乐万邦·蓝山郡项目2012年营销策略报告
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2012-01-25
报告体系
Analyze System
2012年蓝山郡营销策略的基准点 蓝山郡项目的生存环境 蓝山郡项目的年度使命 2012蓝山郡保卫战 信心 ●渠道 ●成交 附件·2011年年度营销回顾
价格拉升过快，公众质疑
媒体效力骤减，拓源受阻
环境影响决策，难促成交
渠道危机
成交危机
客户上门减少，机会降低
现场氛围缺乏，成交更难
调控态度坚决，市场惨淡
区域竞争激烈，环境恶化
市场危机
市场价格下滑，信心受挫
信心危机
联道观点：2012年，蓝山郡危机四伏！
宏观市场
稳物价、控楼市是2011年经济工作主要任务。货币政策、房产税试点工程、信贷政策、行政调控齐发力，保障房规模、投入、覆盖范围全面扩大，剑指发展过快的房产行业
从中央经济工作会议透露的明年宏调路线来看，“变化”、“风险”两词在会议公告中出现的频率显著高于往年，说明中央对未来的情势非常担忧，随时准备调整政策基调。我们认为“求稳的实质是没有方向”、“政策短期化、不确定、随机应变”，才是明年的总方针！中央实际上对“一旦经济失控，则楼市调控政策重新出现阶段性放缓，甚至转向”，留下了回旋余地。 鉴于中央经济工作会议对明年经济政策指导作用至多是到二季度，因而届时“坚持房地产调控不动摇”口号也可能会面临重新评估和定义。明年二季度前后经济硬着陆风险大增之时，是中央对政策转向的一个重要窗口期。 面对交织的困局，相比外部风险的不可控、消费短期难出成效，投资拉动仍是保增长的最后底线，其实质也就是基建和房地产拉动。 房价快速回落引发的各种连锁负面效应，也绝不会是决策者愿意看到的场景。届时，所谓的“房价回落到合理水平”可能就会有另一重解释：必须控制回落幅度，必须保证平缓的回落节奏，必须要促进“价跌量涨”
2012年政策预判
2012年国家房地产政策将取决于经济形势的发展，调控存在变数的可能性相当大
在上届调控政策到期之际，政府调控态度依然坚决，多部委明确表示不会对地产调控政策有所放松，北上广深等一线城市房价大幅下跌
北上广深一线大城市成交量出现同比下滑，北京同比下滑21.83%，深圳、上海同比下降12%； 重点城市成交量均同比下降，其中天津跌幅最大，达57.07%，杭州同比跌幅亦超过50%； 深圳上周商品住宅仅成交294套，成交面积跌破3万平方米，为2.66万平方米，仅为去年同期的50%； 楼市观望情绪日渐加重，“降价”预期已经迅速蔓延
全国楼市
多部委明确表示不会对地产调控政策有所放松，一线城市房价继续下跌
2011年以来，政策影响很大，长沙楼市在上半年基本保持平衡，但在8月份开始出现拐点，成交价格明显下降，出现降价潮。虽在10月份有小幅波动，但降价依然是大趋势。成交量从10月到11月是量跌的一个过渡期，几乎是成直线下降，没有任何波动。 随着政策的影响，商品住宅价格在上半年未见猛涨，反而是客户的观望情绪高涨使得楼市出现小幅降价。8月份之后，降价便成为了热潮，而成交量依然未见好转，长沙楼市一片惨淡
长沙楼市受政策影响明显，8月拐点后楼市量价齐跌，随着保利万科等品牌开发商带头降价，长沙房价也由暗降变为明降，市场竞争进一步激烈
长沙楼市
受政策影响明显，8月开始量价齐跌。