将维持数月 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678633/16 10月份，经济运行总体上经济运行在合理区间，稳中有缓、稳中存忧，仍面临下行压力。新房市场销 售面积增幅回落0.7个百分点。货币方面M2增速触及2018年6月所创的历史低点，社融与信贷增速则 均有所放缓。面对经济下行压力，房地产业或将迎来政策调整。 1、经济运行稳中存忧，面临下行压力 10月份，全国规模以上工业增加值同比实际增长5.9%，较去年同期下降0.3个百分点，处于低位运 行。进出口方面，进出口相抵，贸易顺差2336亿元，比上年同月收窄5.0%。10月末，广义货币(M2)余 额179.56万亿元，同比增长8%，增速持平历史低点，分别比上月末和上年同期低0.3个和0.9个百分点。 社融新增规模方面，融资需求有所减弱。10月份，社会融资规模增量为7288亿元，比上年同期少4716 亿元。其中，对实体经济发放的人民币贷款增加7141亿元，同比多增506亿元。同期，人民币贷款增加 6970亿元，同比多增338亿元。投资方面，投资增幅有所回升。1-10月份，全国房地产开发投资99325 亿元，同比增长9.7%。全国商品房销售面积133117万平方米，增长2.2%；全国商品房销售额115914 亿元，增长12.5%。 总的来看，10月社融增速触及低点，且信贷同比增长明显放缓，M2增速降至低点，且社融增速与信 贷增速同步放缓。可见，当前外部不稳定不确定因素仍然较多，经济运行稳中有缓、稳中存忧，仍面临下 行压力。 2、面对经济下行压力，短期房地产业或将迎来政策调整 房地产业作为中国经济的“压舱石”，无论是财政的支撑还是对城市化进程的推进，都扮演着重要角 色。在目前经济运行稳中有缓，普遍面临下行压力的情况下，房地产业在未来将会成为重要抓手之一，预 计未来在各方面将会调整。宏观调控政策方面，或将针对库存较高的城市适度放松限制措施，从而刺激购 房需求的释放。在土地供给方面，考虑到当前房企投资意愿审慎，溢价率下降，未来或将适度调整“限地 价、竟配建”等竞价方式，以刺激房企拿地欲望。 总而言之，面对经济下行压力，未来房地产市场作为稳定支柱将采取一定的激励措施，从供需两方激 活市场活力，借以提振经济运行。 经济下行压力凸显，短期房地产业或将迎来政策调整 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678634/16 11月，中央层面政策处于真空期，地方政策依旧延续“维稳”主基调，既有深圳严格限定项目售价 15%的涨跌幅，也有北京、广州、武汉相继出台租赁新规，以规范公租房市场；值得关注的是，市场还出 现了一些新变化，由于南京、武汉等城相继爆出交付困难，长春出台新规加强预售资金监管。 1、政策依旧延续“维稳”基调，深圳限涨跌幅，京、广、武汉规范公租房市场 11月，政策方面依旧延续“维稳”主基调，一方面对多城规范公租房租赁行为，以保护中低收入群体 的合法权益。北京发布公租房转租、转借行为相关规定，对相关违规家庭，取消保障房资格，5年内不允 许再申请公租房及共有产权住房。广州规定新增租赁住房租赁合同期限不得超过二十年，租金收取鼓励押 一付一；押金最高不得超过月租金二倍，一次性收取租金的不得超过一年。武汉规定新（配）建租赁住房 应全部用于租赁，不得“以租代售”，对外出租单次租期不得超过20年，不得一次性收取5年以上租金。 另外，广州、深圳等城也相继出台城市更新及棚改新规，层层举措均力求引导保障住房体系及商品房住房 体系双轨并行，引导房地产市场的平稳发展。 另一方面，深圳市规土委发布深圳市房地产市场监管办法征求意见稿，其中严格限定项目售价涨跌幅， 要求控制在15%以内，否则重新备案。结合我们近期在嘉兴、绍兴等调研实际情况来看，总体上当前限价 政策已由原先的抑制房价单边上涨调整为抑制房价双向波动，既不让房价涨，更不让房价跌，维持房价相 对稳定是目前房地产市场的主基调。 2、南京、武汉相继被爆交付困难，长春未雨绸缪加强预售资金监管 由于近期南京、武汉等城市相继爆出部分项目交付困难等现象，为加强商品房预售资金监管，防止因 项目销售不畅导致延缓工期、工程质量不达标甚至烂尾等问题，长春出台商品房预售资金监督管理办法实 施细则，规定开发企业预售资金应全部存入监管账户，资金监管额度为项目总预售款的30%；同时规划必 须专款专户，以确保了企业用于商品房项目工程建设的资金。 3、市场明显转冷叠加经济下行，预计短期内行业政策维稳基调延续 短期内政策仍将延续“维稳”局面，但长期来看，考虑到当前市场已经明显转冷，加之购买力和需求 受限，2019年成交量步入下降通道已是大概率事件。鉴于经济犹存较大下行压力，房地产仍是中国经济 的“压舱石”，预计2019年下半年调控政策或有望松绑。 中央“真空”地方“维稳”，短期内该基调仍将延续 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678635/16 1、供应：同、环比皆涨20%以上，年末抢收使供应继续稳步放量 11月30个重点城市新增供应继续放量，合计新增供应3418万平方米，环比上升23%，同比增长26%。 主要是年末将至，各房企为冲刺全年业绩，且面临市场成交降温而必须积极抢收有限需求，集中推盘上市， 预计12月新增供应量仍会显著增加。 一线城市供应增量显著，1环比上升16%，同比则大涨93%，前11月则累计同比增45%。广州、深 圳两城的供应面积均在100万平方米以上，相较上月有明显的放量动作。而北京、上海由于已均在10月 提前集中供应，11月供应环比有所回调，但仍远超去年同期，预计12月供应量将会维持高位。 二三线城市环比增24%，一改上月锐减态势。26个重点城市中，18个城市环比上扬，成都、徐州、 郑州同比翻倍。另外，苏州、青岛、海口、济南、无锡、厦门、沈阳、宁波等8个城市跌幅较前两月也有 不同幅度收窄。可以预见的，随着各房企加紧推盘入市抢收业绩，12月的新增供应仍将持续放量。 表：2018年11月全国30个重点城市商品住宅新增供应（单位：万平方米） 能级城市 11月 新增面积 环比同比 前11月 新增面积 同比能级城市 11月 新增面积 环比同