商业地产前期策划之如何让服务更有价值 林仕飞2010-07-08 交流内容 一、中国商业地产顾问业现状与问题 二、我们的操作方法与研究体系三、商业策划从了解商家开始四、运营策划的核心要素五、我们的操作案例 交流内容 一、中国商业地产顾问业现状与问题 二、我们的操作方法与研究体系三、商业策划从了解商家开始四、运营策划的核心要素五、我们的操作案例 商业地产顾问公司三类代表 国内顾问上市公司：世联、易居、合富 国外大型顾问行：世邦魏理士、仲量行、高力等运而优则顾的公司：广州惠润、华厦柏欣等 商业地产顾问工作 服务内容：前期策划、可行性研究、招商策划、营销策划、运营策划等 服务类项：CBD商务中心、总部基地、城市综合体、购物中心、批发市场、主题商业、写字楼、公寓、酒店等 商业地产开发公司四类代表 将商业地产作为核心业务公司：万达、中粮置业、深国投、广州海印集团、上海百联、红星美凯龙等 国外代表公司：香港大古、凯德置地、瑞安、香港新鸿基等国内上市作为资产配置的需求：广州富力、珠江投资、保利股份等其它：因地块而有需求的开发公司 商业地产开发公司形成模式的代表项目 万达商业广场、中粮大悦城、华润万象城、深国投印象城、宝龙城市广场、瑞安新天地系列等 商业地产之购物中心开发流程 选址（买地） 市场调研 规划设计 （投资预算、资金筹措） 功能定位 （主力店接洽） 规划方案审批 报建（施工图设计） 土建工程施工 （室内装修设计） 招商人员培训 主力店、功能店招商 机电设备安装施工 中小散户招商 （室内装修）（物业管理人员培训） 开业筹备 （综合验收）（宣传推广） 开业 40 国内常见的开发操作模式——拍脑袋决策、拍大腿后悔 基于多年来积累的全国各地的项目经验，我们发现，在一个商业项目的初期，开发商往往先拿地后做直接做规划设计，在操作过程中遇到定位难、招商难、运营难的问题。 我们看到，绝大部分开发商习惯于将精力放在规划设计、工程成本控制方面。 我们希望业主重新思考和审视的是：深入有效的市场调研，往往比技术支持和资金投入对项目的贡献更大 开发商需要顾问公司解决 一、战略问题： 项目可行性、发展模式、开发策略、发展定位、投资回报、风险等 二、操作问题：物业类型组合、主力店引进、业态配比、租售比、财务测算、资金运用、规划指导、运营指导、销售策略、招商策略、开业指导、运营管理 顾问公司困惑问题 1、如何设定的商业体量 2、如何快速准确的寻找定位3、无商家资源4、业态如何配比、功能如何设定5、租金收益的设定6、三四线城市综合体如何操作7、新城商业中心如何操作8、如何平衡租售的策略9、没有运营管理经验与知识10、规划、设备、开业如何跟进 交流内容 一、中国商业地产顾问业现状与问题 二、我们的操作方法与研究体系三、商业策划从了解商家开始四、运营策划的核心要素五、我们的操作案例 策划确定方向， 招商实践蓝图， 经营创造价值 我们的操作方法与研究体系: 扬州金阳光商业项目 新城市综合商业项目的工作方法与研究体系 项目概况 占地面积：67500m2 土地性质：商服用地 限高：50m 容积率：未定 项目位于扬州西部新城区域内，毗邻邗江路、江阳路两大城市主干道及省汽车客运站、市公交总站，是扬州西部的交通枢纽及未来的城市发展热点区域。。