2019-05-10 惠洲水口项目 商业前期策划报告 我们前期工作的目标 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向 客户的目标实质上是项目的宏观愿景。 现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的 业态科学规划、合理布局，为将来持续经营创造前提条件 确定项目的销售策略（销售模式、初步均价），将销售利润最大化 建立起投资价值体系，并制定出营销推广策略，根据工作计划推进工作 思维导图 市场分析 营销策略 项目分析 理论研究 项目定位 新城镇发展规律 社区商业理论 项目总体定位 项目基本概况 功能业态定位 销售策略 价格策略 项目SWOT分析 宣传推广 惠州商业概况 水口商业调研 第一部分 理论研究 新城镇发展规律 社区商业理论 伴随着新城镇主义的产生，惠州为缔造大都市经济圈，加强周边城镇建设，商业机会涌现 新城镇发展规律 新城镇主义 新城镇主义：实施以新城和中心镇为重点的城镇化战略，通过重点突破、有序推进，构筑大型国际中心城市的城镇体系。 惠州为缔造大都市，加快优化城镇空间布局，优先安排中心镇 建设，形成以陈江、水口、小金口三个中心镇为增长极，以交通运输主干线为依托的中心积聚、轴线拓展的集约发展态势。 水口镇政府2005年对水口中心区进行的重新规划，水口镇的城市中心区将由原区域南迁，新区规划占地295.08公顷。新区的规划定位为：水口区的行政、文化体育、商贸中心区，环境优美的滨水居住区。 2007年，水口地产开发起步并迅猛发展，合生·国际新城、鸿升·世纪东方城、锦湖湾、江南御都等一系列大盘涌现。未来居住人口激增，商机涌现 城镇建设 地产开发 新城镇开发前期人口少、消费力弱，但商业规划往往规划起点高、总量大，商业培育周期长 规划起点高； 建设周期较长，开发后期速度越来越快； 后期成片开发，开发量大； 人口逐渐增加，素质高，消费力强； 新城镇/中心区开发特点： 商业快速发展： 商业规划总量大； 商业起点高； 零售业态不断演变，以适应市场需求； 商家随着商业的开发和人口的增加逐渐进驻的 新城镇商业发展特点： 新城镇特征 消费需求与片区发展阶段的经济水平、商圈氛围、人口特征密切相关，可划分成三个阶段 经研究，在新开发建设的中心区，在不同的经济发展阶段，消费者对如下业态有较多的需求： 需求层次逐渐提升 Ⅱ 家电＋数码 Ⅲ 休闲娱乐＋百货 Ⅰ超市＋餐饮＋建材装饰＋家居＋社区服务 商家进场顺序 新中心区商业规划必须服从消费需求的第一阶段发展规律 第一部分 理论研究 新城镇发展规律 社区商业理论 通过对深圳社区商业调研分析，总结出社区商业分类、业态组合、商业布局等一般规律 根据对深圳22个代表性的社区商业进行调研、分析，得出了一系列的研究成果。调研对象：旭飞花园、东方雅苑、港湾丽都、都市名园、西海湾花园、中海湾畔、万科金色家园、桃源居、美丽365花园、波托菲诺、潜龙花园、海滨广场、阳光棕榈园、锦绣江南、熙园、东海坊、蔚蓝海岸、金地海景翠堤湾、万科四季花城、皇御苑、招商海月花园、星海名城 社区商业研究案例分布图 社区商业理论 根据社区商业特征，社区商业可划分为外向型、偏外向型、内向型社区商业三种类型 社区商业特点： 面向特定的居住区域，以相对固定的客流作为服务对象； 单体商业规模通常不会很大； 更加强调超市及其他生活配套的作用，引进业态可更丰富 社区商业三种类型： 外向型社区商业是指在满足本社区居民的前提下，吸引大量的外部消费群以支撑经营的社区配套商业类型，是三种类型当中对外经营性质最强的社区商业类型，通常商业体量较大。 偏外向型社区商业是立足于本社区居民，兼顾外部消费群的社区配套商业类型，兼有外向型社区商业的部分特征。 内向型社区商业则是在规划时基本只考虑本社区消费群的社区配套商业，通常商业规模以本社区居民消化程度为限 社区商业分类： 外向型社区商业 偏外向型社区商业 内向型社区商业 万科城 新银座 幸福海岸。