淮北凤凰城项目09下半年营销策略及执行报告 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 谨呈：深圳市泰富华投资发展有限公司 老 城 区 新区 城东 南扩 东进 项目位于淮北市城西板块，离主城区实际距离较近，但属于传统意义上的陌生区域，且隧道缘故心理距离大于实际距离，周边配套缺乏 项目背景 项目位于淮北市城西板块，步行到老城中心淮海中路只需20分钟，车行5分钟，但属于传统意义上的陌生区域，且由于隧道和山的东面有墓地的缘故，区域有一定抗性； 项目周边除了淮海路南侧有少量特色餐饮并无其他配套 本项目依托自身依山傍水优势，东靠凤凰山，西临新濉河，环境优美。正在打造自我完善型的百万方生态大盘 到老城中心淮海步行20分钟 凤凰山 西山隧道 新濉河 会所 西山隧道基础指标 项目属百万方大盘自我中心项目，启动区共1407套，一期在售多层、退台洋房，小高层暂未入市 启动区共1407套，一期推出8幢多层，共373套，截止4月22日，实现销售297套，推出2幢退台洋房，共计40套，已售13套，目前退台封盘，小高层还未入市722 23 24 25 28 29 营销策略 目标及问题 下半年营销思路 营销策略 市场分析回顾 目标及问题定性 营销组织 费用预算 竞争策略 客户策略 推广策略 竞争回顾 目标客户回顾 报告思路 本项目: 多层、花园洋房及小高层 7月 8月9月10月11月12月 竞争回顾 主要竞争对手入市时间 相山庭院 温哥华城 中央花城 家天下 天赐良园 金色云天 下半年10月份左右入市项目多，且物业类型和产品面积区间相似，竞争激烈 竞争回顾 主要竞争对手销售情况 温哥华城 相山庭院 月均销售套数 每周上门 70套 30～40套 洋房：50～60套 90～100批 25～30批 70～80批 家天下 天赐良园 中央花城 30套 30～40批 35-40套 60～70批 销售旺季（5月、10月），开盘期，上门、成交放量增长（增长40~50％） 上门、成交与推广力度直接相关 中央花城 家天下 依靠地段和学区配套，迅速建立影响力，实景和样板区展示提升了市场知名度和影响力 入市采取高频率、高密集、高力度的推广，迅速建立市场知名度和影响力； 后期老客户、老业主介绍成为其成交的主要渠道 入市采取高频率、高密集、高力度的推广，迅速建立市场知名度和影响力； 相对陌生的区域，依靠其强有力的园林和样板区展示，成为迅速建立影响力的最为关键因素 一二期成熟的社区展示，成为后期销售的关键 成功关键点 启示 认筹期、销售期，高密集、高力度的推广有利于本项目迅速建立知名度和影响力 展示条件成为影响目标客户决策的最为关键的因素 老客户资源的维系及利用，成为后期持续销售的保障之一 相山庭院 天赐良园 竞争回顾 主要竞争对手成功点。