文本描述
有年份的墅
2010-07-22
中信·珺台广告传播策略提报
提案框架
三句话不离题
1-别墅不是问题,高层是问题
2-调性不是问题,落地是问题
3-客户不是问题,质量是问题
高层篇
别墅篇
推广篇
PART-1高层产品策略观
别墅不是问题,高层是问题
市场大环境与宗地理解姑且不谈,仅就产品对位入手
我们的客户,无非两种
90㎡
120㎡
140㎡
婚房/ 首次置业
添丁/ 刚性改善
货比三家,理性消费主导置业观
请互动:
100万,买润园还是买珺台?
盈润园,100万119平三室(含赠送面积), 精装
珺台,如果开盘价9500,90平需要85.5万,加契税近90万,毛坯
环线之隔
相差4.5公里
问题来了:
万科盈润园 中北镇
中信珺台 侯台
属地:西青(外环外)
环境:成熟规模片区,逐步城市化
配套:商业、幼教、公共出行
品牌:16年天津口碑积淀
规划/产品:精装、送面积、别墅社区
兑现体验:规模兑现,口碑物业
首付比例:可做二成
属地:西青(外环内)
环境:市内最大湿地,周边物业良莠不齐
配套:日常生活配套,规格不及中北镇
品牌:地产口碑在津刚刚起步
规划/产品:1.4容积别墅社区,全明户型
兑现体验:依托示范区
首付比例:三成
环线价值+湿地公园+低密墅区
综合性价比
核心提示:
环内价值+湿地公园+低容积
如何对抗竞品综合性价比的优势
虽有公园地产概念,但
理性客户更关注生活品质
重点问题聚焦:
相距4.5公里环内价值
如何支持本案价格预期?
相比竞品10000元/平米的均价,我们至少制造1500元/平米的溢价砝码
SIG理解的1500溢价支撑:
地段/ 前景预期
湿地景观+内部景观
兑现品质(尚需时间)
后期服务 (尚不明确)
800
500
100
200
目前可操作
SIG给高层的首要建议:
不做产品肉搏,建立环内绝对优势
以地段+资源优势碰撞客户心理
再看典型客户:
邱女士:33岁 资深广告人
家庭结构:已婚,生子
现住址:王顶堤金冠里两室
工作地:河西友谊路
父母住址:咸阳路千禧园
自驾品牌:奇瑞
置业动机:改善升级,为儿子储备房产,
不一定要大,但要离工作地和父母近
接受首付:30万
地段观点:环内环外两码事
意向目标:中信珺台
李女士:26岁 地产销售
家庭结构:未婚 父母同住
现住址:河西永安道
工作地:西青李七庄
父母住址:咸阳路千禧园
自驾品牌:富康
置业动机:婚房,双方工作地近,高房价挤压
接受首付:25万
地段观点:能不出城尽量不出城,如果环外置业
则看中区域发展,配套环境成熟
意向目标:富力湾
客户心理归结:
不想走的更远,品质相差不远
* 在价格水品基本持平的前提下,地段优势可以弥补产品
附加值的不足,甚至更多
SIG给高层的第二建议:
不做中北镇区域肉搏,一切向南开看齐
客户意识预期:
环线内,后南开, 1万的好房子
如何傍南开?
2400亩湿地风景区
天津20项民心工程
规划定位:天津市中心城区西部森林公园
有了这只大猫在旁边,我们可以狐假虎威了
森邻南开 双公园 低密华宅
新的声音:
说了南开,却不在南开,不在南开,却能引导南开置业
同时,以内外双园景观与低密度生活品质区隔竞品,
现在可以向中北镇说再见了。。