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2009年4月 中原地产研究中心
楼市阳春 成交再创历史高峰
调整中继 买卖博弈重陷胶着
目录
1. 每月聚焦
2. 宏观经济与政策
3. 行业动态
4. 土地市场
5. 住宅市场
6. 写字楼市场
7. 商铺市场
8. 趋势预测
9. 本期细分市场报告
继2009年2月小阳春之后，3月五大城市住宅成交量均再次大幅反弹，
总成交面积达1301万平方米，环比增加69.9%，创出近年来的历史新高
在市场火爆的态势下，开发商和二手房业主也纷纷试探性提价，致使房价
出现小幅提升。在市场仍处低迷的时期，为何成交却能创下历史新高？这
一态势能否继续维持甚至超越？楼市真的已经触底反弹了吗？
（一）阳春三月 住宅成交井喷
（二）两大诱因 助推市场火爆
（三）调整继续 后市再陷胶着
作者:
程澐
＋8621 5118 7300
winnie@centaline
张海清
＋8621 5178 7513
zhanghq@centaline
易虹
＋8621 5178 7515
yihong@centaline阳春三月 市场成交井喷
住宅市场成交量再创历史新高
中原监测数据显示，2009年3月，五大城市一手及二手的住宅成交量均大幅反弹，总成交面积达1301万平方米，环比增
加69.9%。分城市来看，北京、深圳和天津三城市3月住宅总成交量已经超越历史最高水平；广州也已逼近历史最高水平
各城市住宅成交继2月初显“小阳春”后，3月持续回升，一派春意盎然的暖春行情
新房市场快速反弹：据中原统计，8大主要城市（北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、杭州）3月一手住宅成交
量环比增加57%。其中深圳、北京3月成交面积分别创下了自2006年1月、6月以来的历史新高。上海、天津、重庆、成
都4城市亦是2007年四季度以来的月度最高销量
二手市场继续活跃：二手房市场延续了2月份成交活跃气氛，主要城市的二手房成交量环比再次大幅增加。根据中原估计，
3月五大城市二手住宅成交量达649万平方米，环比大幅增加57.2%，超过历史最高峰约40%。近期二手成交比重逐步上
升，说明本次反弹过程中二手成交量回升的幅度大于一手。其中北京、广州和深圳三城市二手成交比重大幅度提升，深圳二
手住宅成交比重已经达到66%
图A 五大城市一二手住宅总成交面积走势图（万平方米）图B 五大城市二手住宅总成交面积走势图（万平方米）200
400
600
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0%
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40%
50%
60%一手二手二手占比100
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万平方米
中原估测
政府公布
注：五大城市指北京、上海、广州、深圳、天津
表A 主要城市一手住宅成交面积（2009年3月）
与2006年 月均销量比较 与2007年 月均销量比较 与2008年 月均销量比较 同比增长 环比增长 比前3月均值
北京 8% 20% 110% 129% 82% 103%
上海 30% 3% 78% 28% 97% 104%
广州 -16% -5% 38% 68% 34% 34%
深圳 38% 94% 150% 327% 66% 70%
天津 79% 52% 197% 132% 119% 192%
重庆 109% 26% 97% 132% 30% 71%
成都 29% 1% 90% 46% 9% 43%
杭州 -1% -38% 9% 59% 28% 38%
数据来源：中原领先指数系统，中原住宅监测系统，中原地产研究中心
土地市场破冰 溢价成交再现
居住用地供应放量：2009年3月中原土地监测系统数据显示，各城市土地供应量较2月开始出现明显回升，其中居住用地
供应开始加速。上海近七个月以来首次大规模推出居住用地，深圳亦是近五个月以来实现居住用地供应的破冰
土地溢价成交重现：随着楼市成交量大幅上升，开发商信心有所提振，在土地市场又开始有所动作。3月大连万达集团以
10.45亿的总价竞得天津河东区综合地块，并表示今年计划投资200亿增加土地储备。世茂集团、绿地集团亦纷纷表示今年
+17.4%
万平方米是购地好时机。3月土地流标率保持平稳，底价成交率出现下降，溢价成交再次出现在北京、上海和天津等地
标杆房企i供应放量，成交激增
供应放量：据中原统计，标杆房企3月销量环比增幅达80%，高于市场平均水平。伴随前期积压刚性需求的集中释放，3
月标杆房企加紧出货，形成供应大增的局面，3个新项目上市，24个项目有新增预售证，新增供应量逾百万平方米
成交激增：中原监测数据显示，3月这十家标杆房企成交量主要来自广州、上海、北京、天津、佛山、深圳等6市。这6个
城市的成交量占总量的54.3%，而广州、北京、上海的成交量名列三甲
图C 主要城市土地公告及成交情况（2009年3月） 图D 标杆房企月度销售面积（2008年6月至2009年3月）150
300
450
600
北京上海广州深圳天津重庆成都武汉沈阳长春南京杭州
公顷
工业商办
居住1030
40
50
60
70
80
保利复地富力华润金地绿城万科雅居乐招商中海
2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月
