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保利杭州下沙保利江语海别墅项目整合营销策划提报

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文本描述
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A C T I O N . . .
项目整合营销策划提报
2011年8月3日
简 报 大 纲
前言
市场研究分析
目标客群定位
整合营销策划
销售执行规划
视觉形象应用
前言 承蒙信任,我司非常荣幸地提交《浙江省杭州市“保利·江语海”房地产项目整合营销策略报告》,供贵司决策时鉴! 根据前期工作,我司就浙江省杭州市“保利·江语海”房地产项目进行了专题市场调研,以及项目周边市场及相关业态进行了综合分析,并结合我司相关部门专业人员的企划、销售代理经验所完成的。 《报告》涉及内容包括市场研究分析、目标客群定位、整合营销策划、销售执行规划、视觉形象应用五大板块。 但由于时间和资料的限制,未必能全面周详的对项目所有细节都考虑在内,本公司希望在后续工作中,凭借贵司的信任支持和双方务实求是的基础上,使本案更加完善,以达到使项目销售执行工作顺利完成的目的。 我司诚意希望能与贵司携手,通过双方的共同努力就浙江省杭州市“保利·江语海”房地产项目操作达致圆满成功
简报思索(以销售为结果导向)
市场研究分析
目前对市场有较大影响的行业调控政策主要包括四个,分别是限贷政策、限购政策、限价政策和保障房政策。 随着时间的推移,市场对调控政策有所消化,但调查表明限贷和限购政策对市场的影响效力依然持续。鉴于目前房价尚未真正松动,限贷和限购政策也不会放松,以巩固落实为主。“新国五条”也明确提出房价上涨过快的二三线城市也要限购。 购房者对保障房和房价控制目标的信心度比较低。调查数据显示,仅有18.4%的购房者认为保障房能够起到平抑房价的作用。我们认为保障房开工不足是导致购房者对保障房信心明显下降的重要原因。此外,由于各地房价控制目标均参考GDP 或人均可支配收入增速,实为变相涨价令,导致仅有13.4%的购房者认为该政策能够起到平抑房价的作用。因而,“新国五条”将房价控制目标和保障房放在了前两位,也意味着下半年政府将在这两项政策上加大执行力度
限贷政策
限购政策
限价政策
保障房政策
政策持续收紧,限贷、限购影响大
政策背景
6月杭州全市商品住宅成交量为18.81万平米,环比增长3%,新增商品住宅面积43.32万平米,环比增加73%,供过于求的矛盾加剧
6月杭州全市商品住宅成交均价22239元/平米,环比下降3%,价格体系已经以区域为单位有所松动
市场供过于求明显, 整体成交量趋稳,成交均价出现小幅下滑
供求表现
价格表现
市场表现
销售排行
2011年7月份,杭州市区(含萧山、余杭)商品住宅新增供应量为2873套,环比下降58%;共成交1918套,环比下降31%,同比下降41%;成交均价为17555元/平米,环比下降2.9%,同比上涨4.6%。 从各区域成交来看,2011年7月份,余杭区依然居首,共成交851套,约8.8万平米,占总体成交量的44%;其次是下沙开发区共成交301套,约2.97万平米,占总体成交量的16%;再次是西湖区共成交207套,约2.19万平米,占总体成交量的11%。 住宅存量房源继续上升,截止2011年7月31日,杭州市区商品住宅可售房源38644套,约497万平米
7月新增供应量、成交量双双大幅下滑,市场存量持续上升,价格小幅下降。。