大连海事大学学位论文原创性声明和使用授权说明�崳�
原创性声明�崳�
本人郑重声明：本论文是在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果，�崳�
撰写成硕士学位论文“新天润地产营口水御兰庭营销策略研究”。除论文中已经�崳�
注明引用的内容外，对论文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明�崳�
确方式标明。本论文中不包含任何未加明确注明的其他个人或集体己经公开发表�崳�
或未公开发表的成果。本声明的法律责任由本人承担。�崳�
学位论文作者签名：��4／
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学位论文版权使用授权书�崳�
本学位论文作者及指导教师完全了解大连海事大学有关保留、使用研宄生学�崳�
位论文的规定，即：大连海事大学有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论�崳�
文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权大连海事大学可以将本�崳�
学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，也可采用影印、缩印或扫�崳�
描等复制手段保存和汇编学位论文。同意将本学位论文收录到《中国优秀博硕士�崳�
学位论文全文数据库》（中国学术期刊（光盘版）电子杂志社）、《中国学位论�崳�
文全文数据库》（中国科学技术信息研宄所）等数据库中，并以电子出版物形式�崳�
出版发行和提供信息服务。保密的论文在解密后遵守此规定。�崳�
本学位论文属于：保密□在年解密后适用本授权书。�崳�
不保密s／�牐ㄇ朐谝陨戏娇蚰诖颉埃燰�牎保牐��崳�
论文作者签名：�壍际η┟�：
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日期：2018年6月4日�崳�
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摘要�崳�
房地产行业对国民经济和居民日常生活影响深远，是国家财富和居民财富�崳�
的重要组成部分，房地产行业的健康发展在一定程度上影响国家经济安全和政权�崳�
稳定。面对房地产的过热，国家及地方政府出台了一系列调控措施。在当前复杂�崳�
的形势下，如何实现销售目标，快速收回资金，如何带动行业向好向快发展，是当�崳�
前要解决的首要问题。�崳�
本文的研究对象营口水御兰庭住宅项目是新天润地产在营口中心城区的一个�崳�
高档楼盘。此文首先对营销理论、营销相关研究工具、房地产相关概念及特征作�崳�
了综述。然后，通过对竞品进行调研，分析了营口市房地产市场的宏观环境、中观�崳�
环境和微观环境，并且调查了潜在客户的年龄、收入、职业、户型，然后在目标市�崳�
场选择和定位目标市场。营口水御兰庭项目的营销策略，综合运用PEST模型分析，�崳�
STP分析和SWOT分析等工具，分析水御兰庭项目的营销环境，项目的优势和劣势，�崳�
水御兰庭的市场细分和市场定位，以及水御兰庭项目营销组合策略方案，以及项�崳�
目策略实施的保障措施。�崳�
通过分析找出水御兰庭项目的管理理念的欠缺之处，整合现有的营销策略，�崳�
建立具有市场实时反应机制的城市的营销策划体系，基于4P理论和相关的营销理�崳�
论，就当前新天润地产公司水御兰庭的营销情况进行实际分析，发现在房地产营�崳�
销方面存在着诸多的问题。本文的研宄成果对于新天润地产在辽宁的发展战略来�崳�
说，具有重大的现实指导意义，将直接运用到本项目和以后的实际操作中，同时也�崳�
可为新天润营销管理体系的建立和完善奠定一个良好的基础。�崳�
关键词■■水御兰庭；营销策略；4P理论；SWOT；�燬TP�崳�
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ABSTRACT�崳�
The�爎eal�爀state�爄ndustry�爃as�燼�爌rofound�爄nfluence�爋n�爐he�爊ational�爀conomy�燼nd�崳�
the�燿aily�爈ife�爋f�爎esidents．�營t�爄s�燼n�爄mportant�爌art�爋f�爐he�燾ountry＇s�爓ealth�燼nd�爎esidents�崳�
！wealth．�燭he�爃ealthy�燿evelopment�爋f�爐he�爎eal�爀state�爄ndustry�燼ffects�爐he�燾ountry！s�崳�
economic�爏ecurity�燼nd�爌olitical�爏tability�爐o�燼�燾ertain�爀xtent�營n�爐iie�爁ace�爋f�爐he�崳�
overheating�爋f�爎eal�爀state，the�爏tate�燼nd�爈ocal�爂overnments�爃ave�爄ntroduced�燼�爏eries�爋f�崳�
