####大厦
可
行
性
分
析
报
告
2008年4月3日
目录
第一部分深圳写字楼整体市场环境分析
一、2007年深圳写字楼市场总体概况....... P3
二、2007年深圳一手写字楼情况......... ......... ..P4-P5
三、2007年深圳二手写字楼情况........ ........... P6-P11
四、2008年深圳写字楼市场展望.... ... .......... P12-P13
第二部分景田片区写字楼市场分析........... .... P14
一、区域描述..... ...... ......... ....... .... . .......... P14-P17
二、景田与各片区比较. ......... ....... ..... ........... P18-P19
三、同类型项目竞争分析...... ...........P20
四、片区市场展望.... .......... ....... P21
第三部分：项目概况与经济测算
一、基本参数......... . ... P22
二、价格定位.. ........ P23-P26
三、经济测算......... P27-P28
第一部分深圳写字楼整体市场环境分析
一、2007年深圳写字楼市场概况
（一）买卖市场——上半年量价齐升、下半年有价无市
2007年，深圳的写字楼买卖市场可谓“冰火两重天”，上半年供求两旺，下半年观望浓厚。根据统计数据显示，仅七个月时间，深圳福田中心区写字楼价格就由2007年1月的20132元/平方米上升为7月的32692元/平方米，增幅高达62.3%
上半年楼价飙升的原因主要在于流动资金过剩，和投资者的“看多”心理预期造成“追涨”的局面，投资需求主导楼市走向。从7月份开始，全国性以及地方性的一系列调控楼市的措施陆续出台。随着政策作用的发挥，8月份写字楼市场开始进入观望期，成交量急剧下挫，投资性需求大幅减少，11和12月仍在低位运行，市场回暖速度非常缓慢
（二）租赁市场——上半年价格飚升，下半年趋于平稳
2007年第一、二季度，深圳写字楼租赁价格出现明显的上升趋势，第三、四季度，租赁价格出现明显波动。写字楼新增供应减少以及租赁公司对高质量写字楼需求的增大，是导致深圳租金上涨较快的原因。根据统计数据显示，租金由2007年1月的在89.4元/平方米·月徘徊上升为7月的110.2元/平方米·月，增幅超过两成，随后，从8月开始，福田中心区、中心西区、南山中心区租金都趋于稳定，小幅度波动
另外，统一产权物业的大量出现，也从一定程度上推动了写字楼租金的提升。例如嘉里建设广场、星河发展中心、荣超江胜大厦等物业，对外招租报价都是160元/平方米·月起，远高于市场同期水平
二、2007年深圳一手写字楼情况
2007。