鼓韵广场（暂定名） 整合营销策略提案 DRUM RHYME SQUARE 宏圆公司领导： 承蒙贵司信任本公司受托组建 “鼓韵商业广场”项目之招商、营销、策划团队。对金沙房地产市场及商业地产市场进行了专业的调查、分析、评估，特于此向贵公司领导提交09年《鼓韵商业广场项目整合营销策略提案 》，供贵司领导研讨、决策…… 前言： 金沙商业地产市场正处于一个发展期，我司将根据市场调研情况，以全新商业地产的运营模式，贯穿整个项目的工作过程。力求紧密结合鼓韵商业广场项目的特质与优势，积极地探求有效的营销推广策略以促成良好的销售业绩。同时，我们结合本项目的实际情况在尊重市场，尊重消费者，尊重经营户的原则下，实现发展商的预期目标与项目的可持续性发展，最终实现发展商、投资者、经营户三赢的良好的经营局面 整合战略观点 项目品牌战略的出发点： 在激烈竞争的年代 引进全新的商业运营模式 打造金沙一流的购物环境 塑造金沙商业地王形象 拓展宏圆地产在市场中的品牌效应及影响力 推销产品的年代已经过去 现在是推销财富与梦想的时代 品牌战略的总体指导原则 品牌战略表现及战略观点： 我们坚信：思想可以动人 我们坚信：文化可以销售 我们决心：为本案做有实战性的品牌战略 在竞争激烈的时代， 在竞争激烈的地产市场中， 一定要跳出地产本身来思考地产运营推广。 我们不仅仅是在卖地产 我们是在 贩卖财富、贩卖未来、贩卖梦想 跳出房地产本身进行运营思考，运用全新的思维进行广告创作，携手专业的营销团队是突破平庸、赢取竞争的解决之道！ 这个时代的地产营销规则：不创新，则落后，创新不仅指功能、环境等硬件的创新更需要——营销观念的创新！ 我们的战略观点： 第一章市场篇 一、宏观商业地产市场分析 经济危机下的中国商业地产2009年展望从2007 年末到2008 年上半年，宏观调控的严峻形势令住宅开发面临相当的困境，而商业地产则被认为是房地产开发企业的避风港湾。但在2008 年的下半年发生的令人瞠目结舌的戏剧性变化，也迫使商业地产不得不去直面凛冽的冬日寒风。 众所周知，这场危机的早期是由“次贷”引起的，而始料不及的是：“虚拟经济”的危机，很快演变成了满街头都在讨论的全球性经济危机。要想分析和预测这场经济危机对商业地产的影响，首先要从危机的本质来着手：供需平衡的影响+ 资本与金融市场的影响 直面终端：供求新趋势住宅房地产有着投资和消费的双重属性，但商业地产的作用一定是投资，而其投资价值一定在于其租金收益。2008 年开始的“熊市”必然延伸至2009 年，而商业地产终端用户（租户）的需求也必然随之而变。 首先、当经济下行时，在短期内对大多数商业物业的租赁都会是负面影响，但业态不同所受影响不同。商业物业一般主要分为写字楼、零售、工业、酒店、公寓等几大类别，每一个大业态下面又有一些具体的细分类，针对的目标客户不同，其需求受经济的影响也不同。此外，已经成熟并满租的物业受冲击较小，但新入市的物业则会有较大的租赁压力 其次、经济不景气阶段会使很多持有物业自用的企业考虑租赁。在牛市阶段，很多主营业务非房地产的公司会大量持有写字楼、工业厂房等商业物业以自用。这是因为：牛市阶段资金充沛；并且牛市阶段中房地产价格不断上涨，持有物业会带来资产增值收益。但当熊市来临时，情况就反过来了，企业的资金饥渴、房地产折旧费用甚至贬值会吞噬利润，都会促使企业选择租赁而不是购买物业或买地自建，甚至已持有物业的企业也会选择把资产剥离然后再回租。。