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世联星河盛世年营销执行报告PPT
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资料类型 房策综合
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文件大小 3683K (压缩后)
上传时间 2019-9-5
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      资料简介
     
    世联地产星河盛世项目组
    20120111
    2012年2月1日,

    距离星河盛世开盘还有:
    报告政策形势与市场局面

    本项目应采取的举措
    87天
    开盘
    时间紧迫,时不我待,在此节点之上,主要需沟通的问题包括:
    销量目标
    2012年4月28日开始销售,全年完成16.6万平米销售任务
    实现片区相对高价
    价格目标
    通过盛世项目的热销,使星河在市场上有持续的影响力
    影响力目标
    目标

    宏观形势如何?
    目标实现之:
    10月21日至22日:温家宝在出席第八届中国-东盟博览会期间指出,目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期,各级政府要切实采取措施,进一步巩固调控成果。

    10月29日:召开的国务院常务会议指出,坚定不移地搞好房地产调控,进一步巩固调控成果,促进房价合理调整。

    11月6日:温家宝“在这里我特别要强调,对于房地产一系列的调控措施,决不可有丝毫动摇,我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”

    12月9日:中共中央政治局召开会议,提出尽管明年的经济政策会有微调,但仍将坚定不移地继续进行房地产市场的宏观调控,以促进房价合理回归,促进房地产市场的健康发展
    2012年10月,十八大提议国家领导人,2013正式就任。

    政府将于2013年3月初的全国人大会换届
    关于换届时间——意味着2012年一年之内,政策方向不会发生大改变
    中央年底频频重申调控不放松
    市场状况:政府强调房地产调控不放松;项目主销期内依然受政府调控影响
    市场状况:全国房价较2010年相比降幅大,以价换量趋势明显;本项目实现较高价格,面临困难
    2011年的前3个季度,深圳新建商品住宅的成交量持续走低,三个季度均低于近6年来季均120万平米的平均成交量;

    2011年第4季度成交量需突破110万平米才有可能超越2010年321万平米的成交量,目前来看难度较大。

    2009年全年公园大地劲销16.8万,隆登深圳楼盘成交龙虎榜榜首。星河盛世在2012年需与之媲美
    单位:万平米
    市场状况:

    深圳成交萎缩,降至08年金融危机时水平
    调控难放松

    2012年,中央的调控态度依然坚决,政策的大方向上不会有大的改变;

    降价风险

    全国“降价潮”越演越烈,欲以价换量,预计明年大多新入市项目将低于预期价格入市;

    成交低迷

    市场下行通道已经打开,市场遭遇信心危机,深圳成交量降至08年水平,可能依然维持该水平

    下行通道开启,房地产2012不可指望“靠天吃饭”,唯有自寻出路,自力更生,以求突围
    目标实现之:

    竞争局面如何?
    目标实现之:
    金亨利项目1期,总建面12.7万,

    89-128 ㎡为主,1100套
    三季度
    三季度
    四季度
    一季度
    龙华花半里,总建面28.4万,78-90㎡2-3房为主,共2010套
    2012年
    2011年
    四季度
    二季度
    锦绣御园,总建面29万,二期(88㎡2房

    、90-130㎡3房、150-170 ㎡4房,共421套)三期(约600套)
    合正中央原著,总建面19万,128 ㎡3房,143 ㎡4房为主,

    共762套
    中航天逸,总建面24.7,75-167 ㎡ 

    1606套
    熙园山院,总建面10.6万㎡,高层140-180㎡为主,共255套
    润达·圆庭,总建面12.35万,90 ㎡以下

    小户型为主
    绿景香颂,总建面13.4万,90 ㎡以下

    为主,1440套
    绿景公馆1866,总建面22.8万,60-160㎡,2020套
    万科璞悦山(高层),总建面17.5万,170-220㎡为主,共562套
    2013年
    在售项目
    待售项目
    水榭春天五期,总建面11.4万,88-140 ㎡,约1468套
    龙坂项目盘点:项目入市时,将面临持销项目与新入市项目双重竞争。



     
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