2
报告摘要
一般来说，长租公寓指的是租期为一年，按月为单位支付房租，规范化标
准化地对房源进行系统装修和家具家电配置的房屋租赁方式
相较于短租民宿解决的是旅居需求，长租面临的是生活场景，市场容量更
大，根据研究判断，长租公寓市场的总体市场规模大致在万亿元人民币
目前长租公寓行业的经营模式从资本运作层面主要可划分为重资产和轻资
产两类；从空间分布上可分为集中式和分散式。集中式大多以整栋楼为基
本单位，分散式则以房间为基本单位，分散于城市不同区域
长租公寓成为热点，背后存在多重驱动力。在政策利好和海量需求的双重
驱动下，长租公寓成为房地产赛道的热点方向之一，创业公司、房地产中
介、房地产开发商、酒店运营商等各类市场主体争相涌入。截至2018年3
月22日，我国共有233家长租公寓相关企业成立。区域分布上，成立于上
海的企业数量最多，共有49家；成立时间上，成立于2015年的最多，有
64家；融资上，共有121家企业获得过融资，获投率达54.3%
作为多链条合作并进的重产业，租客、业主、长租公寓平台以及长租公寓
服务商共同构成长租公寓行业的全生命周期
长租公寓的平台层包括针对多种垂直群体提供服务的泛人群长租公寓租赁
平台，针对白领、蓝领、女性、海外公寓等不同特征群体或不同地域提供
服务的垂直租赁平台，以及部分业务板块涉及长租公寓的综合租赁平台三
类；服务层则包括金融、SaaS、装修、家居等细分领域服务提供商
具有良好的融资能力、运营能力和优质的服务能力，是一家长租公寓企业
的核心竞争要素。房源数量的多寡在某种程度上也是长租公寓企业的壁垒
之一。未来品牌推广、运营效率和供应链管理将是长租公寓最核心竞争力；
长租公寓将走向以资产托管为主的轻资产模式；租客社群将作为长租公寓
未来的增值服务之一；长租公寓平台系统未来将更走向成熟；租约证券化
将成为盘活存量资产的重要手段，未来需要从丰富除去股权投资之外的融
资手段、加快政策制定和完善税收政策三个方面来让长租公寓产业更健康
地发展
36Kr-长租公寓研究报告
2018.4
目录Contents
一.长租公寓行业综述
行业概述：更能满足租户规范标准的租住需求
发展驱动力：政策利好和海量需求
投融资现状：以上海为发展中心，辐射全国
产业链图：租户、业主、平台层、第三方服务商
二. 长租公寓不同模式分析
长租公寓玩家总述
平台层：
泛人群租赁平台
白领/蓝领/女性公寓等垂直租赁平台
综合租赁平台
服务商：
金融/装修等第三方服务提供商
三. 长租公寓行业趋势分析
长租公寓行业总结：资金、政策、税收三大风险
长租公寓未来发展趋势：品牌化、托管化、社群化、平台化
和租约证券化
长租公寓行业综述
ChapterI
行业概述
发展驱动力
投融资现状
产业链图36Kr-长租公寓研究报告
2018.4
长租公寓概念
不同于传统中介，长租公寓更能
满足租户标准规范的租住需求
1.1 行业概述
1.2 发展驱动力
1.3 投融资现状
1.4 产业链图一般来说，长租公寓指的是租期为一年，按月为单位
支付房租，标准化规范化地对房源进行系统装修和家
具家电配置的房屋租赁方式。其主要客群为20-35岁
左右的单身青年，以满足该群体成家前住房需求
与传统中介相比，标准化的长租公寓一般更加规范安
全；与短租民宿相比，长租公寓更能满足租户长期稳
定的租住需求。相较于短租民宿解决的是旅居需求，
长租面临的是生活场景，市场容量更大；其次，长租
公寓一般租期稳定，便于管理
但同时，与其他房地产形态类似，长租公寓的地理区
位很重要。企业在获取房源时一般首先考虑区位优势，
优质区位的房源将很大程度影响后期空置率、租金乃
至升值空间；其次会考虑房源改造的难易程度
长租公寓的优势即在于可通过集采方式，统一设计装
修风格，降低装修成本，增强吸引力的同时也能带来
一定的租金溢价空间。目前房屋租赁市场面临的最大
痛点之一，是租客和房东之间的信息不对称，即大量
重复过期信息存在，沟通效率低下，需要规范的长租
公寓平台为租客和房东双方提供更为标准化的服务
根据36氪研究院的研究判断，虽然长租公寓行业投资
火热，但仍处于早期阶段，长租公寓总量占整个租赁
市场不到10%，仍存在大量个人、二房东或中介房源
长租公寓市场的总体市场规模大致在万亿元人民币
未来三年，长租公寓领域可能出现两到三家持有房间
数超过100万间，估值100亿美金以上的独角兽。1
1数据来源：36氪研究院根据
调研&公开资料整理。