三湘 / 上海 三湘四季花城酒店式公寓前期定位报告 E-HOUSE CHINA/200903 这是一场开发商、政府与市场之间的博弈！ 项目核心问题研判 项目核心目标 本案作为新城北面门户及客运中心的核心，希望以地标性的酒店类物业的建立提升区域形象 项目目标解析本案需要在政府愿景、市场现状及开发商利益之间寻找平衡点！ 政府愿景 作为三湘四季花城大型居住社区的收官之作，力争做好临门一脚，实现项目价值最大化 开发商利益 新城区域住宅开发早期发展迅速，但办公氛围匮乏， 传统酒店式公寓面临诸多挑战和风险 市场现状 如何克服目前市场现状，在满足政府要求的情况下实现本项目的利益最大化？ 项目面临问题解析本案在操作中需要翻越三座大山：区域突破、超越竞争、产品塑造 区域突破 超越竞争 产品塑造 松江新城早期”空城效应“所带来后遗症如何医治？ 如何解决轨道交通沿线对本案产生的客户截流现象？ 片区核心商业烂尾，新城核心地位不在，项目核心竞争力如何体现？ 片区内部未来酒店式公寓林立，本案如何在乱军丛中寻求突破？ 传统酒店式公寓不适合本案的情况下，寻找开发新模式？ 塑造何种类酒店产品使得政府满意，客户认同？ 项目问题解决方向我们从3大方面对本项目进行了深度剖析： 酒店式公寓市场分析 （包括对区域酒店式公寓及同级别区域新兴酒店式公寓的分析） 区域住宅市场分析 （包括对区域住宅物业整体市场、客户需求特征、区域重点项目的分析） 项目剖析 项目剖析 项目地块分析 （包括对地块区域、地块自身的分析） 前期工作回顾为此，我们主要完成了以下的调研及访谈工作： 1. 我们深度访谈了以下部分楼盘及机构 三湘四季花城住宅销售负责经理及现场售楼员 松江规划局负责新城规划审批人员 松江地区楼盘，包括文翔名苑、贝尚湾园、上海青年城等楼盘策划及销售人员…… 新城重点商业及酒店式公寓，包括开元地中海及新城站商业策划及销售人员 2. 我们调研了以下楼盘： 9号线沿线酒店式公寓，包括上海风景、佘山假日半岛…… 松江地区重点在售楼盘，包括御上海、保利西子湾、绿地诺丁山、德邑小城、乐莫苑、奥林匹克花园…… 3. 我们回顾了以往调研内容，并同我司负责松江市场研究专员进行了交流 项目研究大纲项目所在区域概述 项目所在片区位置分析 项目土地指标 项目所在片区现状 项目前期物业分析 项目片区发展趋势预测 项目地块特点总结 项目地块分析我们将按照如下内容框架进行研究： 区域住宅市场分析区域整体住宅市场分析 松江新城住宅市场发展脉络 松江新城总体供求趋势分析 各房型供求趋势变化 各房型市场份额变化趋势 各房型面积段配比 目前在售公寓项目分析 在售小户型公寓分析 在售住宅市场分布 区域市场环境分析总结 早期松江新城客户分析 目前松江新城客户分析 松江新城东片区客户分析 松江新城客户演变分析 未来松江新城客户发展趋势分析 松江新城客户分析总结 传统酒店式公寓特征研究 九号线沿线酒店式公寓物业分析 上海风景分析 上海青年城分析 贝尚湾分析 佘山假日半岛 新兴酒店式公寓特征总结 酒店式公寓市场研究片区在售项目重点分析 项目定位背景诠释 项目定位策略解读 项目定位策略之项目物业方向 项目定位策略之项目客户方向 项目定位策略之项目产品策略 项目整体定位 项目价格定位 项目客户定位分析 项目市场定位项目外立面建议 项目内部布局建议 项目户型建议 项目内部设施建议 项目景观营造建议 项目内部装修建议 项目产品建议 保利西子湾 御上海区域住宅客户分析 轨道沿线新兴酒店式公寓研究 开元地中海酒店式公寓分析 保利西子湾酒店式公寓分析 御上海酒店式公寓分析 区域酒店式公寓分析总结 区域酒店式公寓分析。