宝业·大坂湖项目市场研究及产品研究汇报 汉嘉（中国）地产顾问机构 土木咨询 2007.9 谨呈：浙江宝业房地产集团有限公司 [2007]KQ21研究工作内容我们的研究思路项目的研究思路1.界定项目 1.1 宏观界定 1.2 项目界定GDP增长速度保持15%以上，经济水平远高于绍兴市其他县市 2001年以来绍兴县经济持续稳定发展，经济增长速度保持在15%以上； 2001年绍兴县生产总值突破200亿元；2004年经济增长速度到达近几年最快。 绍兴县GDP和人均生产总值在绍兴市位于第一 增长速度15%以上 资料来源：统计公报，统计年鉴轻纺业以及相关产业是绍兴县的“龙头行业”，相关就业人员必定也成为购房主体 轻纺业是绍兴县的龙头产业，相关的化学纤维、服装等产业产值也很高。2006年轻纺业的产值达到906.6亿元，远远高于其他行业的产值 资料来源：统计年鉴外来人口与非农业人口基本持平，说明外来居民对城市发展起到非常重要的作用 2006年末，户籍总人口70.77万人 非农业人口仅占全县37.26%，城市化率比较低 非农业人口与暂住人口基本持平，仅多2239人 外来人口在绍兴县发展中起到非常重要的作用，也说明外来居民也是购房的主体之一 资料来源：统计公报，统计年鉴2006年，城镇居民人均可支配收入20460元，比上年增长12.9%，农村居民人均纯收入10438元，比上年增长13.0%。城乡居民家庭恩格尔系数分别为35.67%和39.2%。 2006年,全年实现全社会消费品零售总额63.87亿元，比上年增长16.7%，其中：批发零售贸易业零售额58.51亿元，比上年增长17.1%；餐饮业零售额5.36亿元，比上年增长13.4% 柯桥零售额和储蓄额双双增长，目前社会零售总额与居民总储蓄的比值仅为0.25，说明柯桥居民潜在消费力非常大；从近年的比例变化反应出此消费潜力正在逐步释放 柯桥居民收入水平提升快速，消费潜力巨大，并开始逐步释放 资料来源：统计公报，统计年鉴 柯桥居民消费潜力对比（2006年）绍兴县近期城市发展方向“北市、“中商”、“南闲”；本案位于城市中部 城市定位： 国际纺织中心，江南水乡名城，绍兴大城市西翼副城区，县域中心城市 总体结构：“一核两片” 一核心：城市核心区 两片：柯北片区、柯南片区 城市规模（2006-2010年） 总人口：40万人（不包括滨海副城） 城市建设规模：93.31平方公里，其中城市中心区47.74平方公里 近期发展方向： “北市、“中商”、“南闲” 重点在城市中部（104国道-钱陶公路之间）发展商贸三产服务业，以此带动和促进柯北新城及“两湖”地区的开发建设 城市南部（104国道以南）重点发展旅游及相关休闲设施，适度开发科技含量高、无污染的科技产业园区和黄酒特色产业带 城市北部（钱陶公路以北）以金柯桥大道为发展轴线，向北发展轻纺及延伸配套的相关市场、配套基础服务设施 滨海副城 资料来源：县规划局绍兴县房地产市场进入一个稳定快速发展的阶段 人均GDP与房地产发展关系 宏观经济增长与房地产发展关系 国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段 人均GDP与房地产发展关系看 06年绍兴县人均GDP63887美元，增长13.4%，处于稳定发展时期，数量与质量并重 GDP增张与房地产发展关系看 06年全年实现国内生产总值451.17亿元，增长速度达到14%，房地产市场进入高速发展阶段。 综合看 根据相关理论和国际通用衡量标准判断，绍兴县房地产市场正进入一个高速快速发展的阶段。 。