常州新城帝景商办项目整体定位方向论证
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2012年9月
谨呈：新城地产开发集团有限公司2
工作安排回顾：
终期 终期汇报与提交终稿
2012/08/20
2012/09/10
工作
最终成果
宏观经济背景分析 市场机会分析 客户需求分析 领先城市分析 整体定位 规划建议
项目价值梳理 市场机会挖掘 市场机会与客户需求匹配分析 领先城市案例借鉴 提交常州新城帝景项目定位论证报告
首期 市场调研和访谈
宏观经济、城市规划背景研究 区域经济产业研究 公寓、写字楼市场调研 目标客户、专业人士和政府官员等访谈
专题研究产业背景 区域了解和分析 市场情况的分析 项目方向的初步判断
2012/08/25
项目工作内容的时间安排：
我们从市场现状及发展趋势、客户需求来研判本项目发展方向，并进行了广泛的调查和有针对性的研究实地调研与踏勘
调研内容： 城市发展现状 城市房地产发展现状 房地产片区划分 不同物业发展现状 自然人文资源分布与利用 地块现状及周边环境 …… 调研区域： 常州中心区 武进区
项目市调
公寓代表项目14个 苹果公寓 糖果公寓 新城首府国际公寓 凯纳国际酒店公寓 瑞壹酒店 万泽国际 天隽峰 百兴华府 …… 写字楼代表项目9个 世贸中心 常发中心 金都大厦 吾悦国际大厦 科教城 天安尚谷 ……
专业人士与潜在客户深访
专业人士35人 苹果公寓 糖果公寓 新城首府国际公寓 凯纳国际酒店公寓 百兴华府 世贸中心 常发中心 吾悦国际大厦 二手房中介 瑞壹酒店 新天地1912 苏州苏寓 世联雅园物业 …… 潜在客户30人 星河国际业主 溪湖小镇业主 湖畔春秋业主 凯纳国际酒店公寓投资客 凯纳国际酒店公寓租户
常州现状研究 经济发展与外向度分析 产业现状及发展研究 城市规划研究 人口特征及消费水平研究 房地产市场发展研究 针对性问题研究 外籍人士需求分析 地块价值分析 项目可行性方案分析 经济测算与方案比选
专题研究57
依托湖塘镇核心商圈，武进区正在形成区政府、大学城和淹城三个次级商圈，本项目受湖塘和区政府商圈辐射
一级：湖塘镇商业圈 大型集中娱乐休闲、购物为一体商业体，已成为武进区核心商业圈 二级：区政府、大学城、淹城 区政府、大学城、淹城分别依托市政资源，学区资源，自然资源形成特色商业圈，但现阶段还处在初步成熟中 商业发展趋势：湖塘镇商圈——区政府、淹城、大学城
商业规划 整体定位 区政府商圈以现有网点为依托，以建设南田购物花园为契机，逐步调整武进老城商业业态布局，积极完善未来常州南部商业副中心； 规划结构 构筑以点带面的商业格局，构筑以南田购物公园为主节点，乐购超市人民路与花园街交叉口等次节点，定安路、花园街、常武路为商业发展轴的规划结构。结合商业体量和人口统计分析，对比人均商业面积的经验指标，武进现阶段商业市场已经饱和，市场竞争激烈
人均商业面积预估 目前上海人均商业面积为2.3㎡ 目前深圳人均商业面积为1.28 ㎡ 一线城市人均商业面积一般为1.0-1.5 ㎡ 国内一般城市的经验值在0.79 ㎡ /人
按照人均商业面积初步判断武进商业的饱和度 并非一个固定的值，而是一个经验值 国家的发达水平，城市的发达水平，区域的发达水平都会对他有影响， 一般经验，国外发达国家的人均商业面积为0.79～1.2㎡/人左右
商业饱和度研判
武进主要商业项目统计
结合武进主要商业项目盘点和人口统计分析，对比人均商业面积的经验指标，初步判断武进现阶段商业已经饱和，市场竞争激烈
武进户籍人口数：101万 武进常住人口：158万 湖塘户籍人口数：14万
人口数据来源：2011年武进区统计年鉴
结合人均商业面积0.79㎡/人计算，武进可支撑的商业体量约80万㎡。