本报告是严格保密的。ü
什么是生地、毛地、净地与熟地？分别代表了土地一级开发的哪些环节？
ü
土地一级开发有哪些开发模式？政府与一级开发企业的关系如何？
ü
北京政策规定“一级开发企业获取不高于预计成本8％的利润”——如此
低的利润率企业为什么还要介入一级开发，一级开发的盈利来源还有哪些？
ü
如果说“曲线拿地”是大部分企业参与土地一级开发的真正原因，那么常
用的控地策略有哪些？
ü
为什么说“融资”是一级开发项目的难点？融资渠道与融资模式有何区
别？
ü
土地一级开发的成本构成有哪些？哪些环节是成本控制
的重点？
ü
……“土地一级开发”的基本知识“土地一级开发”的基本知识
开发模式的类型开发模式的类型
土地一级开发权的获取方式土地一级开发权的获取方式
定义与开发流程定义与开发流程
盈利模式的类型盈利模式的类型
融资方式与融资模式融资方式与融资模式
成本构成与成本管理成本构成与成本管理
风险与风险防范风险与风险防范246本报告是严格保密的。什么是“土地一级开发”？
土地一级开发：
是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地
(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并
进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一
平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进
行有偿出让或转让的过程
城市国有土地
(毛地)
城市国有土地
(毛地)
乡村集体土地
(生地)
乡村集体土地
(生地)
熟地
熟地
征地
、拆
迁
土地一级开发的结果就是使生地（毛地）变成熟地，达到出让的
标准
生地：未完成土地征用，
未经开发、不可直接作为建
筑用地的农用地或荒地等土
地
毛地：完成土地征用，未
经开发、不可直接作为建筑
用地的农用地或荒地等土地
净地：净地的概念是相对
于毛地来说的；净地指已经
完成拆除平整，不存在需要
拆除的建筑物、构筑物等设
施的土地
熟地：在净地的基础上进
行市政配套建设，达到“三
通一平”、“五通一平”或
“七通一平”等建设条件的
土地
七通一平：通给水、通电、
通路、通排水、通讯、通燃
气、通热力以及场地平整
净地
净地市政配套建设
拆迁
本报告是严格保密的。土地一级开发流程：一般包括四个核心环节
项目立项制定计划实施一级开发验收、上市
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依据：
土地利用总体规划
城市总体规划
土地利用年度计划
依据：
土地利用总体规划
城市总体规划
土地利用年度计划
政府批准进行土地
一级开发
政府批准进行土地
一级开发
与政府土地储备管
理部门签订土地一
级开发协议
与政府土地储备管
理部门签订土地一
级开发协议
向发改委或规划部
门申请办理计划立
项和规划审批手续
向发改委或规划部
门申请办理计划立
项和规划审批手续
前期策划，编制土
地一级开发实施方
案
前期策划，编制土
地一级开发实施方
案
完成征地、拆迁、
补偿及安置工作
完成征地、拆迁、
补偿及安置工作
完成基础配套设施
建设
完成基础配套设施
建设
国土局等组织验收
土地
国土局等组织验收
土地
纳入土地储备库纳入土地储备库
上市交易上市交易
申请办理征地报批
手续、农转用手续
及房屋拆迁许可证
申请办理征地报批
手续、农转用手续
及房屋拆迁许可证
与农户协商征地、
拆迁补偿及安置方
案，达成协议
与农户协商征地、
拆迁补偿及安置方
案，达成协议。