0 蒙西物流园项目前提提案 聚成地产2013.4.15前 言 房地产企业理性、成熟的发展，表现在行业分工的日益细化：策划理念普遍被房地产业所接受，“开发商—经纪公司—设计部门—施工企业—物业管理公司”组成强强联合，形成产业链，成为房地产项目运作的精髓和方向。开发商逐步成为项目的组织者和协调人，项目的立项、征地、市场定位、规划、设计、建设、销售、管理等具体实施，全部委托给专业公司进行运作。 随着房地产市场行业分工越来越细化，高档商务物业、商业物业和大型的住宅物业的销售逐渐由专业代理公司来进行，但在一些市场不太成熟的城市，仍有为数不少的楼盘销售还是由开发商自己进行。在广州、深圳、上海，60%以上的楼盘是由专业代理公司完成的。 市场是一切营销策划的根本我们能给贵公司带来什么 销售周期的提升，项目利润的提高， 回款速度的保证 33 4目录 第一部分 项目理解分析 第二部分 宏观市场分析 第三部分 产品定位策略 第四部分 产品规划建议第五部分 项目商业运营模式PART 01 项目理解分析 1.1 指标及环境分析 1.2 项目地块及四至 1.3 项目开发思路项目经济技术指标 从项目经济技术指标来看，项目占地面积规模较大，占据蒙西三类地段，周边商业氛围比较淡薄，辐射范围较较少 项目功能描述 本项目主要建成一个城中城，多层、别墅、商业三位合体 1.1 指标及环境分析 土地用途：综合 总占地面积：757588.19 容积率：（15.1*11=1.37） 总建筑面积：764167.43 商业面积：83446.04 住宅面积：442842.5 建筑密度：（334*11=30%）项目位于蒙西车流量最多的入口处，所处地段及大环境决定了项目未来的潜力 1.2 项目地块及四至 1.2 项目地块及四至 项目位于蒙西车流量最多的入口处，所处地段及大环境决定了项目未来的潜力 棋盘井、鄂托克旗 团结新村 机场 高速入口本体属性界定 项目区位 项目坐拥城市发展地段，属城市中端版块区，地段优势不明显 区域交通 项目地处蒙西工业园区入口处、拥有公交线路、高速公路、机场毗邻此地，通达性好 基础指标 上等规模、地块规整、土地变性醒目 项目地块 周边生活配套相对稀缺，区域建设尚处发展阶段，未来发展潜力大； 地块便于规划，可打造成地块强势景观； 周围商业项目距离较远，但项目较少，竞争不明显 项目本体——属于上等规模商住项目。 处于区域三类地段，地块的地段优势一般；目前项目周边生活配套相对较差， 但交通通达性良好，地块规整，多层、别墅、商业综合体项目，有利因素较多 1.3 项目开发思路本案解读重点 开发背景： 本项目是公司在蒙西的又一个商住一体的综合体项目,之前已经建立起企业品牌和认知度。所以本项目对于开发商品牌的树立和延展起着至关重要的作用。 因而，本项目所面临的核心问题是： 本项目如何树立和延展企业的品牌形象？ 基于之前项目，本项目产品线如何延续及提升？ 站在区域客群及市场竞争的平台上，本项目的市场机会？ 如何变“不利”为“有利”因素，发挥地块价值的最大化？ 1.3 项目开发思路项目理解分析 综合考虑蒙西工业园的地理位置、未来入住的居住人群，我公司对于项目面积功能定位如下： 立足于区域现有居住人口，面向更充满活力的产业人群； 开放、友好的商业空间，不仅仅局限于蒙西的居住人群； 兼容多样化的商业业态，提供消费人群以丰富的物质与精神消费选择； 新颖的建筑风格，吸引消费者到达项目消费； 为消费者营造休闲、生活氛围； 提供消费人群便利性消费 1.3 项目开发思路。