烟台上海滩花园规划设计
PlanningandDesignforShangHaiTanggardenofYanTai
总平面

经济技术指标
一号地块经济技术指标
二号地块G区经济技术指标
日景鸟瞰
沿观海路透视

一、准确的项目定位

核心问题审视
项目二号地块已经得到市场认可，但产品附加值还有可提升的空间
项目一号地块是二号地块的延续和提升，资源更优越、社区配套更完善
vs
一号地块如何利用良好的资源，提升项目的品质，从而提升项目价值，获得更高利润
二号地块已开售 楼层：12F/18F/24F 均价：由4000上涨到5200，价格稳定
一号地块资源优越： 学校配套 商业配套 河资源
可建设用地少导致容积率较高
超高层引起建设成本大幅上升
vs
可建设用地33.91公顷 建筑面积：103.8万平方米 实际容积率约为3 建筑以高层为主，将出现部分超高层建筑
建筑高度超过100米时，对抗风、抗震的要求产生质的变化，带来成本增加约15%～25%
如何规划、开发高层住宅社区，通过哪些途径提升产品的附加值，从而打造生态、舒适、高品质的社区环境，并带来更多的溢价空间
建安成本3500元/㎡

核心问题审视

核心价值挖掘
中心区位 处于商务中心、行政中心、人文中心的中央，区位条件优越，发展潜力大
商务中心：规划中的烟台东部中央商务区位于迎春大街两侧，集中大量的商务和商贸设施，人流、财流效应明显 行政中心：基地北面即为烟台市政府新址，将带来大量的高端潜在客户 人文中心：基地东侧集中了烟台大学、中国农大、国际博览中心、体育公园等人文设施
交通便利
项目所在的观海路直接烟台老城区和本案，并串联烟台滨海旅游资源

核心价值挖掘
景观资源 项目独揽了“无与伦比”的山景、海景、河景以及人文景观交替辉映的景观资源
海景：东临黄海，一个街区之隔 山景：西北面靠近凤凰山和市内最高的岱王山 河景：逛荡河从社区流过

核心价值挖掘
是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关
按S比值大小可以将楼盘分为两种模式，大于2.0的楼盘属于价值主体模式；S比小于2.0的楼盘归类形象主导模式。 价值主题模式以世茂滨江系列为代表，形象主导模式以金域蓝湾系列代表
1.0
1.5
2.0
2.5
3.02468S比=销售均价/开发成本
S比2410
S比＜2
S比＞2
价值主体模式
形象主导模式810
开发模式选择
按S比（S比=销售均价/开发成本）大小可将高层社区开发分为两种模式，大于2属于价值主体模式；S比小于2归类形象主导模式
表：形象主导模式及价值主体模式适应性KPI条件研究
本项目S比小于2，资源属性与形象主导模式的KPI较符合，因此本项目适合采用形象主导的开发模式

开发模式选择

项目定位
发展定位：滨河高档生活社区 目标客户：市政府带来的大量公务人员、新兴商务区的白领和成功人士 规划理念： ——充分利用核心景观资源 ——打造滨河生活方式，河不仅是社区的景观核心，也是社区休闲活动的场所 ——丰富的产品和相对明确的功能分区 ——以宜居的生态景观和现代简欧的建筑风格彰显项目的高贵品质 ——完善、合理的配套设施及人性化物业管理 商业配套区：服务于本项目及周边居民的大型综合超市 教育配套区：配套中、小学，幼儿园 滨河社区：围绕逛荡河的高端高层居住区 拆迁安置区：沿学院西路和观海路一侧布置高层住宅，并配适量底商
上海滩花园——河岸观澜 经典住区。