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上海绿地中心综合体研究演讲稿 金牌
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资料类型 上海南京
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文件大小 16654K (压缩后)
上传时间 2020-3-20
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      资料简介
     
    上海绿地中心(1期)综合体研究
    2014年6月
    项目为集甲级5A写字楼、商业于一体的大型综合体项目,总体量10万平米,其中商业5.5万方,写字楼6.6万方
    商业街区
    写字楼
    项目位于徐汇滨江B板块,周边未形成商圈,距徐家汇商圈3公里,距人民广场商圈5.5公里,区域预计2015-2016年逐步成熟
    卜蜂莲花
    家乐福
    乐购
    华联超市
    世纪联华
    项目周边1km内商业均为卖场和住宅底商,无集中式购物中心或商业街区,整体商业能级低,急需升级换代
    项目毗邻内环高架路,城市主干道、轨道交通、公交线路等构成立体交通网,交通通达性能高
    道路状况:北临中山南二路,西邻东安路,东依船厂路,南靠龙华中路;

    地铁状况:轨道交通7号线(龙华中路站)、12号线(在建中);

    快速路状况:毗邻内环高架路(中山南二路);

    公共交通:41、734、933、44、44区、733、864、104、144、938、大桥六线、大桥六线区、50、49、301、251、隧道八线、714、167、932
    本案
    地铁7号线至龙华中路站(原船厂路)14号口出站40米;

    地下开通后7号线、12号线可直达B1
    东安路
    龙华中路
    船厂路
    中山南二路、内环高架
    在滨江板块尚未成熟阶段的优势及机会,滨江及周边板块发展成熟后应对的挑战
    徐汇滨江板块尚处于起步阶段,区域内无商业竞争,通过先期带动区域商业热度,提升品牌影响力及提升绿地后续开发物业价值

    周边住宅小区多,且中高端消费力充足

    体验式街区型商业具备与徐家汇、万体馆、日月光形成差异化竞争条件
    因项目不处于徐汇滨江核心区域,后期世博、前滩、后滩、滨江四大板块发展成熟,项目角色如何定位,避免直接竞争

    后期项目周边中高端消费群体逐渐增多,项目商业业态及档次如何调改,满足周边消费力需求
    规划分析
    业态分析
    设计亮点
    经营现状
    客群分析
    物业排布
    动线分析
    项目地块方正,且属于大面宽、长进深,可塑性强;地块四周紧邻两条主干道及地铁口,交通便利
    为解决地块大进深、大面宽问题,以三排体块排布,入口处打造大体块商业;中间体块控制进深,通过双向开铺增加利用率
    参照案例:大宁国际

    项目将写字楼放在靠近主干道一侧,增强昭示性,强化形象展示效果
    写字楼排布思路:

    龙华中路为未来区域主干道,且西南面是绿地中心2期,将写字楼排布在项目南面可增强昭示性及展示效果;

    中山南二路虽为主干道,但高架会影响写字楼形象及昭示性
    项目选择紧邻主干道中山南二路的西北入口和靠近地铁出口的西南入口作为主要出入口,增强项目展示性,利于人流导入
    一层通过各入口将人流导入后,通过内部横向主动线与竖向次动线相结合形成环形动线,使人流形成回流,增加逗留时间
    二、三层通过电梯导入人流,通过连廊连接各店铺,形成回流,主次清晰,不易形成死角
    项目在各入口处均设置扶梯,方便高区人流快速导入;内部通过扶梯及多达6部直行客梯将各层物业有效连接,通达性极佳
    规划分析
    业态分析
    设计亮点
    经营现状
    客群分析
    物业排布
    动线分析
    项目周边1km内有43个住宅项目,其中多分布在项目西北方向;项目南面多为新开发住宅,尚未入住
    周边总人口约6万人,其中中低端小区人口占85.9%,消费层次偏低;中高档小区人口占14.1%,消费潜力较大
    本项目核心消费群体为周边住宅小区人群,消费力处于中档层次;本项目办公人群属于次级消费群体,消费力处于中高档
    主力客户
    项目周边居民
    消费档次:中档
    次级客户
    本项目办公人群
    消费档次:中高档
    项目零售业态占57%,其次为餐饮28%;其中零售业态内服饰占比达80%。



     
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