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思源济南鲁商常春藤上半年工作总结行销方案87PPT

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更新时间:2019/9/7(发布于辽宁)

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文本描述
钢铁是这样炼成的!!------鲁商·常春藤上半年营销总结 目 录 项目初期营销背景分析; 项目后期营销调整; 项目简介 总结; 我们拥有五峰山、双龙山山景资源,拥有面积超过4倍于大明湖面积的景观湖,位处大学科技园区的核心位置,拥有百万平米的总体规模,概言之,我们拥有拉动项目前进的山水、人文、规模三驾马车 三驾马车并驾齐驱 §项目优势 (一)湖光山色 项目东侧有双龙山环抱,西侧有容量852万立方米、湖面面积3000亩、相当于四个大明湖的大学园区景观湖 青山绿水, 环境优美 双龙山 景观湖 (二)书香气息 大学众多,山东师范大学等9所高校环绕在项目周围,山师大、工艺美院和女子学院仅一路之隔 ①山东师范大学 ⑤山东工艺美术学院 ⑦中华女子学院 区域人文气息浓厚 (三)百万市镇 商业配套:未来大学城商业中心 银座百货建筑面积:20355㎡ 商业街建筑面积:40213㎡ 教育配套:全程教育齐备 规划有幼儿园、小学和中学,充分满足未来业主对教育的需求 规模:西南部区域的超级大盘 总占地面积103公顷,总建筑面积105万平方米 银座常春藤集万千宠爱于一身,内外优势明显,但也有距离市中心较远(目标客群在市区),区域价值认知低(济南有住东不住西的习俗)两大拦路虎 两拦路虎 §项目劣势 带着对项目的认知,我们开始了鲁商 · 常春藤营销探索之旅 目 录 项目初期营销背景分析; 项目后期营销调整; 项目简介 总结; 时间: 春节前后传统的销售淡季; 市场推广: 当时无任何市场推广动作,现场包装也尚未开展。 当前项目形象建立的不精准,不完善,并缺乏一定的高度与品质感,需要重新包装; 广告公司未到位,不能实施全面而深入系统的营销推广工作,项目营销信息难以有效传播; 销售道具: 当前项目销售所需宣传资料不完善,品质低(当时只有印刷质量低劣的黑白户型图册和海报); 项目组2008年1月23日正式进驻售楼处 尽管我们对项目的营销难度有一定的心理准备,但是经过和甲方深入沟通后,发现更大的困难还在后面! 二月初,甲方否决了我们收缩兵力来年再战的建议,要求二月份必须有销售回款,直接进入销售考核期。 同时甲方明确表示常春藤和山水涧两个项目2008年全年的营销费用仅为500万元(包括销售物料制作、围挡等费用) 此时我们没有确定项目新的VI,没有任何市场预热,没有客户积累,没有新的销售道具,没有现场包装 项目的营销现状完全不符合常规项目销售的要求 产品: 待销售的产品都是前期客户所不选择的楼座、楼层和户型。简言之:卖不动的楼座,卖不动的楼层,卖不动的户型 项目最大的挑战来自于客群和产品本身: 目标客群: 项目销售范围已经从过去的定向销售(针对大学城的老师,成交700余套)全面过度到市场化销售。 项目周边客群基本被消化完毕,我们需要去20公里以外的城区去争夺客户; 项目在基本属于一无所有的情况下,在全年营销费用极其紧张的情况下,在待销售产品有很大劣势的情况下,在没有预热期和客户积累期的情况下,我们如何能完成甲方的销售任务? 整个项目组面临极大的压力! 2008年1月中旬,思源销售团队与前任销售代理公司上海豪新进行交接,正式进驻常春藤销售现场,拉开了鲁商常春藤销售攻坚战的序幕。。