2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月
数据来源：中原土地监测系统，中原地产研究中心 数据来源：中原行业监测系统，中原地产研究中心
图E 中原领先指数CLI，二手住宅价格指数走势图 图F 主要城市一手住宅成交均价变化情况（2009年3月）
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北京上海广州深圳天津
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
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10%
15%
北京上海广州深圳天津重庆成都杭州
同比增长环比增长比前3月均值
数据来源：中原领先指数系统，中原地产研究中心 数据来源：中原住宅监测系统，中原地产研究中心
两大诱因 助推成交火爆
3月市场成交火爆，除了受政策、降价效应的影响诱发前期积压的刚性需求集中释放外，追涨的羊群效应以及资本市场的活
跃更是推波助澜，成为刺激市场成交一波高过一波的两大直接诱因
价格拐点引发“恐”涨心理
根据中原地产监测，新房市场价格下调的趋势已趋缓，并初露上升势头，3月新盘开价已基本止跌企稳。在中原所监测的北
京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都及重庆等8城市中，除天津出现价格环比负增长外，其余7市均有一定程度的
上调。中原所监测的10家标杆上市房企，2月起已有若干项目出现涨价现象，3月这一趋势更为明显，涨价项目占到全部
在售项目数的14%。3月标杆房企在售项目均价小幅上涨，环比涨1%。与此同时，各主要城市二手住宅市场亦呈现价格上
扬之势。据中原领先指数显示，3月京津沪深穗五大主要城市二手住宅价格指数均有上涨。其中深圳价格大幅反弹，环比涨
幅达5.13%；其他城市价格反弹幅度均在1%以内。价格的掉头向上，使购房者开始担心房价重新回归上涨通道。“恐”涨的心理一方面加快了前期积压需求的释放速度，另一
方面也加速了持币观望者的购房进程，从而刺激了部分刚性需求的提前入市。因此，积压需求的快速释放以及后市需求的前
置，这两股力量共同助推了3月市场的成交火爆
资本市场再次推波助澜
2007年的市场火爆，资本市场的流动性过剩起到了推波助澜的作用。2009年3月市场的天量成交再次与资本市场的活跃又
交织在一起
信贷规模创出天量：自去年11月份全国信贷高幅反弹以来，已连续5个月保持了节节攀升的态势。3月份，新增贷款达到
1.89万亿元，创下了单月信贷增长的历史纪录。2009年一季度信贷新增已经达到4.58万亿元，比去年第一季度增长3.25
万亿元，其规模已达去年全年的93%。信贷放量释放出刺激经济增长的强劲信号，也为房地产市场注入了信心。尤其在近
期央行与银监会联合发布的“关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见”中，第六条意见特别强
调要落实好房地产信贷政策，支持房地产市场平稳健康发展。这无疑为房地产市场注入一剂强心针
证券市场再度活跃：2007年股市和楼市的互动效应，在今年第一季度又一次重演。2009年2月以来股市在信贷放量所带来
的流动性扩大的情况下持续向好，上证股指由2000点一路攀升到目前的2500点。与此同时，在一系列房地产利好政策影
响下，投资者对上市房企也重新调高估值，地产板块备受追捧。近期，绿城2010年5月到期的一批可转债券价格暴涨。2
月，瑞银、德银等投资机构开始增持国内标杆房企股票。房地产企业紧绷的资金压力一时得以缓解
调整继续 后市再陷胶着
由于融资渠道放宽、土地出让金交付允许延后、资本市场回升，发展商降价的动力减弱。二手房业主的心态也因市场旺销而
开始变得较为乐观，议价空间变小。但是，经过前两个月刚性需求的集中释放，在投资需求和改善性需求尚未大规模启动之
际，后市继续追涨的动力暂时尚无法跟进，加之大量后续的新增供应，供求格局仍将以买方市场为主导
近期市场的量价回升，仅仅是寻底过程中的短暂波动，未改整体行业调整的大势。调整远未结束，这样的波动在未来还可能
反复出现。因此，随着近期价格的上涨，买卖双方将再次陷入僵持状态，市场的成交将在胶着中回落，并将在新一轮价格下
调中再有起色
投资锐减 地产行业仍处低迷
尽管第一季度各项数据显示宏观经济已现回暖迹象，但值得注意的是，各项回暖指标仍以政府投资的拉动为主，后市能否彻
底走出低迷仍待时间的考证。而且，在第一季度宏观经济的回暖中，房地产市场并未成为主力。虽然第一季度信贷规模达到
天量水平，但房地产开发投资增速却大幅下滑，房地产投资和新开工意愿依然较低
全国整体看，2009年1-2月全国房地产开发投资同比增速仅1%，相较于2008年同期的32.9%，以及2008年全年的21%，
下跌趋势已非常明显。住宅投资的下跌更甚于房地产全行业。2009年1-2月仅有0.8%的同比增长，而2008年同期及全年
的增速则分别为30.7%、23%。投资增速的急速下跌，除2009年春节较往年提早的季节因素影响外，也反映了全行业经历
了2008年大幅下滑后的谨慎态度
同时，近期全国新开工首现负增长。主要受库存积压的影响，全国住宅新开工面积2009年1-2月比去年同期下降19%，自
2008年下半年以来逐月加速递减，至2009年首现负增长。3月的新开工面积由于市场的回暖而有所加大，但在库存的压力
下，各开发企业依然十分谨慎。3月土地市场供应虽有破冰信号，且有溢价成交的现象出现，但仍属市场特例，短期内土地
市场回暖尚难。。