2015年城建·御湖峰营销执行报告 2015年3月 目录 项目发展目标 项目现状及问题 市场背景和项目机会 营销总战略与分策略 营销执行策略 2015年城建·御湖峰营销策略报告CHAPTER.1项目目标梳理 项目发展目标 关键 : 项目目标 项目发展目标 Q1：2015年目标如何实现？ Q2：我们将面临的问题和方向在那里？ 已售 货值 可售 货值 剩余 货值 10.10亿 13.79亿 3.69亿 住宅 截止2015年3月2日住宅销售率达73.2%； 2015年项目计划完成100%销售业绩； 项目可售总货值13.79亿元，销售率达73. 2%，剩余3.69亿，预计2015年11月底全部售罄 销售率达73.2% 2015年城建·御湖峰营销策略报告 项目产品现状 项目现有问题归类项目现状及问题 关键 : 项目认知 产品现状及问题 1、A座剩余单位分布于低楼层，景观面差；B座剩余单位客厅正对马路，风水不佳；两者低楼层单位离沿河高架近，受噪音影响大； 1、剩余套数 总共剩余33套，A座剩余6套，B座27套； 2、楼层分布 A座剩余单位主要集中在8F以下； B座剩余单位主要集中在18F以下； 3、产品问题分析： ①A座剩余单位楼层分布较低，景观面差，视野不开阔； ② B座剩余单位客厅正对马路，风水不好，客户排斥心理严重； ③A 、B座剩余低楼层单位离沿河高架桥近，受噪音影响相对较大； 现象 本质 楼层分布 价格现状及问题 2、A 、B座剩余单位总价在960-1000万左右，总价偏高，客户面窄 本项目剩余单位总价范围 项目剩余单位全部为260 ㎡纯大户，总价在960-1000万元，总价偏高客户面窄； 目前，市场上与本案产生一定竞争的在售项目有：银湖蓝山、大康·福盈门、深业上城（淘金山项目大户型存在多个房产证，竞争态势相对弱）； 银湖蓝山：银湖豪宅区，紧邻北环大道，华润品质开发，拥簇银湖山水资源的风景大宅 大康·福盈门：占据福田中心区地段优势，拥有双口岸深港门户，一线中心公园景观； 深业上城：福田大型综合体，双公园景观，高品质豪宅产品； 市场现状及问题 3、多个高端竞品项目，吸引区域内客户外溢置业 项目价值 银湖蓝山 大康·福盈门 深业上城 客户现状及问题 4、开盘后来访量严重不足, 平均每周5批，主要来源周边小区，对价格及车位关注，后期营销主攻周边客户，重点释放高车位比价值 2014.11.14-2015.3.12，客户每周来访量统计表 客户主要为周边小区换房客，其次户外及楼体认知项目； 客户较关注价格及车位，后期推广对车位重点进行宣传； 客户年龄集中在40-50岁； 客户职业以私营业主为主； 2015.1.19-25 2014.12.15-2015年1.18 客户每周来访分析： 从图表可以看出： 1 、过年前一个月，受回乡潮影响，项目来访量急剧减少，平均每周来访3批； 2 、正月初一至初七，罗湖过年的客户看房热情较高，周来访量达到12批； 3 、营销启示：主攻罗湖周边客户，争取11月底清盘，避免年末淡季且； 项目现状问题归类 项目上门量少；2、总价高，客户面窄；3、A、B座产品分布低楼层，A座景观差，B座产品风水不佳；4、渠道单一，目标客户挖掘力度不够 产品外部因素影响 营销推广不到位 噪音及景观影响：A座景观面差，A 、B座低楼层离沿河高架近，噪音影响大 风水影响： B座剩余单位客厅正对马路，风水不佳 案场统计： 推广：媒体推广几乎停滞，市场声音较弱； 渠道：渠道单一，目标客户挖掘力度不够 渠道统计： 项目上门量少，客户面窄 客户量不足：项目开盘后总共来访（73）批客户，平均每周来访（5）批； 客户范围窄：项目剩余单位总价960-1000万左右，客户置业门槛高； 案场统计：。