力旺项目开发可行性与开发时机选择分析
工作目标
根据项目公司需要，从市场与项目自身与竞争角度综合分析论证项目转入二级开发的可行性； 梳理项目前期开发遭遇的各种问题，综合评估影响项目开发的因素与策略选择方向，寻找最优策略 ;
影响项目开发的因素分析
项目开发战略的选择
项目开发时机选择
外部因素： 市场因素：整体市场是否健康平稳？ 区域市场认知是否能够得到改善？ 竞争因素：区域需求有限，竞争项目纷纷入 市是否增加项目压力？ 需求因素：项目哪些方面更具赢得目标人群 需求优势？ 如延后开发是否会造成人群大量 流失
内部因素： 污染治理等是否影响项目整体开发 战略选择？ 主要影响哪些方面？
哈尔滨
长沙
兰州
北京
天津
上海
重庆
太原
呼和浩特
沈阳
大连
长春
济南
郑州
武汉
成都
西安
2006年 人均GDP （美元）
2006年住宅销售均价（元/平米）
2000
3500
3000
7000
7000
5000
注：数据来源国家统计局及地方统计年鉴
根据前期市场数据分析，长春近年商品住宅价格水平明显低于同类城市，市场发展比较健康
市场因素
前期数据显示，06——07年上半年，与本项目 市场环境最接近的宽城区市场消化率接近70％
2006-2007上半年，三区合计市场消化量为186万平米，当期消化率接近73％
市场因素
市场因素
目前宽城、二道环线区域项目均价已达到3000——3500元之间,资金回流较快
当前长春市场整体房价较低，供需平衡发展，铁北区 域整体消化能力较强，房价具备竞争优势
市场因素
一线地产品牌均为城郊地产运营专家，主要选择城市 需求外溢第一承接带作为开发重点
区域市场认知
国内一线 品牌地产企业沈阳布局
国内一线 品牌地产企业长春布局
长东北开放开发先导区基础设施工程，核心区初步定在伊通河以东，长吉高速以北，主要建设远达大街北延长线（三环路至环城高速公路）、洋浦大街、世纪大街等3条快速路，龙嘉机场备用通道等11条主干道、54条次干道、8座互通立交桥，总投资达38亿元。 ——2008-3-30 长春政府网
2008年初，项目区域被初步确定为“长东北开放 开发先导区核心区”，铁北大开发正式启动
区域市场认知
政策导向将催生区域未来1——2 年启动关注期，市场关注将空前提 高，对房地产市场将产生明显促进 作用
长白岛——沈阳第一人工岛
长白地区坐落在浑河南岸，原为沈阳市东陵区管辖，2004年经省政府同意，划归和平区； 2004年末，和平区提出长白地区发展规划蓝图，并逐步确定建设沈阳第一个大型人工岛——长白岛规划方案
政策分析
长白地区原有市政环境
政策分析
浑河南岸集人居、科技、商贸、生态、休闲、旅游于一体的现代化的滨水新城
长白岛规划用地10.87平方公里。规划的主导概念是：立足于人与自然、人与人、精神与物质的和谐，将长白地区建设成为和谐岛城； 一期投入3.47亿元进行路网建设； 投资6300万元建设长白岛滩地公园；
政策分析
浑河南岸集人居、科技、商贸、生态、休闲、旅游于一体的现代化的滨水新城
政策分析
长白岛规划对区域房地产市场产生强大促进作用，实现多方共赢
2005年以来，长白岛商品房用地楼面价亦从1000元/平方米彪升至如今的3200元/平方米左右； 区域目前已吸引万科、远洋、中海、新加坡许兄弟等国外内一线公司及格林豪森等本土巨头强势介入
政策分析。