宿迁汇源城项目市调分享 申利 2013年5月7日 项目执行流程 写在市调前－－ 关于市调的那些心思……市调是最累最苦，最没有含量的事？海量的信息，短暂的时间，何来质量？市调带来的其他…… 市调三部曲 调什么？ 怎么调？ 怎么理？ 市调前 交流什么 市调前 交底会 市调资料准备 市调MM 明确什么 解决问题 解决途径 三大文件 并线准备 市调文件 价值 1、对内：思路梳理和工作有序开展 2、对外：顾问体系化思维价值体现 项目交底会完成工作 □项目所在城市的基本情况 □项目的基本资料（位置、体量等） □所在城市，世联有项目 □其他资源的寻求 □项目拓展背景（是否与分公司合作等） □项目的背景（开发商、决策层等） □项目的条件和具体要求 □开发商意图、困惑、难点 □听项目负责人对项目解析和思考 □对项目情况的询问（疑惑） □对负责人思路询问 □项目思考思路的由来 □项目问题推导假设 □在这个项目中我擅长的部分 □在这个项目中我感兴趣部分 市调前MM □世联工作方法、流程、安排 □项目的各物业角色判定与沟通 □项目财务问题 □需要甲方协助内容 □项目所在城市感知 □项目的所在区域 □项目的四至条件 □项目属性界定 □项目是否存在严重的财务问题 □项目的操作过程问题 □项目物业定位问题 □项目品牌与思路问题 □项目围绕那个重点物业展开 □各项物业要解决的问题 □解决途径盘点 □ 插入Mm 市调资料准备 □首次沟通PPT □市调发票回执 □市调工作开工写住函 □项目市调时间安排 □市调内容安排（调哪些项目） □市调项目的百度地图 □各物业调研表格 □访谈提纲制作 □项目所在城市 □项目问题推导假设 □在这个项目中我擅长的部分 □在这个项目中我感兴趣部分 市调中 市调中 执行与调整 讨论 记录 1、专业市场放成为非重点 2、增加住宅内容 1、怎么调，技巧 2、按照计划执行 执行 □项目地块勘测 □城市经济、规划 □城市各物业市场 □竞争项目 □目标客户分析 □政府访谈 □专业人士 □消费者 □其他 □城市规划、经济等 □区域情况 □其他平台资源搜集 地块勘探 □项目地块勘测 □城市经济、规划 □城市各物业市场 □竞争项目 □目标客户分析 城市经济及规划 各物业市场- 竞争项目－－基本信息、产品、价格、去化、客户 消费者－关注点、总价承受、敏感点，通常通过访谈和问卷方式获得 访谈 问卷 记录 □项目地块勘测 □城市经济、规划 □城市各物业市场 □竞争项目 □目标客户分析 讨论 1、项目主动城南化服务大城南 2、MALL围绕区域需求做，超市 3、办公最大化转公寓 4、抢销售物业的体量 调整与问题 市调后 市调后 查漏补缺 （上P）应用 MM形成 整理、转换 1、前期项目假设梳理 2、市调结论整理 3、为结论提供支撑 4、得出项目的结论 1、假设的商业体量到项目实际商业体量的确定，方向确定 2、假设的办公转化方向最终确定 3、促成街区销售物业体量增加1万方 1、将文字转化成表格 2、将表格转化为图表 整理 □分照片 □访谈提纲 □各物业项目 □竞争项目 □目标客户分析 □办公软件各种表的基本功 □各物业项目表格各项 □访谈提纲提取。