东方企业文化·商业文化 2011年1月
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房地产私募股权基金与REITS的比较研究
宋伟健袁承慧
（中央财经大学管理科学与工程学院，北京，100081）
摘要：为了抑制房地产投资过热，防范银行信贷风险，同时也为了配合宏观经济的整体调控，2003年以
来，政府已采取了一系列房地产宏观调控措施，对银行信贷依赖性极强的房地产开发商不得不开始多渠道融资
的尝试。 房地产私募基金和房地产信托投资基金作为新的融资模式为房地产业的发展提供了新的思路，本文将
分析两者之间的异同点
关键词：宏观调控房地产私募基金房地产信托投资基金融资
中图分类号：F279.23 文献标识码：A文章编号：1672—7355（2011）01—0046—01
一、房地产私募股权基金与REITS
私募股权基金一般是指从事私人股权投资的基金。而
房地产私募股权基金是指那些投资于房地产相关项目的私
募股权基金。近几年来，由于中国经济的持续稳定增长、
房地产的发展和人民币升值预期等的影响，海外房地产投
资基金对中国房地产投资有了极大的热情，同时也带动了
国内房地产私募股权基金的发展
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，简
称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资
者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并
将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金
REITs实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投
资计划。至今我国内地尚无一只真正的房地产投资信托产
品。除了税收政策、财务制度、资产管理等方面的障碍，
还存在国内的金融体系以及现有房地产政策支持下的市场
环境等深层次的问题
二、两者的比较分析
1.相同之处：房地产私募股权投资基金与房地产投资
信托基金作为房地产市场融资的工具和民间资本投资房地
产的渠道，有以下共同的特征：
（1）都有专业的融资及资金管理公司。房地产私募股
权投资基金是由发起人成立基金管理公司向特定投资者进
行融资，基金管理公司管理所融资金，进行房地产投资；
房地产投资信托基金则是依托从事房地产买卖、开发、管
理等经营活动的投资信托公司
（2）融资的目的都是进行房地产投资。无论是房地产
私募股权投资基金还是房地产信托投资基金，其融资的最
终目的都是进行房地产的相关投资，如以股权或债权的形
式投资于住宅房地产、商业房地产、旅游房地产等
（3）融资的来源都是民间资本。房地产私募股权投资
基金是由发起人向特定的投资者（大部分是民间资本）进
行融资。而房地产投资信托基金通过发放房地产信托计划
的形式向社会融资，投资者可选择性购买信托计划的受益
凭证
（4）资金都保管在托管银行。为避免所融资金被私人
挪用，房地产私募股权投资基金与房地产投资信托基金都
选择在合适的托管银行开立账户，经过信托公司、基金合
伙人允许后才能使用所融资金
（5）受到相关法律的约束和相关部门的监管。2006
年8月人大修订了《中华人民共和国合伙企业法》，并与
2007年6月施行，规范了合伙制基金的运作，促进了房地
产私募股权投资基金的发展。 由于目前中国还没有一款真
正的房地产投资信托基金产品，国家只是在2001年颁布了
《中华人民共和国信托法》。以美国为例，美国REITs的设
立主要由《证券投资法》和有关的税法决定
2.不同之处：
房地产私募股权基金 房地产投资信托基金
（REITS）
投资
者
成熟的投资者，投资金
额为100万元的整数
倍
集合大众资金，以中小
投资者和机构投资者为
主
投资
方向
拟上市房地产企业的
IPO投资；优秀的房地
产项目投资；房地产过
桥投资；与开发商联合
土地投资等
专门投资于房地产领域
的房地产收益性物业或
参与房地产的运营
收益
回报
方式
按基金合同享受利润
分配，其来源为投资项
目的股权投资、债权投
资、夹层融资等
以收益性物业稳定的收
入为主（如租金、权益
性资本利得）
组织
模式
公司制、有限合伙制、
信托制，采用比较多的
是有限合伙制，它具有
避免双重征税和机构
设置简单的特点
以公司型或契约型模式
的公司组织形式，应将
90％以上所得税前利润
分配给REITs持有人
发行
方式
私募方式 私募、公募并存
投资
者的
退出
方式
在资本市场出售股票，
房地产投资项目清算，
原股东承诺回购，企业
兼并收购等
持有受益凭证到期并享
受权益；未到期时，在
资本市场转让受益凭
证，流动性好
三、小结
房地产私募基金在中国已经悄然绽放，相信随着投资
者认识的不断加深房地产投资信托基金也会引入中国。两
者的迅速发展也会大大提高房地产金融的完备性，有利于
房地产金融走向成熟之路。同时也会对中小企业及投资者
提供了新的投融资渠道
参考文献：
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