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合富辉煌武汉恒大华府营销策划提案57PPT

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文本描述
武汉恒大华府营销策划提案 2007-10-21本案解决及研究的问题 达成恒大集团在武汉的开发布局的开局战略目标 45天内使武汉认同恒大集团及恒大华府的高端产品形象和价值 恒大华府项目达成今年150套以上及3个亿以上的成交,入市价11000元/平方米的目标豪宅市场 市场 客户 项目理解 政策影响 项目核心优势 项目定位 现有 预判 目标 营销策略 解决办法 合富的思路 一、武汉高端项目市场现状1-1-1、高端项目情况 目前武汉高端楼盘价格在1万元左右,普遍销售情况较好1-1-2、高端项目销售情况 销售情况良好 客户层次较高 外地客户成交比例提高,达到41%1-1-3 、项目周边土地市场情况1-1-4、武汉高端市场发展趋势 自然人文资源 自然人文资源 自然人文资源 自然人文资源 城市价值资源 城市价值资源 发展原点 城市价值资源 城市价值资源 从目前武汉高端市场情况和高成本地价的产生,我司认为后期体现城市价值的高端项目完全能够适应市场,并且在客户群方面也有很大的支撑。1-2-1、房地产相关新政 央行年内第五次加息 2007年9月15日起,金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,由现行的3.60%提高到3.87%;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的7.02%提高7.29%。我司认为针对恒大华府项目影响不大; 第四套房首付将升至50% 9月28日总行明确了购买第二套住房首付款不低于四成,执行利率为同期基准利率的1.1倍。不仅如此,如果是购买第三套房,首付将升至45%,利率将升至1.15倍;第四套房首付将升至50%,利率将升至1.2倍;依此类推。我司认为针对恒大华府项目影响不大; 单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年 国土资源部发布的《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》规定,单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年。我司认为本政策与恒大的开发战略相关;1-2-2、首付比例提高政策分析 核心内容 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍; 第二套住宅贷款认定 所指的借款人是以家庭为单位的,第二套房以是否在银行有未还完贷款界定,此举对刚性自住性需求及高消费置业需求影响不会太大; 针对本项目影响 对于首付比例的增加我司认为对本项目没有影响,支撑如下: 高总价决定了客户的层次,为了降低利息他们会增加首付; 首付增加一成对本项目总价和目标客户来说,不值一提1-2-3、房地产新政点评 总结: 政府连续出台新政策,用意不在打压市场,首付比例的提高,是稳定市场的举措,对高端置业需求影响较小,将来有实力的大开发企业角逐市场,无疑会提升区域的产品品质及形象 二、武汉恒大华府理解分析 项目理解分析思路2-1、项目SWOT分析 7.品牌影响潜力 8.产品差异优势 9.顶级物业服务 5.时间紧迫 6.企业有待市场认可 7.销售任务挑战 1.良好的市场环境 2.目前大户产品亟需增量 1. 高端市场产品将越来越丰富 2.产品优势无法长期领先 优势 劣势 机会 威胁 1.独特的华府系产品 2.优美的生态环境 3.便捷的交通网络 4.高素质人文环境 5.优良的产业基础 6.规模优势 1.南面噪音影响 2.区域认可度 3.市民心目中较偏僻 4.生活配套便利度不够 3.区域需求增加 4.区域土地成本飙升 5.“中国光谷” 概念价值提升 6.武汉市场的品牌追捧消费惯性 3.市区高端产品竞争压力较大 4.别墅产品将成为直接竞争对象。