中国房地产金融及REITs优化 中国企业海外发展中心主任 首席经济学家 孙飞博士 电话：010-64402841-327E-MAIL：sunfei2008@126 房地产金融创新的宏观经济背景 国民经济持续高速增长 人民币对外有升值,对内有贬值 加入WTO与金融全面开放 国际资本流动加快,国内流动性过剩 房地产金融创新的中观金融环境 中国金融体系残缺、金融体制缺位 中国金融产品稀缺、金融通道不畅 中国信用体系缺失、信用机制失灵 房地产金融创新的微观运行基础 房地产缺乏融资通道与路径 房地产融资渠道的单一性局限及风险 房地产金融亟待路径优化与模式创新 房地产亟待构建资本化、国际化的金融体系 房地产金融创新的组合模式与路径优化 商业银行仍然是主渠道 信托是地产金融创新的主流范式 信托+银行+证券化(REITS为主导)+资本市场是地产融资的主流组合模式 REITs代表房地产金融未来发展的主流方向 外资金融机构、外资基金是地产融资的另一条有效通道 资本化、国际化是大势所趋 房地产金融创新的资产证券化路径 CMBS RMBS CDO REITs CMBS CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）：一种具有不同风险水平的小块投资工具集合，由商业房地产按揭和相关贷款重新打包而成。在美国，非常受债券投资者欢迎，尤其在趋于低迷的经济环境中，AAA级CMBS是非常好的避险之所 CMBS 所谓CMBS，即商业地产抵押担保证券，是兴起于美国的一种房地产金融产品，是一种将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行的融资方式。这种最早出于1983年的金融产品在短短20多年内在美国资产证券化市场中占有了一席之地，数据表明，从1999年3月到2005年11月，美国市场上CMBS的发行量远远超过了REITS的发行量。仅2004年美国CMBS的发行量就达到740亿美元，2005年前11个月发行量更高达1334亿美元 CMBS CMBS是资产证券化的一种，是兴起于美国的一种成熟房地产金融产品。这是一种将传统商业房产抵押贷款组成资产池,通过资产证券化技术,以资产支持证券形式向投资者发行,并以物业的租金收入还本付息的结构性融资活动。CMBS与普通ABS之间最大的区别在于,前者的基础资产是商业物业抵押贷款,而不是一般资产。适合于发行CMBS的物业形态包括:写字楼、酒店、出租公寓、商业零售项目和工业厂房等。它们的共性是:能产生稳定的现金流的有形不动产 CMBS 与其它融资方式相比，CMBS的优势在于发行价格低、流动性强、放贷人多元化、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持未来增长潜力及资产负债表表外融资等。对证券发起人而言，CMBS通过为传统的债务和资产融资形式提供融资选择，为发起人提供更有效、成本更低的融资来源，使发起人的融资来源更加多元化，同时发起人可将相对不流动的金融资产变成流动的、可交易的金融资产，补充其资金来源，用于再融资活动，此外，发行者还可以更容易地将资产从其资产负债表中转移，有助于发起人提高各种财务比率，从而更有效地运用资本。对投资者而言，CMBS能够提供比同等期限的政府债券更高的收益，而信用、期限和支付结构的无限多样性和灵活性，可以使投资产品满足不同投资者的个性化需要。。