一、目标下的机会与挑战
营销命题
机会（二）
浦东中外环区域刚需产品后续存量不足
10-11年80-100㎡户型产品共成交1005套，占环线成交的56%，为市场绝对需求
浦东中外环区域80-100㎡存量仅剩259套，占总量的22%，稀缺严重
挑战（二）
外患： 板块竞争压力大，现有存量与后续新增供应总量超过3000套 内忧： 前期产品集中抛盘，挂牌总量近200套，单价低于2.5万/㎡
挑战（三）
合富观点
区域内部需求不足， 需大量导入外围客源
二、核爆式营销方案
我们将不间断的持续搜索客源……
Search customers（搜索客户）
搜索客户
目标客群
事业处于上升期或者是成长期，并具备家庭雏形或者已经成家。 年龄处于25~40岁间，公司骨干或业务精英 具备高素质和高等教育，多就职于大型企业、外资企业，较好的工作背景 面临家庭建立期，注重婚姻及孩童教育 （政策影响，客户人群发生变化，首置、首改类的刚需将占较大比例）
客户现状
客户现状
客户现状
合富观点
当前市场环境下， 仅仅依靠区域客源无法完成本项目的销售目标！ 我们必须，在坚守区域主阵地的同时， 强力出击，寻求主动！
深耕南浦东·扩大外区客
外拓路线
一环二纵三地铁：中环线、杨高路、罗山路、地铁沿线
中环线： 导入金桥、杨浦、上海南站区域客户 杨高路、罗山路： 导入陆家嘴、静安黄埔区域客户 11号线地铁： 导入徐汇、长宁、上海南站区域客户
合富观点
提升项目城市价值
外区客户的大量导入
项目价值
城市级交通： 中环、三轨交汇的黄金交通配套 城市级配套： 宜家、红星美凯龙、苏宁 城市级CBD： 20万平米商办配套 城市级教育：一公里内，一站式优质教育
项目城市价值：
项目价值
东有金桥碧云、 西有古北、 北有新江湾城 南上海的国际社区 在哪里？
项目定位
中环国际新都汇
合富观点
高度上：提升项目价值 广度上：扩大客户辐射面 深度上：做细客户拓展
营销策略
营销节奏
6月
9月
户外导示（重点地铁）； 扫街派单； 园区拓客； 宜家样板房合作； 外籍客户导入；
启动 点、线、面覆盖
升温 客户导入
核爆 开盘核爆
10.1房展会； 公关活动 产品展示 核爆开盘；
活动聚客； 短信、DM、网络渗透； 各大商圈联合巡展 老业主发动； 万客会会员入会；
“核爆”三部曲
4、5、6月
7、8、9月
10、11、12月
布点：去宜家看我们的样板房！
点、线、面覆盖
点、线、面覆盖
11号线：地铁延长线工地包装。 11号线：现有重点站点包装。 轨交报纸：时代报—软文形式
轨道线：
覆盖面一：住宅社区
点、线、面覆盖
以由由、昌里、临沂等小区等75个老式或动迁小区、 如浦发绿城、新里程等存在一部分80平米的户型需要改善，32个3年以上社区可以开发客户资源
覆盖面二：商圈
点、线、面覆盖
1个CBD：八佰伴浦东客户的首选购物地区 3个地区商圈：周末、夜市机会多 3个独立卖场：地广人稀，浦东大卖场易成为片区中心
覆盖面三：产业园区
点、线、面覆盖
以张江高科技园区、康桥工业园、中国电信信息园区为主的7大产业园 张江：6大板块，144家企业 康桥：上海首个工业园区，199家企业 中国电信：涵盖电信旗下各类国际企业近100家
营销节奏
6月
9月
户外导示（重点地铁）； 扫街派单； 园区拓客； 宜家样板房合作； 外籍客户导入；
启动 点、线、面覆盖
升温 客户导入
核爆 开盘核爆
10.1房展会； 公关活动 产品展示 核爆开盘；
活动聚客； 短信、DM、网络渗透； 各大商圈联合巡展 老业主发动； 万客会会员入会；
“核爆”三部曲
4、5、6月
7、8、9月
10、11、12月。