怡 尚 名 都营销策划提案 江苏远旗置业 二0一二年六月 怡尚名都 江苏远旗置业 项目竞争个案 项目产品解读 项目市场环境2Part.1项目解读 SWOT分析核心问题界定怡尚名都 江苏远旗置业 基本经济指标 产品解读 怡尚名都 江苏远旗置业 项目四至 产品解读 金国园阳光城市 怡尚名都 欧洲城 一横路 怡尚名都 江苏远旗置业 项目竞争个案 项目市场环境 项目产品解析 23 Part.1项目解读 SWOT分析核心问题界定怡尚名都 江苏远旗置业 市场环境 国家政策环境 ☆ 自2010年5月份起，国家开始了对房地产市场新一轮调控； ☆ 限购令的发布，形成投资型购房的硬伤； ☆ 二套房首付比例提高，阻碍了投资客群购买热情； ☆ 银根紧缩，银行按揭放款量限速缓，开发商资金回笼缓慢 滚动开发受阻； ☆ 土地禁止抵押，开发商资金运用渠道变窄； ☆ 限购令的持续执行对三四线城市客群产生心理影响，步入观望 怡尚名都 江苏远旗置业 市场环境 淮安市场环境 1、淮安市各县区1-5月份商品房成交状况，见下列数据： 怡尚名都 江苏远旗置业 市场环境 淮安市场环境 1、淮安市各县区1-5月份商品房成交状况，见下列数据： 怡尚名都 江苏远旗置业 市场环境 淮安市场环境 1、淮安市各县区1-5月份商品房成交状况，见下列数据： 怡尚名都 江苏远旗置业 从上述数据不难看出：在整个上半年的成交楼盘 中，商业项目成交量与住宅项目成交量几近各占半壁 江山，但销售的绝对数量并不乐观，而从销售金额方 面来讲，也只有6个项目过亿， 且大部分为目前的名 企所开发的大型项目 市场环境 淮安市场环境 怡尚名都 江苏远旗置业 一、地理位置及行政区划： 盱眙地处淮河下游，洪泽湖南岸，总面积2483平方公里，辖14镇5乡，257个行政村，总人口约76万。 二、经济发展：全年农业总产值35亿元，比上年增长6.4%；工业总产值103亿元，比上年增长24.8%；规模以上固投141亿元，共196个项目。 三、工业化和城镇化：城乡面貌发生历史性改观。随着城市北扩东移战略的不断推进，城区人口和面积大幅增加，中等城市目标基本实现。 四、旅游业发展：随着“旅游兴县”战略的实施，推进“4321”工程，创建铁山寺等国家4A级旅游景区4个，建成全国旅游强县，苏北旅游第一县 市场环境 盱眙市场环境 盱眙概况 怡尚名都 江苏远旗置业 整个盱眙房地产立项项目共计102个，目前在售 楼盘75个，其中本案周边小区域范围内在售楼盘7个。情况如下： ☆ 欧洲城：均价4000元/平方米，去化率75%以上； ☆ 日月星城：均价3800/平方米，去化率65%以上； ☆ 帝景国际：均价4200/平方米，去化率70%以上； ☆ 金国园·阳光城市：均价4100/平方米，去化率50% 以上，因资金链断裂，目前处于停工状态； ☆ 海通时代广场：均价3800/平方米，去化率50%以上； ☆ 凤悦天晴：均价4200/平方米，去化率60%以上； ☆ 中澳生态城：均价4500/平方米，去化率80%以上； 市场环境 盱眙市场环境 怡尚名都 江苏远旗置业 目前，盱眙房地产市场分为几大版块，分别为：高端版块——奥体中心辐射圈，住宅均价在4800—5300元/平方米；中高端版块——新盱中辐射圈，住宅均价在3800—4500元/平方米；开发区新海大道沿线版块，销售均价在2800—3000元/平方米。在1-5月份，整个盱眙县的市场较为低迷，但5月的盱眙春季房交会中个别楼盘取得较好去化量，如五环中央公馆在销售金额及面积上都挤进了淮安前十，而处于县府周边版块的圣安·金兰湾项目也在销售套数及面积上踏入淮安前十。据了解，五环中央公馆处于盱眙核心版块——体育馆辐射圈，而圣安·金兰湾则是通过低价跑量的方式取得销售面积和套数上的较好成绩 市场环境 盱眙市场环境。