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江西九江半山溪谷西班牙风情项目整合推广提案123pf

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文本描述
九江半山溪谷项目 整合推广提案
道智策略专案小组 2012.06.06
一切从市场开始
竞争现状:以庐山区与开发区为主,全市总体量大,消化速度慢
竞争项目一览:各有优势,各具特色,不过竞争日渐趋同
广告表现:整体较普通,远洲与极地的推广相对成功
个案分析
极地·盛世名都
项目优势 1、西班牙风情建筑,设计档次高。 2、靠近九江学院,人文气息浓厚。 3、现场展示区奢华典雅,制作细致,成功凸显了楼盘档次。 4、西边为城市南山公园,南边有双峰学校配套。 5、双车位大赠送,附加值高。 项目劣势 1、项目外部环境不佳,位处十里大道偏僻区域,周边配套不完善。 2、地理位置较为偏僻,属于九江市远郊,很难享受九江老城区高端配套。 3、价格门槛高,拦住一批意向客户。 *极地盛世名都高品质西班牙别墅+花园大盘,重金打造展示区,成功塑造标 杆形象。
市场总结 1、从区域上看:开发区在售别墅较多,在售货量为80套,未来新增货量为300套(包括本项目)。庐山区新增别墅较多,在售货量为22套,未来新增货量为746套,占未来别墅整体市场的60%;庐山风景区供应以少量旅游休闲为主。 2、从产品上看:联排主力面积为200-300㎡,双拼主力面积为230-350㎡。独栋产品以商业旅游地产形式进入市场; 3、从项目上看:高低配和高中低配项目成为主流,产品形态多样,只有在庐山脚下,以商业休闲为主要定位的楼盘才有纯别墅项目
市场总结 4、从价格上看:别墅主力单价为10000-11000,主力总价为250-350万; 5、从营销上看:多项目去化情况不够理想。但产品营销出彩的项目,比如展示区打造优秀,同时推广范围广,定位准确的极地盛世名都,取得了较好成绩。品质打造较好的项目去化率较高,得到实力客户认可。品质较弱的项目只能通过低价来吸引顾客。 6、从趋势上看:下半年市场竞争:别墅供应爆发,竞争空前激烈。在2012年5月份之后,将有5个项目的别墅问世,预计将有160余套入市,并有大量后续货量。以当前别墅的去化情况来看,下半年竞争更加激烈。 7、从推广上看:整体广告比较普通,并趋于同一化,尚未有跳出市场的项目推广表现
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产品解析 区域价值——地脉血统,九江城市发展的未来都心 连接九江市区与九江县城市群的中轴线上, 年产值超百亿的九江经济开发区内, 与未来行政中心一路之隔, 在未来不断更新与升级的城市发展中, 超前于现有城市10年乃至20年的科学规划, 前瞻新区新型的产业、商业、居住、休闲配套 立意为九江新的城市中心。
*区域抗性如何化解?
1、空间概念转换为时间概念。如,七里湖向东10分钟、10分钟纵横开发区,以拉近客户的心理距离。 2、联合市政,建立跨高速高架桥,以直通未来行政中心,真正缩短出行距离。 3、以开发区的产业资产总量,给予客群信心。如,新城超百亿天价资产拥戴。 并以新区开发用地与当即拍卖土地情况,阐述未来新城的前瞻性配套,消除客 群对现状配套的担忧
产品解析 资源价值——山水双修,成溪山大境 占有谓之城市砥柱——庐山的传奇文脉, 山麓之上,形成坡地、密林、台地等居住形态, 引入活水体系进入社区,形成错落有致的溪谷景观, 在九江,能庐山一脉的别墅,已属罕见, 更何况能山水双休,成溪山大境。
产品解析 产品价值——高贵纯英伦别墅,超高性价比 九江的别墅形态众多, 能突出物业高贵特质的风格,唯英伦莫属 错落的斜坡顶,三段式石材外挂,独具风格的窗型设计 并且这类风格比较地中海风格更加实用, 超高的赠送面积,半明地下室设计和老人房设计 都让本案别墅的舒适度更加的高。。