淡市营销成功案例——天津花园·5座 世联研究案例 撰写人：解成娟 2008年6月20日3 Ian Schrager，纽约人，当今国际酒店业和娱乐业界执牛耳者。20世纪80年代将其独创的“Boutique Hotels”概念介绍给公众，推行其“酒店意味着生活品位”的哲学。在建筑建造和室内设计方面，重视细节，讲究贴心服务，营造出高尚但不盲目追求流行的摩登生活空间，让居家的人产生宾至如归的感觉，为传统的酒店业带来革命性观念变革和创新 营销立意Boutique Apartment（精品公寓）生活即景 在一个日益国际化的大都市中，人们需要位于市中心，有优越环境和良好配套的公寓项目 都市核心地段的物业，无论是社交、商务活动的距离，还是周边时尚、便利的酒吧、美食区域都可以满足日常需求 Boutique apartment与当下风靡世界的Boutique hotel 概念不谋而合。 Boutique apartment 以灵动而优雅的室内设计、个性化的空间营造，强调功能俱全、充分利用空间，不盲目追求物质，而是有主见的生活品味，成为具有设计味、时尚感、个性化的精品公寓。精品酒店式花园住宅价值联想 关键词： 城市内核 时尚 尊崇 设计感 个性化 每人心中都有一座花园—— 是自我描绘的童话般生活景象； 随着不同的年纪、身份及境遇变化对花园的设想大不相同； 但花园永远是期待、渴望美好生活理想的代言词。 这种内心情怀的释放，将在盛放在城市内心的花园胜地——“花园·5座”得到圆满。。。。。。项目基本情况介绍 位置：项目位于天津市河西区中环线新围堤道与重华大街交口，天津日报大厦北侧 建筑类型：高层，1、3号楼30层；2号楼27层；4、5号楼27层（底商2层） 装修情况：精装修，约2000元/平米 总建筑面积：7万多平米 容积率：3.6 绿化率：36% 总户数：451户 停车位：约400个 发展商：天津千宇房地产开发有限公司 物业管理公司：深圳银典物业管理有限公司 物业费：2.75元/月·平方米 效果图2008年2月成交价格升至最高点，而成交量暴跌。 2008年3月成交价格陡降，成交量有所增加，市场有回暖迹象。 2008年4月价格略有回升，但成交量减少。 综述：08年各月成交量始终未突破5万平米，相对07年明显缩水，有价无市 项目入市背景——市场因素1、梅江板块：实收均价10000-12000元； 以海逸长洲、富力津门湖、弘泽印象、水岸江南为典型代表 畅销原因：海逸长洲、津门湖以特惠房、团购形式变相降价；弘泽印象通过样板间展示促进成交；水岸江南主推精装小户型， 媒体推广：形式多样，频次密集，基本是一家宣传，全区受益； 2、老城厢板块：实收均价12000（含精装修1200-1500元） 以上城豪苑、金盛国际为典型代表 畅销原因：精装小户型和短信群发锁定目标客户 3、城市中心区域：实收均价12000-15000元 以犀地和鑫瑞名苑为典型代表 畅销原因：犀地：3#88-100平米小户型开盘、推广手段（报纸、电台、短信、夹报）多样化，开盘当天成交3套，均通过短信首次到访；鑫瑞名苑：促销力度加大 项目入市背景——市场因素项目入市背景 ——本体因素 项目拿地时间较早，且规划调整多次，为避免缴纳高额增值税，紧急状况下，迫于无奈改为精装修； 项目积累时间将近3年，开发商一直采取低调策略，无任何推广宣传，直到08.3.15售楼处才正式对外亮相，且前期积累将近1200组客户多为路过到访，以河西区的地缘性客户为主。截止到4.20开盘，大部分客户已经流失； 开盘前，由于时间紧，任务重，项目仅有两次集中的客户排查，且间隔时间将近一个月，致使客户诚意度大打折扣，且部分已流失到周边项目； 从排查、排卡到最后开盘，仅仅一周，时间仓促，且开发商能确定的销售说辞十分有限； 销售物料不足，截至开盘前，仅有户型图、小楼书、精装修图册等常规道具；。