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江苏周庄龙隐水庄项目营销策划提案71PPT

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更新时间:2019/9/5(发布于广东)

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文本描述
周庄龙隐水庄项目 普润地产 2010年5月 营销策划提案 项目先期回顾: 2008年7月第一期开盘 第一期住宅去化时间8个月,去化套数306套,价格区间4100-4900元/㎡ 第一期酒店式公寓145套,销售周期近2年,目前剩10余套,报价6000元/㎡(含800元 /平米装修费用) 购房者中上海人与非上海人比例8.5:1.5 全额支付房款的上海购房者为50% 项目二期 体量41357㎡ 全部为住宅,总套数478套 1房2厅1卫60套 2房2厅1卫330套 3房2厅2卫88套 项目二期情况: 项目一期在09-10年上半年楼市最火爆时住宅产品月均去化率为38套/月,销售均价在4550元/㎡左右。 二期4万㎡的体量如何在现有的政策环境下实现去化目标? 观 宏观政策分析 项目本体分析 周边竞争分析 目标客户分析 我们面临怎样的市场现状? —既定目标下的营销障碍及问题 八 方当前调控背景 政策市场 本体分析 竞争分析 客户分析 当前调控背景与07-08年有“本质不同” 07-08年调控是政府的经济行为,旨在为经济转型提供有力的条件; 本次4.15调控更多是政治层面的在“专项打压”,是政府解决社会民生问题的手段 当前调控背景 政策市场 本体分析 竞争分析 客户分析 4.15调控主要针对方向 主要政策罗列 政策市场 本体分析 竞争分析 客户分析 四月政策连下冰雹 主要政策罗列 政策市场 本体分析 竞争分析 客户分析 四月政策连下冰雹 重点政策解读 政策市场 本体分析 竞争分析 客户分析 相关分析 新政对异地购房及投资性购房双重打击!! 重点政策解读 政策市场 本体分析 竞争分析 客户分析 二方面关键楼市数据分析-投资比例 一、投资性购房比列明显增加 据普润地产上房置换对二手购房者的调研统计,2010年3月京津沪深穗五大城市投资性购房比例平均达两成,其中上海和深圳分别为26%和23%,处于五大城市中的较高水平 数据 重点政策解读 政策市场 本体分析 竞争分析 客户分析 二、外地购房者所占比重较高 外地购房 随着城市吸引力的提升,城市中非本地购房者的比例增加,尤其是上海、北京等一线城市,现在已经蔓延到部分二线城市。据普润地产二手购房者调研统计,2010年3月上海外地购房者比重超过3成。此前,外地购房者只需提供在相关城市的收入证明即可办理住房贷款;而本次政策禁止外地人贷款炒房,明确提出对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款,此政策无疑将对这部分购房者产生冲击 二方面关键楼市数据分析-外地购房 重点政策解读 政策市场 本体分析 竞争分析 客户分析 后市预期—量价变化 均价下跌20% 成交量下降79% 与政策出来前一周相比 此次政策出台后,对投资投机性购房行为具有巨大影响,新政出台后一个月,上海商品住宅成交均价同比下跌20%,成交量下跌79%; 随着交易量萎缩,房价可能出现调整,大量投资性需求被抑制,刚性需求也会处在观望状态 重点政策解读 政策市场 本体分析 竞争分析 客户分析 后市预期—客户变化 目前新政严格限制各种名目的炒房和投机性购房; 根据以往成交情况,二套房以上贷款占到总成交35%,三套房及以上贷款占总成交15%。 目前银行已经暂停第三套房及以上住房贷款,而且新政还明确限制外地购房者在异地购房 在住房供应短期难以增加的情况下,严格限制各种名目炒房和投机性购房, 按揭业务被严格执行,在有效遏止炒房现象的同时,并在一定程度上抑制了改善性自住需求 约50%的客户购房受到政策遏止。