regulatory�爉easures．�營n�爐he�燾urrent�燾omplex�爏ituation，�爃ow�爐o�燼chieve�爏ales�爐argets，�崳�
quick�爎ecovery�爋f�爁unds，�燼nd�爃ow�爐o�燿rive�爐he�爄ndustry�爐o�燼�爎apid�燿evelopmeait，�爄s�爐he�崳�
first�爄ssue�爐o�燽e�爏olved．�崳�
The�爎esearch�爋bject�爋f�爐his�牐辴icle�爄s�燳ingkou�燬hui�燳u�燣anting�爎esidential�爌roject�崳�
is�燼�爊ew�燭ianrun�爎eal�爀state�爄n�爐he�燾enter�爋f�燳ingkou�燾ity�爉arket．�燭his�燼rticle�爁irstly�崳�
summarizes�爐he�爉arketing�爐heory，�爉arketing�爎elated�爎esearch�爐ools，�爎eal�爀state�爎elated�崳�
concepts�燼nd�燾haracteristics．�燭hen，�爐hrough�爐he�爄nvestigation�爋f�爐he�燾ompetition�崳�
products，�爐he�爉acro－environment，�爉eso－environment�燼nd�爉icro－environment�爋f�爐he�崳�
real�爀state�爉arket�爄n�爕ingkou�燾ity�燼re�燼nalyzed，�燼nd�爐he�燼ge，�爄ncome，�爋ccupation�燼nd�崳�
household�爐ype�爋f�爌otential�燾ustomers�燼re�爄nvestigated，�燼nd�爐hen�爐he�爐arget�爉arket�爄s�崳�
selected�燼nd�爈ocated�爄n�爐he�爐arget�爉M＊ket，�燭he�爉＾keting�爏trategy�爋f�燞ie�燳ingkou�崳�
Water�燢ing�燣anting�爌roject�爑ses�燩EST�爉odel�爉alysis，�燬TP�燼nalysis�燼nd�燬WOT�崳�
dialysis�爐ools�爐o�燼nalyze�爐he�爉arketing�爀nvironment�爋f�爐he�燣anting�爌roject，�爐he�崳�
advantages�燼nd�燿isadvantages�爋f�爐he�爌roject，�燼nd�爐he�爉arket�爏egmentation�燼nd�爉arket�崳�
positioning�爋f�燣anting．�燗s�爓ell�燼s�爐he�爉arketing�爏trategy�爌lan�爋f�爐he�燣anting�爌roject，�崳�
as�爓ell�燼s�爐he�爏afeguards�爁or�爐he�爄mplementation�爋f�爐he�爌roject�爏trategy．�崳�
Through�爐he�燼nalysis，�爓e�爁ind�爋ut�爐he�燿eficiencies�爋f�爐he�爉anagement�燾oncept�爋f�崳�
the�燣anting�爌roject，�爄ntegrate�爐he�爀xisting�爉arketing�爏trategies，�燼nd�爀stablish�燼�崳�
marketing�爌lanning�爏ystem�爁or�燾ities�爓itii�燼�爎eal－time�爉arket�爎esponse�爉echanism．�崳�
Based�爋n��4P�爐heory�燼nd�爎elated�爉arketing�爐heory，�燘ased�爋n�爐he�燼ctual�燼nalysis�爋f�爐he�崳�
marketing�爏ituation�爋f�爐he�爊ew�燭ianrun�爎eal�爀state�燾ompany�燬hui�燣anting，�爄t�爄s�爁oxrnd�崳�
that�爐here�燼re�爉any�爌roblems�爄n�爎eal�爀state�爉arketing．�燭he�爎ese＾ch�爎esult�爋f�爐his�爌aper�崳�
is�爋f�爂reat�爂uiding�爏ignificance�爐o�爐he�燿evelopment�爏trategy�爋f�爊ew�爐ianran�爎eal�爀state�崳�
in�燣iaoning，�爓hich�爓ill�燽e�燿irectly�燼pplied�爐o�爐he�燼ctual�爋peration�爋f�爐his�爌roject，�燼nd�崳�
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it�燾an�燼lso�燾reate�燼�爂ood�爁oundation�爁or�爐he�爀stablishment�燼nd�爌erfection�爋f�爊ew�崳�
tianrun�爉arketing�爏ystem．�崳�
KeyWords：�燱ater�燢ing�燣anting；�燤arketing�爌lanning；��4P�爐heory；�燬WOT；�崳�
STP�崳姟