上海南汇航头项目市场展示 达安经纪市场部 2009年8月 序言 南汇将成为下一个房地产热点区域 到2020年，南汇区规划人口约191万，将逐步形成新城—新市镇—中心村的“1860”三级城乡体系，城市绿化率将达到94%。“1860”三级城乡体系为1个新城、8个新市镇、60个左右的中心村。 1个新城指临港新城，8个新市镇包括惠南、周浦、祝桥、航头、六灶、新场、大团和老港镇。 随着总体区域规划将这些区域列为重点发展的宜居新市镇，当地的房地产业必会得到蓬勃的发展，而在成为沪上新的房产热点板块的同时，也将为这些区域引入更多的常驻人口与知名企业，人力资源与产业规模的不断壮大将会继续加速整个南汇的整体经济发展，从而帮助整个南汇挖掘潜质，成为上海的重要卫星城镇 目录 上海南汇区房地产市场分析 土地市场分析 公寓市场分析 公寓市场总结 区域板块房地产市场分析 周康板块 新场板块 航头板块 南汇区房地产市场分析 土地市场分析 土地供应放缓，区域土地供应紧张 2006年-2008年，南汇区土地供应逐年增加，在2007年达到245万平方米，2008年达到235万平方米。 由于受到去年整体市场不利影响，2009年新增土地供应有限，区域土地供应相对短缺 南汇土地供应主要为工业用地 土地市场分析 南汇区土地供应主要为工业用地，所占比例为60.07%； 住宅用地比例相对较小，为16.19% 南汇土地供应主要集中在临港新城、康桥与惠南三个板块 土地市场分析 南汇区土地供应逐年增加，但主要集中在临港新城、康桥镇与惠南镇三个板块，其他区域所占比例相当有限 公寓市场分析——价量分析 近4月南汇整体价格持续攀升，成交量保持高位 “ 低谷” 供大于求 “ 平淡” 供求萎缩 “ 膨胀” 供应放量 供不应求 从图表中看出，南汇区市场与上海整体房地产市场发展趋势一致，过去的一年内区域市场经历了“低谷——平淡——膨胀”阶段。 “低谷——平淡”2008年7月至2009年3月，公寓成交均价6998元/ ㎡，波动幅度为15%。 “膨胀”2009年4月——8月17日，公寓成交均价突破8128元/ ㎡大关；其中8月份截止17日，月均价已达9982元/ ㎡高位 公寓市场分析——供求比 南汇公寓市场需求旺盛，呈现供不应求态势 南汇房地产2008年受市场环境影响，成交开始萎缩，2008年达到低点，全年成交公寓61.4万平方米，供求比仅为1.43：1。2009年以来，由于成交量猛增，供求比转为0.61 ：1，市场开始呈现供不应求的状态 公寓市场分析——成交面积段 公寓成交面积段逐年两极分化 受全球金融危机、房产市场低迷影响，08年南汇成交面积大幅缩小； 2007年主要集中在111-150平方米，到2009年主要集中在80-100平方米 南汇房地产市场总结 供求比例 房型面积 成交价格 土地供应量 区域板块市场分析 区域板块市场分析——关注板块 周浦康桥 开发早，距城市中心近 新场 上海浦江之东唯一的原质水乡 航头 三区交界处，素有“金三角”之称 周康板块 板块区域示意图 康桥镇 周浦镇 由南汇区康桥镇、周浦镇房产组成的周康板块，是南汇区的主力成交板块之一。 经过上世纪90年代后期的大力发展，如今周康板块已成为拥有高、中、低端楼盘相结合的房产市场。