成都绿地大丰项目财务测算呈给绿地集团成都新都置业有限公司 2014年4月 可行性指标 采用净现值（NPV）和内部收益率（IRR）以衡量项目的财务可行性 内部收益率计算公式： 式中：CFi — 第i期净现金流 IRR — 内部收益率 净现值计算公式： 式中：CFi — 第i期净现金流 r —贴现率 评判标准 单一项目，NPV0，则项目可行 多个项目，则取NPV之最大值 评判标准 单一项目，IRR要求之报酬率则项目可行 多个项目，则取IRR之最大值 经济指标小结 指标及去化假设 开发及去化节奏假设 成本假设（1/3） 项目开发成本 土地成本 建筑成本 其他相关成本 经营成本 土地成本主要指购置土地所产生的成本，包含契税以及利息费用 建筑成本主要为对应物业形态的建安成本以及室外施工费用，包含地上和地下建筑部分 前期相关费用主要包括前期工程费用（包括规划、建筑、勘察、报建费用等）、开发管理费用（包括管理、监理、招标、质监等相关费用）、物业营销费用不可预见费等 主要指持有性物业实际经营过程中的经营成本，不同物业的经营成本差异较大 成本假设（2/3） 土地及开发成本 根据国家规定，必须按以下税率交纳有关物业出售和租赁所得。 其他重要假设还包括: 折现率：10% 财务分析考虑项目在20年内产生的现金流 假设自有资金为财务模型中平衡现金流的最小值 成本假设（3/3） 其他成本 总指标 总收入 其他成本 财务测算结果 内部收益率为19.80%，净现值为10.43亿，证明项目可行。 初期投资约为32.3亿元，税费约13.5亿元，运营成本约17.6亿元（20年）。 销售收入约39.1亿元，租金、营业收入约54.2亿元（20年），持有物业价值总计约37.6亿元（酒店7.8亿，购物中心29.8亿）。 动态投资回收期9年，静态投资回收期为7年 （单位：元） 注：1）本测算中不包括企业所得税。2）由于目前不明确客户的融资成本和渠道，因此不涉及利息 现金流情况 （单位：亿元） 项目土地款预计于2014年一次性支付，并且开始大量动工，当年产生现金缺口约7.7个亿。这个数值也作为本项目测算的自有资金量。 2018年开始动工修建酒店和办公楼，但销售物业有限，当年出现负净现金流，但累计值仍为正。 2034年假设酒店和购物中心均有期末资本化值，带来大量现金收益。。