中国租赁住房REITs市场发展研究摘要：在“租购并举”的相关政策推动下，租赁市场迎来了
前所未有的机遇期。2017年1月至今，市场已有五单租赁住房
的资产证券化产品通过审批，这些案例反映了市场对于不动产金
融创新的需求，对中国住房租赁市场的发展有着重要意义。承接
本课题的第一和第二份报告，本报告对中国市场上的五单租赁
住房证券化案例进行了分析与讨论，探讨了公募租赁住房REITs
对于租赁住房市场发展的意义和市场展望，以及在“公募基金
+ABS”的模式下，公募REITs发展中要面对的核心问题，并提
出了相关建议
一、概述
党的十九大报告中指出：“坚持‘房子是用来住的、不是用
来炒的’定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的
住房制度，让全体人民住有所居。”租购并举，全面发展住房租
赁市场，已成为建设房地产长效机制、建立新的住房制度的重要
内容。数据显示，2016年中国商品房销售面积157349万平方米，
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1北京大学光华管理学院“光华思想力”REITS课题组，课题组成员包括：刘俏、张峥、李文峥、周芊、刘晓蕾、
杨云红、徐爽、朱元德、于嘉文和范熙武等。本报告执笔人：张峥、李文峥、刘俏、周芊、于嘉文
2本课题的第一和第二份报告分别是《中国公募REITS发展白皮书》，《中国不动产投资信托基金市场规模研究》
比上年增长22.5%，销售额11.7万亿元，其中住宅销售9.9万
亿元，达到中国商品房销售的历史高峰。与此同时，中国房地产
业也快速进入存量时代，据链家研究院统计，中国存量房地产市
值预计为245万亿元，其中住宅存量180万亿元，商业物业50
万亿元
租赁住房REITs是以租赁型住房（含公寓）为基础资产的不
动产信托投资基金。租赁住房本身具有“资产特定化、租金收入
稳定、运营模式清晰”的特点，符合资产证券化对于基础资产及
其现金流的相关要求，是适合开展资产证券化业务的行业。从全
球发达经济体来看，租赁住房证券化，特别是租赁住房REITs为
租赁住房市场提供了重要的金融支持。住房租赁企业发行资产证
券化产品，既可以为收购房源并改建成长租公寓、实现规模化发
展提供资金支持，也可以进一步促进企业强化管理能力、提升服
务水平，对于房地产开发企业转型起到积极作用，减少资金成本
带来的压力，使其有时间和耐心好好地经营项目
2016年国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租
赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）明确提出：“支
持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步
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推进房地产投资信托基金（REITs）试点。”2017年7月《证监
会、住建部等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房
租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）也再次提出要推进“房
地产投资信托基金（REITs）试点”。2017年，中国市场相继推
出了五单公寓类资产证券化产品，分别是魔方公寓信托受益权资
产支持专项计划、中信证券自如1号房租分期信托受益权资产
支持专项计划、新派公寓权益型房托资产支持专项计划、中联前
海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划以及招商创融-
招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划。需要说明的是，国
内首单以租赁住房进行的证券化运作应属2012年银行间市场的
“天津市房地产信托集团有限公司2012年度第一期资产支持票
据”。这些租赁住房资产证券化的案例为公募租赁住房REITs的
推出积累了经验，营造了市场环境，培育和吸引了更广泛的投资
者群体
本课题的第一和第二份报告研究了中国公募REITs的模式选
择以及市场规模问题。通过对现有租赁住房证券化案例的分析，
本报告探讨了公募租赁住房REITs对于租赁住房市场发展的意义，
以及未来公募REITs所面临的重要问题。我们认为：第一，租赁
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